本文为“房地产带盐人”的第185篇文章。
先从这个矛盾的标题说起，房地产行业在中国我们应该怎么去看它？这事挺奇怪的，从感官上它似乎从来不在C位上，因为C位实际上意味着一种被认可的关注度，占据了C位是要出道的，但房地产似乎无论怎样居于经济中的重要地位，都不是很多人希望看到的，但它又一直牢牢地在那里。
过去十余年间，房地产及上下游产业链对经济的贡献度不断上升，包括就业，同时大量已经买房的人也显然被夹裹着投入其中，你不但无法忽视它，也难以改变，这种惯性似乎没有尽头。但今天这篇文章想说的，恰恰是这个转折点即将到来，我并不是说房价会掉头向下，只是说房地产行业的定位开始出现变化，对于之前已经形成的事实，除了挤出部分泡沫，维持其现状的稳定直至行业回归常规化。
从问题到立场，房地产从未被当做一个行业来讨论
于是这个行业一直是一个战场的感觉，先是站队，上车的和没上车的一直在互怼，过去20年总体上看多方碾压看空方，后来实际上没人看空了，只剩下另一个赤裸裸的残酷真相——区分的方式变成了已经上车的，和再也上不来车的。
这时候完全是就是立场对立，看空与否已经并不重要了，即使大家都明白道理。这时候理论分析已经不重要，已经是如下两种态度的差异：
一方是认可并希望房价上涨或稳住，一方是希望能重新洗牌。
向来心是看客心，奈何人是剧中人，这句话要是反过来说会比较适合近几年的房地产市场，一部分人已经放弃了表达，一部分人即使表达观点也无济于事，过去20年看多党大获全胜，以一种碾压式的胜利，实际上摧毁了房地产市场的发声逻辑，越是如此，行业的口碑似乎越难以改善。
我从知乎上回答过一个问题，是无数个房地产行业相关问题中的一个，只不过这个问题的提问方式比较特别，题目问的是如果中国房价跟日本当年泡沫破裂的时候一样最大跌幅达到71%，会怎么样？它在题干中特别说明：不要说这种假设不可能，我就是想问发生这种情况的后果，还特别提了一句是为了“学习交流。”
我觉得这个问题提的带有一丝无奈，连提问人自己都知道会迎来什么样的回答，因此特别要作出限定。我们不能忽略这个庞大的群体，他们对房价的看法实际上在表达方面被抑制，没有出口去宣泄，问题下面有很多答案和评论都展示出一种即使经济崩溃了，最终房价下跌了，大不了大家都不好就是了，反正我也不会更糟。这种并非理性的态度，还有点算不上“局外人”的破罐子破摔本身就是一种风险。
三条红线其实是常识，它只是开始
今年是很不平凡的一年，中美贸易纠纷和"新冠肺炎"疫情对世界经济造成了深远的影响，在宏观经济不景气，各行各业面临很大压力的情况下，我国的房价还是稳中有升，个别城市甚至出现暴涨，股市中科技、消费和医药三大板块在宏观经济萎缩、自身业绩平庸的情况下估值甚至超过了2008年的绝顶大牛市。
而很多人没有关注到的是，去年科创板的强势推进，以及在今年这么特殊的经济形势下，我国的房地产行业在政策上面没有松绑，这个信号很不寻常，这说明我国的宏观经济很可能出现结构性的变化，我国的战略定力非常强，反正是远远超出了我的想象。
最近一段时间很多朋友问我：房子还能不能投资？如果买，买什么样的好？怎么看房地产公司未来的发展？我总结一下，这些问题的核心是：中国的房地产市场未来将会怎么发展。
我们的政府一直很强势，我相信任何行业，任何事情，只要想调整，没有调整不了的。对于房地产这样的巨兽，政策方面的信息非常重要，今天我们不谈具体企业，先把行业环境理顺了我们再去看企业就会别有洞天了。
最近就有这么一条大政策，央行、住建部召集部分房地产公司8月20日起在北京面谈，会议内容就是希望房地产企业能够降低负债，去杠杆。
内容很简单，就是三条红线，区别对待。三红线为：
1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；
2、净负债率大于100%；
3、现金短债比小于1倍。
根据这三大红线，房地产企业被分为四类。（以2019年6月底为基础）
红色档：三条红线全中招，接下来不得有增加有息负债；
橙色档：踩到到了两条红线则有息负债规模年增速不得超过 5%；
黄色档：只有一条红线超出阈值，有息负债规模年增速不得超过 10%；
绿色档：即便全部指标都及格，有息负债规模年增速也不得超过 15%。
我们知道房地产企业是一个资金密集型行业，很多公司都是高负债运转，好处是有的，风险也不小，比如赫赫有名的泰禾，去年还是四五倍市盈率，今年忽然就还不上债了，企业成了负利润。
这次的监管要求房企管住有息负债，同时降低负债率，如果做不到，房企融资受到的限制会非常大。融不到资，企业就会有现金流风险，现金流有风险，对企业意味着血液断流。
问题是，这个负债率不是想降就能降的，也不是短时间内就能降低的。特别是，今年是房地产企业还债付息的高峰期，但是疫情下，其实很多企业房子并不好卖，没钱。有地，有房，能当钱钱使吗？
根据中房研协数据，2020年下半年房企境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长58%。我们知道房地产企业很多都是借旧换新，现在融资通道的不断收窄结果可想而知。行业随后的挤出效应将呈现，之前是快鱼吃慢鱼，大鱼吃小鱼，接下来则是一部分鱼消失。
所以恒大7折销售快速回笼资金是没错的，尤其是快速转型布局电动车更是为未来铺路，前段时间大家应该可以看到铺天盖地的恒驰轿车，不知道接下来是买房送恒驰，还是汽车也打7折呢？
上市房企中，三条红线全沾的有9家，沾两条的有9家，一条的有30家。
要知道，这是监管部门第一次明确了房企举债的标准！有具体的量化指标，有息负债率，总负债率，各种融资渠道，全部卡死，不留后路。就是要把资金从房地产行业逼出去。
不要说政策太狠了，这也是有背景的。贝壳研究院发布的数据显示，今年前7个月房企境内外债券融资累计约7379亿元，整体融资规模占2019年全年的62.5%。其中7月单月，房企境内外债券融资共发行109笔，累计约1234亿元，同比上升6%。
去年末，我国住户部门杠杆率上升至55.8%，远高于新兴市场国家，接近欧盟和日本。而当住户部门杠杆率超过65％时，将会影响到金融稳定。
你们这么能融资，那就吓死手吧。这也正常，大家都不容易，这里开个口子，别人怎么弄？谁还没个特殊情况啊。
以"三条红线"为标准，有多达56家房企已踩了三条红线，包括泰禾、华夏幸福、融创、恒大、富力、绿地、金融街等。这些企业将失去从资本市场融资的能力。
除了这些之外，还有像金茂、阳光城、中交、格力、雅居乐、珠江、碧桂园、绿城世贸、新城等房企，都或多或少地触碰到了1-2道红线。全国一线房企，除了万科，全部踩线。
我还是挺佩服碧桂园的，偷偷摸摸的竟然只踩了两条线，牛逼的融创，恒大可是实打实的三条线。
前几天有朋友问我，怎么看万科2019年营业收入3678亿和恒大4775亿的比较，我说规模这个事情，万科是非不能也，乃不为也。今后对房地产的控泡沫，稳定行业和金融市场稳定必然是并行的两条线索，不信我们拭目以待。
我国人口出生率多年在低位徘徊，未来也看不到反弹的可能性，人口老龄化加速，2019年60岁以上人口2.53亿，占比18.1%。2019年商品房大约1350万套，棚改254万套，这大概就是1600万套的量了。2021、2022和2023三年下来4500万套没问题，按照三口之家就是1.35亿人口的居住需求了。
再把大量的社会资源集中在钢筋水泥上面没有意义了。
以前行业供小于求的时候，随便买房随便赚，房地产企业随便盖房随便赚，管你什么位置、户型、配套、质量，有房=有钱。
但是如果市场供求关系发生逆转呢？比如在供大于求的时候，会怎么样？
房地产的金融属性消退，居住属性出来了，你的房子交通、医院、学校怎么样？你的房子质量好不好？你的物业OK吗？容积率怎么样？房子的投资属性、使得居民部门的大量杠杆都加在了房地产上，居民家庭账面财富，尤其是城市居民，首先占比最大的一块是房子，其次这些资产中60~70%的负债是住房按揭贷款，也就是债务。债务比例与收入增长是否能持续保持线性关系？看看当前经济面临挑战下的就业情况就可以明白。
难以为继，所以要提前改革。
挤出泡沫，控制债务规模，经济危机往往不是从企业而是从居民部门的偿债危机开始的，这背后是就业和收入，以及国家福利兜底的博弈。所以无论是投资领域的房企，还是同样投资领域的购房者都不再被鼓励，只有刚需住房和城市人口快速聚集的区域尚有机会。
这就是房住不炒。要有住，也不许炒。
资产泡沫的红利期结束了，最好的方式就是泡沫不破裂，慢慢稳定，而开篇提到的有部分人的危险思想：破裂崩溃了大家都回到同一起跑线，是既不可能也不可取的。
买房是一件大事，以后肯定新房子比老房子受欢迎，停车位没有，电梯没有，没有生活设置的老破小恐怕不好卖了。老破小不好卖，改善房的销售也会受影响。以前我会建议要投资就要买新房或者次新房，质量好，配套好的小区吧。近两年我一般不建议普通人投资房地产，就如同我一直不建议普通人直接投资股票一样。
那么房地产企业呢？我觉得高负债，高周转，高利率的模式选择中，高负债就要废了，只能走高周转和高利率了，其实到今天为止，大家的管理能力和建造速度都差不多，很难说高周转是企业的核心竞争力。不过接下来房企融资难的情况下，又要降低负债，基本上只有快速出清，快速回款这条路，所以接下来房价总体上还是会有很多机会给刚需住房购买者，因为折扣多，像恒大这样恨不得一步到位的也很难，因为对大部分房企而言意味着巨亏。
拿地我觉得重要性降低了，因为你的土地储备多不一定是好事，因为你可能卖不出价格，甚至就卖不出去。
看土地储备的大小，还不如看土地储备的质量，而优质土储的竞争必然是比较大的。
政府也精了，不是三两句什么文旅、商业地产就把好地段给你了。这好资产是卖一块少一块。
那么我觉得我们从房企们的中报观察的重点就是土地储备的质量和产品力，产品力就是在净利率里面，再结合对企业的战略定位、文化等理解，很容易就能看出企业的资产成色了。
上半年，工业生产部门复苏基本结束，但利润下降严重，41个工业门类，只有9个增加，1个持平，剩下的全在下降。
这个时候，房地产业该歇歇了，中国的经济结构转型，不管你愿意还是不愿意，都改开始了。
不过我还是要多说一句，国人中很多热爱一刀切盖棺定论，评价一种事务仿佛有一天它倒下了就跟从未站起来一样，尤其是大家黑了这么多年的房地产和房企。其实这个行业的红利期和在经济中的角色是匹配的，它总要在波澜之后回归平静，成为一个常规的行业，就如同世界各国的房地产行业一样。
而制造业、互联网、新经济和创新将是我们必须在国际上去占位，争取竞争优势的地方，这些领域需要人才、稳定的金融和市场环境，以及强大的实力积累，我们希望这些行业的企业更多出现在世界500强，1000强行列，意味着我们可以拿走领域内更多利润，来喂养国人，就像许多年前发达国家做的那样。
房地产的角色该回归正常状态了，总在舞台中央，易受其累。
但过去20年的黄金时代留下的创举和行业从业者在城市发展中的成就，并不会被泯灭，无论其他人承认与否，对房价的无奈不该以敌视房产人的方式存在。