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央行原副行长吴晓灵:面对泡沫,做好破灭的准备!

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专业聊房君2020-09-12 14:30

央行原副行长吴晓灵说,“股、债、汇、房”这四个交易市场是国家金融命脉。其中,最薄弱和影响最深重的是房地产。

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房地产到底有没有泡沫?这是一个我们苦苦追寻的问题!

总体看,开发商潘石屹说我们的房产总市值有450万亿,这是一个什么概念?有人算了一下,可以买下1.8个美国,6个日本。

从房价收入比看,根据易居房地产研究发布的2019年50城房价收入比报告显示,前5名城市深圳、三亚、上海、北京的房价收入比均超过了20,也就是说一家不吃不喝需要20年以上才能全款一套中等房产。按照国际通行说法,房价收入比位于3-6之间属于合理区间,这样的话,前50名城市中,仅有长沙无限接近合理区间。

从租售比看,房屋租售比是衡量楼市有无泡沫的一个重要指标,国际通行标准是1:200-1:300,根据诸葛找房发布的2019年上半年50城房屋租售比数据显示,1:592,大幅高于通行标准,其中厦门需要出租90年才能收回购房成本,深圳、北京也需要54年左右。

从购房年龄看,从贝壳交易数据看,在2020年上半年,四大一线城市+15个新一线城市,平均购房年龄全部超过30岁,排最后一位的合肥,平均购房年龄为30.8岁,位列前三的是天津、上海、北京,分别为35.4岁、34.6岁、34.6岁,这还是在省吃俭用、全力存首付款所取得的,若在其他方面超前消费,这个购房年龄还可能延迟。

从以上3个衡量房地产是否有泡沫的重要指标看,有无泡沫一目了然。为什么会如此?

房地产本身属于基建投资和实体行业,带动了起码数十个关联行业,对经济做出了相应贡献,但一旦被赋予了金融属性后,这一切都发生了改变。房子不是不够住,而是存在大量空置,买而不住一直存在,普遍存在。

根据中国家庭金融调查中心的调查数据显示,一、二、三线城市的住房空置率为16.8%、22.2%、21.8%,远高于国际通行空置率5-10%的标准。可以看出,不仅仅是三线城市才有空置房,一、二线大城市房子不够住的说法也不攻自破。

日前央行的调查报告也显示,受调查对象中,家庭户均住房套数为1.5套,远高于通行1.1套的标准,其中有2套住房的占到31%,有3套及以上住房的占到10.5%,整体住房拥有率高达96%。

长期以来,随着房价不断上涨,加之靠谱的投资渠道少,人们担心货币贬值的预期一直存在,房子不仅是炒房团的专有游戏,一些购房环境更为宽松的企业也加入到炒房大军,据价值研究院统计数据显示,截至到2019年末,A股3600家上市企业中,有1726家持有投资性房产,基本上每两家上市企业就有一家在炒房。此外,作为普通老百姓来说,但凡有一定经济能力的家庭,同样也把房子作为一种保值增值的载体。

房子本身没有创造财富,而吸收了大量货币后就视同为财富,一种虚幻的泡沫,然而,任何泡沫的过分放大,势必会对经济产生侵蚀,影响到经济社会的健康发展,对于这一点,我们已经看到了。

房住不炒、内循环、3道红线…,所有都指向房地产,现在该怎么做?也到了一个重要关口,就如央行原副行长吴晓灵所言:

在泡沫中狂欢的日子不多了,做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。

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