上半年受疫情影响，市场遭遇冰封。
下半年从8月份开始传闻的三道红线、降低负债等要求，使得开发商也更加关注自己的负债率。
而刚刚进入九月，西安、无锡、杭州、东莞以及沈阳等多城进行“调控接力”，楼市政策再度收紧。
据核桃找房数据研究院，9月前两周，郑州新房网签成交4923套，二手房网签成交2400套。
金九开局，郑州楼市表现平平，并未见成交量明显攀升。
01
我们先来看一下郑州近几年的新房成交数据：
从2017年开始，郑州开盘的去化率就一直在下滑，今年受到疫情影响，更是惨不忍睹。
2020年7月份，郑州新盘去化量环比又在下降67%，去化率环比下降16%。
2020年8月份，在全市新建商品房销售中，新郑市表现较好，以销量约2706套位居全市之首，金水区以2602套位居第二，中牟县以2285套位居第三。上街区、登封市、新密市销量垫底后三。
2020年8月份，郑州主城区开盘项目有27个（次），推出房源共计4128套，开盘当天成交2550套，整体去化率仅为61.77%，但略高于上个月的开盘去化率。
刨除疫情影响，郑州新房整体销量基本开始稳中有升。
从2月受疫情影响断崖式下跌以后，3月开始，郑州市场开始慢慢恢复，4月份开始郑州新房销量普遍稳定在2万+，回归正常水平。
然而，本该进入金九的郑州楼市，新房销量锐减。
近日，根据核桃找房数据研究院监测，郑州“金九”前10天成绩单出炉。9月1日-9月10日大郑州区域新房成交量仅4923套，相较上月前十天锐减929套，环比下降16%。
从曲线上看，自8月31日后，郑州新房销量出现明显下滑。9月1日销量较8月31日减少669套，堪称“大跳水”。
再看库存，今年由于疫情的影响，郑州的库存量一直在攀升，去化周期也在拉长，到7月份，郑州住宅去化周期约14个月。
02
郑州正在稳定土地供应量，从而稳定房价。
大部分新区，离主城区距离都很远，配套也不齐全，当初大都是炒作，头脑发热冲进去买来投资，有的兼自住，现在热潮褪后。
投资客离场，大家才发现远郊那么远，住起来那么不方便，价格跌的那么狠。
正因为郑州搞这么多新区开发，大量卖地，所以供给量大，才导致楼市萎靡不振。
今年过完年，近远郊连个让业内人欢呼发朋友圈的土拍都没有，几乎都是底价成交、流拍。
远郊底价成交或流拍，成为一种旋律。
降价，成为2020年郑州开发商的悬顶之剑，而且降还是不降，似乎由不得自己了。
你不降，友商先降，整个片区的客户就那么多，被友商抢走了客户，最后还要降，与其被动，不如主动出击。
在8月郑州出让的宅地约792亩，总成交金额约65.4亿。
从8月宅地出让情况来看，郑州的住宅土地市场仍然以底价成交为主。
唯一一块溢价出让地块为管城回族区的33号地块，该地块也为郑州的8月土地市场贡献了最大的看点。
当天针对该地块的争夺十分激烈，历时近2小时，最终龙湖联手雅宝以7%的溢价达成成交。
03
从面包到面粉，原因太多！
而，郑州二手房去化，更为惨烈。
郑州二手房的挂牌量已经突破11w套，位列全国第5。
2019年11月，市内八区成交5023套。
2019年12月，市内八区成交4745套。
2020年1月，市内八区成交3850套。
2020年2月，市内八区成交19套。
2020年3月，市内八区成交931套。
2020年4月，市内八区成交3970套。
2020年5月，市内八区成交4433套。
2020年6月，市内八区成交5207套。
2020年7月，市内八区成交5318套。
撇开2月、3月受疫情影响不谈，在二季度也并没有迎来报复性上涨，去化一直处于低迷状态。
多家二手房门店倒闭、中介数月不开单成了市场常态。
销售数据同比2019，几乎每个月都在下降。按照这样的成交水平，那么目前的二手房存量大概需要17个月还要长的时间才能消化。
卖方虽然活跃，但陷入了供过于求的尴尬局面。
二手房网上一搜，不少房源降价幅度达10-25万、还有部分房源挂牌多月仍未出售。
2020年8月份郑州的二手房房价为14620元/平，比去年同期下降316元/平。
其中，郑东新区及惠济区均以0.31%的跌幅位居首位，金水及高新区分别以0.22%、0.13%的跌幅位居第二、第三；中原区房价变化相对较小，跌幅仅为0.02%。
二手房泛滥、转手无期、价格下跌成为2020年的主要基调。
04：
楼市暴风雨已经来临。
大降价已经成为郑州市场的主旋律，远郊垮塌、15%首付、组合贷、送车位，一片兵荒马乱。
名门橙邦，特价房已经从14xxx元/㎡降到了12xxx元/㎡。
四环内的绿地城，都打出了9900元/㎡的带装修工抵房，还有首付优惠，分期三年三次。
四环外的盘更是使出浑身解数，尤其是动辄千亩的大盘，开发后期过长，压在手里的货源太多，更难受了。
打折、促销、零首付、分期、送车位……越来越多的优惠手段，被开发商祭出；越来越多的政策限制，被市场突破；越来越多的特价房，在市场上活跃。
结语：
“金九银十”今后不再是开发商全年的“救命稻草”，也不再是购房者着重考量的买房时间段。
从这个角度看，不止今年，以后的每一年，恐怕都不会有成色纯正的“金九”了。
下半年，开发商的生存陷入困局，顶着回款压力、去化压力、降价压力。
对于购房者来说，算是一个好消息，因为一大波促销正在路上。
以前你想都不敢想的首付分期、0首付、3万订房、特价房、公积金、组合贷，都会继续浮现，购房成本肉眼可见的降低，部分楼盘的特价，能瞬间带你回到2016年。