最近有朋友问上海按揭中的房子加名去名的问题，这里简单讨论下。产证加名去名是买房，卖房，抵押贷款中经常遇到的问题，比如产证去名后假离婚，没贷款记录的人单独出去买首套房首付3.5成。比如夫妻双方已经2套住房，想购买第三套住房的，其中一人去掉2套房产名字，单独购买第三套住房等等情况。
例子：男女朋友间都是上海户口，女方有房有贷，男方无房无贷。女方给到男方大部分首付款，男方单独去贷款上产证用首套房购房资格，然后结婚共同还款，大概商贷300万。毕竟女方出婚前出了大部分首付，婚后加名是合理的要求。婚前协议也可以规避这个风险，但是很多人不愿意考虑婚前协议，毕竟感情很好。婚前协议把各种不信任对方的点都写出来了，所以没必要。
产证下来后如何加女方名字？
有按揭贷款未结清在房产证上加名须经过银行批准，一般银行规定：房贷没有还完是不能加名的，最好办理贷款时提前跟银行老师沟通，可加名我就从这里办按揭，不能加名我就换一家银行。老师同意了，你这边办理按揭，拿到产证放款后，直接找银行老师申请就好了。确实挺麻烦的要再提供双方贷款材料，找住房置业出担保函，最后外借他证加名字。还有如果贷不到100万商贷的，你提前商量也不会同意的。
贷款办理很久后再去加名比较难，银行老师没动力，要业绩没业绩，还多了一堆麻烦的签字流程。所以要给银行老师一些好处，比如帮银行老师申请一堆本行信用卡，帮银行老师申请一些信贷。帮银行老师存一比大额的理财，他才有动力帮你加名字。当然你要是直接给钱应该也行，但是一点好处都没有，大部分银行老师直接告诉你不行。
房产证改名有哪些方式？
在房产证上加名字，也就是增加这个房子的共有权人，
共有三种方式：析产登记、买卖或赠与。
1.关于析产登记
很多人不是很清楚，一般是指原本为一个人所有的房产，后平均分割变为两人或多人所有，就需要进行析产登记，较多适用于夫妻配偶。
2.关于房产证减名字
类似于份额转让，流程和正常的房屋买卖类似，需要缴纳所占份额的契税。
（1）父母子女之间减名字，同样视为买卖交易，要收取契税。如果房产证办理时间不满2年的，还需要缴纳全额营业税。
（2）夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。
房产证加名分哪些情况？
1. 夫妻加名，婚前婚后各不同
婚前加名
按赠与、买卖方式依据双方申请办理。
（一）赠与，夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一半产权，之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续。
（二）买卖，双方需签订买卖合同，然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。
婚后加名
这种情况属于变更登记，市民只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税，仅收取房屋登记费和印花税等。
【注意】如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字，办理两证的时候不能加名，需要在办理两证后，还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和房产证的名字是一致的。
2.父母子女加名，选择赠与最合适
如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续，就可以考虑二手房买卖或者是赠与。
赠与流程：
赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。按规定，房屋赠与一定要采用书面形式。
房屋赠与的当事人(受赠人)凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。
办理公证。根据规定，房屋赠与必须办理公证。
办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据。
赠与人将房屋交付受赠人。
直系亲属间赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。
赠予手续：
（一）赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同，即赠予书。
（二）受赠人凭原房屋所有权证、赠予合同，按规定缴纳有关契税，办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据。
3.兄弟姐妹加名，多数考虑买卖
虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式，但是由于税费比较高，同时限购未取消之前也要考虑购房资格，所以买卖方式比较合适。
买卖流程：双方或三方（中介）协商清楚后签订购房合同，之后在网上进行网签备案，去房管局办理购房资格审查，通过后，打印购房合同，办理过户手续。需携带双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。
4.按揭中房产加名字
【注意】上述前提都是房子贷款已经还清，否则需要先去银行沟通，银行同意后，再拿着房产证去行政服务中心办理相关业务。
法律普及：婚前购买的房屋属于个人财产，婚后加名变为夫妻共有财产，房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款，借款人将由一人变成两人。《物权法》191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。
银行担心什么？
一、签订按揭贷款合同时，一般银行都会声明不能随意更改借款人；
二、签合同时抵押人是一人，银行只对这一个人的征信等进行调查。如果产权人变成两个，银行就得对另一个人进行重新调查，如果此人的征信有污点，还会影响到贷款合同；
三、房贷合同涉及贷款利率等问题，目前一套房和二套房的利率是不同的，原来银行只调查一个人的购房情况，现在加了一个人，如果这个人已经有多套房产，那么房贷利率还得重新计。
完！