本文为“房地产带盐人”的第181篇文章。
近期又说回西安，主要并不是为了西安楼市，而是个典型问题——学区划片和楼盘之间的关系，这事不只是西安，对全国很多城市都有些借鉴意义。
省会的参照作用远比一般城市要强，往往也意味着主要大中城市的一种趋势，在学区这个事情上，可以说西安走的比较前列。在2015年的时候，就采取“划片入学动态调整”的方式，算是比较早把固定学区打破的城市。
其实学区在各个城市都是个敏感问题，没有改革一蹴而就的，即使是北京在弹性学区方面的划片试点方面也是逐步推进的。简单梳理一下西安近几年在这方面的逐步调整：
西安在2015年推出动态调整之后，又在2018年9月份房管部门联合教育部门发文，特别在房地产新项目开发方面要求房企不得将学区与项目捆绑。今年西安在这方面进一步清晰明确了相关意见，在《商品房销售信息公示管理规定》中提出项目开发商无权对教育资源进行承诺，商品房所对应的的学区需要以教育部门当年的政策为准。
上面这句话的意思有两层：一、学区不能出现在销售承诺中，也不可能在开发阶段固定；二、入学学区划分是变动的，要以当年的政策为准。
学区：公平和资源稀缺的两难
学区这件事跟房地产开发其他方面政策特别不同，因为它涉及的还不是房子，居住，而是比这个更加刚需的问题：子女教育。这个话题远比房子本身被人关注，义务教育阶段本来就近入学，但是一座城市的好学校、好的教育资源往往不是那么均衡。学校一般是多年的积累再加上周边住区的生源质量，这就叠加了很多相辅相成的因素。
按理说任何时候房企是左右不了教育资源的，只能说在拿地的时候去选择好的教育配套周边的地块，但一来这种地块稀缺，二来这种地的价格也必然不会低，竞争压力也很大。所以学区地块一向是开发商争取的资源，如果拿地周围缺乏学校、幼儿园配套，只好自己想办法引进，建设学校再去跟相关部门沟通，或者引入联合办学资源，尤其是名校的分校，总之牌子很重要。
这些努力并不会白费，成本投入总会体现在房价上，有好学校价格可以高出同等楼盘，且销售速度快，尤其是对口升入名校的入学名额，是开发商花费重金也要争取的。多年以来，很多土地招拍挂的时候就有配套要求，开发商需要代建学校并无偿转交教育部门，甚至在后期引入学校的时候按照班级和生源数量交纳一大笔开办费用，动辄几千万。
但学校又属于公共服务配套，而且义务教育也不是企业能左右的，这个资源的提供方也不是开发商能左右的。有个很常见的现象——往往开发商肯投入大笔资金，但是教育部门对此并不热情，甚至会出现原本签好的引入学校的协议迟迟难以落地，到交房入住了拿着购房合同的业主们孩子上学的事情还没有着落，很多群诉事件就是这么出现的。一方面是交集的家长，一方面是无奈的开发商，还有一方面是态度莫测的教育部门。
为什么会出现这种情况，我认为有两个原因：
第一、教育资源公平性，政策制定，学区确定、学校建设和师资力量组建是一种投入，但往往吃力不讨好，这事在二手房领域是一样的。对于教育部门而言，最重要的是尽量公平，避免家长和舆论有意见，各种弹性学区折腾，动机还是在于免责，教育部门没有动机去关注某个项目的房价。
调配人手增加编制去组建学校师资，但多做费力，而且增加管理的工作量，公共服务是天然希望避免问题，而不是解决问题。这一点在二手学区房那里也是非常明显：好的学区房即使房龄很老，价格也很坚挺，但是对学校和教育部门并没有什么特别之处，学区房价格的受益者只是买卖双方，所以教育部门是毫无维护其价格的动机的，反而特别强调弹性划片来避免压力，高价买房与我何干？
第二、城市界面扩张，新区开发不断，延伸的居住区和涌入的人口，与之相对的是教育资源往往不足，尤其是好学校就那么多，并不会随着土地开发就突然增加。这时候对学校师资力量的要求也增加，但在义务教育这块，效率是绝对让位于公平的。
回来说西安，当初浐灞去的浐灞一小对口西大附中浐灞校区，原定2016年招生但紧邻的一个小区就出现业主子女无法入学的情况，导致售楼处被围。问题就出在当初售楼时有对外宣传一站式教育且对口入学。很多时候开发商越俎代庖，造成买了房未能如期入学也是屡见不鲜。
再举个深圳的例子，深圳作为一个典型的移民城市，每年人口流入领先，与此同时从幼儿园到公办教育存在较大缺口，每年几十万深飘中为数不少的人为了子女入学，在没有学籍的情况下只能去高价的私立学校，还要排队。今年深圳的义务教育积分入学进一步深化，也是区分了住宅、公寓不同房产的评分界定，但是无论怎么界定，划分方式并不能改变资源有限的窘境。
西安的情况可以给很多城市的购房者一个提醒，首先弹性学区是大趋势，因为义务教育的公平理念还是最根本的，其次学校教育资源主要来自公立学校，市场化几乎是不可能的。公平不是错，但不作为，或者低效率则是问题。
很多时候我们看到划片、弹性学区是好政策，但背后的问题是无论你怎么想巧妙地办法来分蛋糕，如果迟迟不肯把蛋糕做大，则不能从根本上解决问题，再看似公平的方式都不过是公共服务的一种低效率的推脱。