社区是城市的基本单元，要实现社区的和谐稳定，就必须妥善处理好业主之间、业主与物业公司之间的关系。近年来，物业纠纷大幅度上升，主要有业主对物业服务不满或因住房维修基金使用引起的拒缴物业费纠纷、公共区域使用不明引起的占用纠纷等等，表现出“三难”：业主大会、业主委员会成立难（表决难）；公共维修资金使用难；业主维权难。《中华人民共和国民法典》很好地顺应了社会发展的需要，借鉴了法治文明建设的有益成果，妥善解决了人们关注的社会热点、难点问题，是一部造福人民群众的好法典。
今天，我们请审判业务专家张东波解读民法典给物业管理带来的新变化。
审判专家简介：张东波，法律硕士，现任沈阳市铁西区人民法院党组书记、院长，辽宁省审判业务专家。曾审理沈阳冶炼厂破产案、东滨河路拆迁案等多起在省内有重大影响的案件，被评为辽宁省专家型法官、盛京杰出法官。
【法条索引】
《民法典》第938条规定，“物业服务合同的内容包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。”
这条规定，明确物业服务合同内容，权责更加明晰，有利于物业行业健康发展。
长期以来，物业公司与业主签订的物业服务合同条款约定不明，未详细列载相关服务内容、收费项目、收费标准、质量标准等，是导致物业服务纠纷的原因之一。《民法典》合同编将物业服务合同确定为独立有名合同，并规定了该合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主持续提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的维护等物业服务，业主支付报酬的合同，结束了物业纠纷的解决需要依靠其他有名合同规定的历史。《民法典》第938条直接明确规定了合同的内容，有效解决了物业管理服务内容不明确的问题。
此外，《民法典》关于物业服务合同的规定还进一步明确了物业服务合同的主体、双方的权利义务，强化对业主权利的保护，使物业服务合同变得更加专业化、规范化，也为此类纠纷处理提供了具体明确的法律依据。
【法条索引】
《民法典》第278条规定，“使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”第281条第2款规定，“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”
举个案例，某业主因外墙漏水，要求物业维修，物业申请启动维修基金，但表决比例要求过高，未能启动，该业主因此拒绝缴纳物业费。物业公司将该业主起诉至法院，要求该业主交纳物业费，法院判决支持物业公司诉讼请求。
《物权法》第76条规定，“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”这一规定通过的比例过高，实践中有些业主不参与表决甚至无法联系，导致需要业主共同决定事项无法快速形成有效决议，维修资金难以发挥作用，公共设施得不到及时维修。
而《民法典》的相关规定，大幅度降低表决门槛，可以有效解决公共维修资金使用难的问题。
《民法典》对此的修改主要体现在三个方面：
一是改变表决方式、提高表决效率。原来的规定是“面积和人数双过半同意”（即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意），重大事项“双过2/3同意”。《民法典》降低了需要业主共同决定事项的表决门槛，即只要“双过2/3参与表决”即可，从“同意”到“参与表决”的变化难度明显降低，且参与业主的范围更加广泛；
二是大幅度降低使用维修基金的表决门槛，即由全体业主的“双过2/3同意”降为经参与表决的业主“双过半同意”即可。民法典既降低了维修资金使用的门槛，实际只需全体业主1/3同意（即2/3×1/2）；
三是增加了紧急情况下，可以直接申请使用维修资金的规定。按照以往的规定，遇到高层电梯损坏、屋顶漏水严重的情况，业主按照既定的程序申请启动维修资金，如无法组织表决或者在正式表决之前，只能望“屋”兴叹。按照新的规定，如情况紧急，不用再等表决，业主大会或者业主委员会可以直接申请使用维修资金对电梯进行维修。
这一制度的创立，对于整合社会管理资源，完善小区管理制度，保护小区公共设施，维护业主权益都具有十分重要意义，让人民群众享受到了社会主义制度建设的成果，极大提高了人民群众的幸福感和安全感。
【法条索引】
《民法典》第286条第2款规定，“业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。”第3款增加规定，“业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，业主或有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。”
这些条款的规定，明确了业主个人对园区内损害公益行为进行维权以及相关部门的职责，可以有效解决业主维权难。
在现实生活中，上述损害他人合法权益的行为，在一些居民社区中较为普遍，很多时候物业公司推卸责任，视而不见，业主个人因没有法定诉权，只能选择忍气吞声，因此，尽管个别业主侵害园区公益的行为屡见不鲜，但诉诸法院的案件却寥寥无几。
《民法典》对此的有关规定，赋予了业主、物业公司、业主委员会、业主大会等相关当事人对侵害园区公益行为的诉权，也规定了相关部门依法处理的职责，可以有效防范和制止此类问题的发生。
除了上述新变化以外，《民法典》在业主知情权、拖欠物业费的正当收缴等方面也有很多新的变化，都体现了以人民为中心的思想。当然，有许多问题需要在实践中检验、探索，还需要不断配套、补充和细化，从而使民法典能够更好地满足人民群众日益增长的美好生活需求，成为保障人民权利的基本依据。
（文章内容仅代表作者个人观点）
策划：黄艳辉 柏岩英
主持：王伟宁 侯永锋
美术编辑：庆庆
来源：辽宁日报 北国客户端