作为一名从业6年的房产中介，帮助客户卖过50多套房子，而自身又买过3套房子，租过10多套房子，也算对行业知根知底了。经常收到朋友微信来问：如何买哪个城市哪个片区的房子？今天给大家来分享一下，如何高效快速地找房，找房有哪些技巧和方法？适用于各个城市各个商圈哦。
第一：看规划。
如果是想去陌生城市选房，比如一线的人想去二三线选房，首先需要先了解城市的规划，一般专业的中介会给客户介绍，或者去城市规划展览馆等这样的地方实际去看一下。一般按方向，每个城市东西南北四个方向规划都大有不同。像北京，有个说法叫，东富西贵，南贫北贱。方向确定后，再看看行政区，比如北京的东西城和海淀都是最早的老城区，学区房居多，且房子年代一般比较久远。而朝阳是后起之秀，房源大部分带电梯，跟随的，都是最新科技的建房理念，舒适度会高很多。每个行政区域都会带上标签和文化，了解这些当地文化，就能明白区域房子的一些特点。
第二：选商圈
选定区域后，再根据区域划分出的不同商圈进行比较。以北京朝阳区为例，亚运村主打房源是带朝阳排名前几的学区房，家长为孩子上学提前做准备，每年的3-4月份往往是交易的旺季；望京有很多的写字楼，以上班族居多，交通拥堵，车位紧张。且流入人口多，人口密度大，内部置换也多，房价上涨较快。
选择商圈应根据自己的情况，进行妥善合理选择。没有最好的房源，只有最合适的房源。比如明明买房是想做简单的投资，就不要选择特别成熟的板块，成熟板块的增长空间非常有限。又假设买房是为了自住，又不用考虑上班问题，就不用挤到上班族特别多的地方，不仅居住舒适度差，且房子又贵。
第三，选小区。
等商圈选好后，就是选小区的阶段了。到这基本上工程量已经减少一半了，终于画出了自己想要买房的商圈。客户也明白，自己喜欢的房子终将从这里面产生。如果通过链家网或者安居客等找房软件，地图找房就能派上用场了。
每个商圈的小区，其实是有分等级的，低端，中低端，中端，中高端，高端，应根据自己的预算合理选择。选择小区的参考因素，从外部而言，主要从距离公交地铁，购物中心，公园等的远近程度等综合考虑。内部来说，主要从小区绿化率和整洁程度，房龄，物业服务水平，居住人员素质来综合考虑。还有些客户也会挑小区外立面风格等。
第四，选房子。
二手房和新房的不同在于，每个时期去看，看到的每套二手房都是不同的。所以不建议一定锁定房源，就要某个社区，就要某个楼栋，因为不可知因素太大。买二手房需要缘分。而影响房子综合打分的原因较多，其中户型和位置是最重要的因素。户型不好，位置不好。楼层不好的房子属于有严重的硬伤，这种房源在卖时就会明显低于市场价，但这不叫捡漏房。如果一时贪便宜买了，回头再转手卖时，分分钟会让人后悔当时脑子进水了才会买这种房子，因为太难卖了。
在我6年的卖房生涯中，见过很多有严重遮挡的硬伤房，或者明明是中低端小区，却做成超大面积的一居的房子。这种房子本来属于品质房源，但放在中低端小区里，完全失去了意义。真想买大面积一居的客户，根本不会选这种小区。选这种小区的客户，要买这种面积，会买房间多一些的。这就很尴尬，高不成低不就。除非便宜再便宜，否则不可能再有其他办法能卖出。市场上扬时还好说，市场下降时再便宜了也没人买。
到这，房子也就选好了。不建议只挑出来一套，可以多备选几套，因为在谈价时不同业主的心态不同，会导致房价不同。想买到性价比高的房源，还需在最终重要的环节，谈价上下功夫。明天将为大家细致讲解如何避免挑房时踩坑，以及常用的谈房价方法。
最后，值得一提的是，自己买房的核心需求，一定要特别清楚。且在买房中要始终牢记这一点。因为同样的预算永远买不到十全十美的房子，房子看多了容易挑花眼，此时按照核心需求实行排除法是最好不过的了，比如想要好学校就要牺牲户型或者小区舒适度。明白自己最能牺牲什么，最不能牺牲什么。
同时，保持好心态。选房是一件非常大工程的事情，并非不是一朝一夕能完成，要做好持久战。如果看好的房子被人定了，再换下一套即可。好多时候客户都有一种错觉，以为卖掉的那套房子就是自己的最爱。这也是中介公司销售能逼单成功的核心原因。好房子怎么证明它好，告诉它很多人都在抢。