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明年起,房价或“全面下跌”?央行原副行长:做好泡沫破灭的准备

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梅姐综艺大咖秀2020-09-14 01:34

最近,有一则数据席卷楼市,那就是在过去10年里,我国部门贷款增长50万亿元,其中住房贷款占50%以上,居民杠杆率上涨31%;而从房价涨幅来看,全国房价均价由3356元/平方米,上涨至9648元/平方米,个别一二线城市涨幅甚至突破10倍。仅从这些赤裸裸的数据来看,其实大家可以清晰看到我国楼市发展历程,客观来讲,其中不缺乏所有人的助力。或者说在去库存、棚改战略目标下,炒房似乎成为一种正当职业。对此央行一份报告告知真相,我国家庭财富70%都是房产,与其说房价居高不下,还不如说人为因素导致。

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客观来讲,近些年楼市并非一路高歌,就以2018年为例,几乎所有市场都在倡导因城施策,顾名思义,火热城市被打击,低迷市场被迫刺激,即从成本结果来看,房地产经济拉动效应不能拖后腿。但现实真的是这样吗?答案显然不是,阜阳取消限购,市场触底反弹,导致多年来调控成果付之东流。驻马店降低首付比例,第一时间被相关部门约谈,其结局可想而知,被撤回也是意料之中。

按照周期来讲,我国楼市并不是成熟,对于国外楼市而言,我们仅花了五分之一的时间,20年看似久远,但对于支柱行业来讲,仍处于稚嫩阶段。但俗话说任何经济都存在天花板,供需平衡为主,外部环境为辅,作为极度依靠人口红利的楼市来说,照样也不例外。

首先我们需要了解一下当前市场格局,从宏观背景来看,由于国际形势复杂多变,导致货币政策呈现中性,这就说明外界资金流入国内无疑是异想天开。事实上对于这一点,银保监会负责人曾明确表示我国货币政策趋于稳定,切勿大水灌溉;从市场行情来看,随着国家再度收紧政策,上半年稍微火热的城市,例如杭州、深圳等地均出现不同程度下行,降价出售似乎成为常态趋势,这本身并不致命,最关键的是接盘群体并不买账。

而从政策定位来看,相对以往却是无比清晰,仅从十大热点城市座谈会、12家重点开发商约谈,统一建立“3道红线”来看,“遏制房价上涨”“房住不炒”依然是市场主旋律,也就是想要打破现有格局几乎是不可能的事情。

从以上3点来看,其实不难看出明年起,房价或全面下跌,原因很简单,房子根本卖不出去。也许恒大高调宣布7折出售,但对于直接购房成本来说,并没有实质性下跌,至少从我的现阶段了解情况而言,所谓的打折出售往往是一些劣质房源,房子基本没有什么明显优势。

如果按照资金流通性来看,或许能更好解释当前格局。开发商在面临债务危机,活下来早已成为当前首要任务,表面上来看打折促销诚意十足,实则也是被迫之选;个别持房者由于短期内无法套现,快速止损似乎成为上上选,也许这就是二手房挂牌房源激增的本质原因;对于购房者而言,现在需要并不是房价下跌,而是大跌,并且跌幅需要达到市场预期。

平心而论,从当前楼市布局来看,我实在找不到房价上涨的理由,早在去年中小城市落户限制就被取消,连政策都在托底,你确定你还相信房价还会上涨?事实上对于这一点,最近央行副行长吴晓灵一语中的,那就是“股、债、汇、房”这四个交易市场就是国家金融命脉,其中最薄弱和影响最大的就是房地产行业,但在泡沫中狂欢的日子不多了,做好潮水退却后的准备是每个人要面对的现实。

若此时再联想到“经济内循环”“3道红线”等措施,均精准命中最关键部分,那就是现金流。曾几何时楼市靠着大量流入资金水涨船高,但此时此刻却有点水能载舟亦能覆舟的感觉,一旦没有钱的支撑,市场最原始面貌浮出水面。

总的来说,本质上来讲,过去所有的调控政策均是增加购房成本,不少炒房客借此撬动房产杠杆,也能硬上车。但此时的问题却是消费规模乏力,开发商缺钱,持房者怕亏钱,购房者手上没有钱,请问这种尴尬处境该谁来打破?这个道理就宛如三四线城市的现象,经济未起房价先行,在面对单一的产业结构和就业资源的缺乏,仅稳住高房价恐怕都是一件难事。

在我看来,大家只需要记住一句话,现金流为王,其次买房前请先最好亏钱的心理准备,即使是一二线城市的房子,想在短期内套现的概率几乎为零。在这样的特殊背景下,是否能稳定偿还房贷成为核心竞争力,买房看似光鲜亮丽,其实背后的辛酸只有自己能懂,房子本身就是为了提高生活质量,有时候切勿本末倒置。

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