廊坊中院：房价下跌，遭遇限购，退房需要多少违约金？
文 | 马亚轩律师15010621932
（01）
房产价值高昂，涉及基本民生，为了防止民众流离失所，法律会对住房买卖进行必要的管制。
在发展过程中，因我国民众缺乏合适的投资渠道，住房曾长期成为投资热点，导致不少城市的房价涨幅过高。
直到“房住不炒”的最高管制总纲出现，房价才在一定程度上得到遏制。
（02）
在“房住不炒”的最高指示下，各地限购政策陆续出台。
比如，2011年2月15日，北京发布《北京市人民zf办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》。
规定：
持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
一纸限购令将全国老板们排除在京房之外。
否则在全国老板的帮衬下，涨到现在的三倍不是问题。
（03）
政策这东西，生之于民，用之于民。
最终都会落实到千家万户。
万千家庭的命运也会随着政策的变动和实施得以改变，这一动一变之间就是无数家庭的欢笑和泪水。
城市限购令的施行，会直接影响到房屋买卖合同的履行，也会间接影响房价走势，导致合同履行情况发生变更。
那么，假如城市限购导致房价下跌，或失去购房资格，买方还有机会解除合同吗？
（04）
原告张羽，北京人，2017年3月，在河北廊坊花200W买房投资。
2017年6月2日，廊坊发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。
规定：
香河县非本地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳凭证或者纳税证明的，限购一套住房，包括新建商品房和二手房。
一纸限购令将北京的老板们排除在廊房之外。
房价到今年为止跳水至少100W。
请问，张老板能否以限购为由解除购房合同，退出游戏，要求返还购房款呢？
答案是，不能。
廊坊中院的说法是：
第一，原、被告签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容不违背法律的强制性、禁止性规定属合法有效，对当事人具有约束力,当事人不得擅自变更或者解除合同。
第二，原、被告之间的房屋买卖合同是在当地限购、限贷政策出台之前签订，且在政策出台之前具有交易付款记录，限购限贷政策对于出台以前的交易行为不具有溯及力，该房屋买卖合同不受政策影响。
第三，合同约定合同中明确约定，假如原告无法办理贷款则自筹资金，原告还可以变更购房人。
而原告在接到通知后并未前来办理贷款面签手续，银行是否批准原告贷款属于未确定状态，原告怠于履行合同义务，属于违约行为。
第四，因该行为给被告造成的后果是迟延收到全部购房款，原告应当承担民事责任。
但违约金过高（房屋总价款的日万分之一），应予调整，原告应当以剩余购房款140W元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，支付逾期付款违约金。
（05）
由上可知，以限购之名解除合同行不通。
当然，如果原告能充分证明自己确因限购无法取得房屋，也可以合同目的无法实现为由解除合同。
廊坊中院(2019)冀10民终3150号判决载：
2017年6月2日廊坊市人民zf第二次出台更为严格的限购政策即“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房"。
因原告并非廊坊市及所辖区县居民，且原告名下已经在廊坊市住房，已不具备购房资格，无法获得房屋所有权，此时合同目的已无法实现。
（06）
有些朋友问，在自愿支付违约金的情况下，能否解除合同。
意思是，这买卖不玩了，愿意支付全部违约金。
这种情况，法律上称之为“违约方解除合同”。
按照现行法律规定，违约方不享有单方解除合同的权利。
正如崔建远教授所指出的：
尤其在违约方的初衷是故意不履行合同以达废除有效合同的不法目的场合，更应剥夺其解除权，使其搬起石头砸自己的脚。
因此，只有享有法定或者约定解除权的一方才能解除合同，不享有解除权的一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。
（07）
但是，如果合同的基础条件发生了无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于明显不公平，也可以请求法院解除合同。
或者，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。
若符合下列条件，违约方也可以起诉请求解除合同，但违约责任不能因解除合同而减少或者免除。
第一，违约方不存在恶意违约的情形；
第二，违约方继续履行合同，对其显失公平；
第三，守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。
比如，在一起为期10年的物业租赁合同中。
第一年，合同约定的租金每月2W，且每年递增5%，承租人后来觉得租金定的太高，递增比例也太高，遂致函出租人希望酌减租金，出租人拒绝。
第二年，为使出租人能够同意协商租金调整事宜，有意拖欠租金，连续四个月未交付租金，根据合同约定出租人已经可以解除合同，但出租人没有解除合同，第五个月开始承租人又断断续续交了一部分租金。
第三年，承租人不堪租金重负，营业艰难，但后面还有将近七年的合同期，承租人拟调整经营范围，不再从事零售业，遂发通知给出租人，请求协商解除合同，并愿意赔偿一小部分损失，但出租人不同意解除合同，要求承租人继续按合同履行。
如此双方僵持了近两年。
第五年，一月份承租人主动“出击”，提起仲裁，请求裁决解除合同，最终胜诉。
但其违约责任由于被申请人未提出仲裁反请求而仲裁庭无权作出认定与裁决，但若此案是在法院诉讼，则法院可以在判决解除合同的同时判决原告的违约责任或者其他合同解除的后果。
（08）
从以上案例，也可以提取出违约方解除权的五个构成要件：
第一，一方已经构成违约；
第二，合同已经确定地陷入履行不能，或履行艰难，或根据合同性质或标的物性质不适于强制履行，或强制履行在经济上明显不合理；
第三，守约方享有约定的或者法定的解除权；
第四，守约方不行使解除权，甚至在违约方就是否行使解除权进行催告后仍然不行使；
第五，守约方不解除合同有违诚实信用原则，且对违约方明显不公平。
综上所述，因限购导致的房价下跌，以“限购”之名向法院主张解除合同，大概率不会得到法院支持，除非原告能证明限购确实导致无法过户，合同无法履行。合同一旦签订，没有出现特殊情形，原则上不允许随意解除，即便解除方愿意支付违约金。