日前，雅居乐集团（HK.3383）如期发布了2020年中期业绩报告，并在当日进行了业绩说明会。慧眼君也观看了整个业绩说明会的全过程，雅居乐掌舵人陈卓林可谓意气风发自信满满，对上半年的业绩颇为满意，也对下半年完成1200亿的销售目标充满信心，似乎是为广大投资者和股东爸爸们交上了满意答卷。
01
完成全年目标46%
半年报数据显示，截至2020年6月30日，雅居乐集团实现营业额335.27亿元，同比上涨23.7%；毛利为人民币115.2亿元，同比上涨40.2%，整体毛利率为34.4%，同比上升4.1个百分点；核心净利润和股东应占净利润分别为65.18亿元和53.06亿元，分别同比上涨35.6%和32.9%，对应期内核心净利润率和股东应占核心净利润率分别为19.4%和15.8%，同比分别上升1.7和1.1个百分点。
且看半年报数据，不吹不黑，各项数据确实是够美滋滋的，全线上涨，各项指标上涨。看似无懈可击，不过，仔细研究不难发现其中破绽。
我们先来简单分析一下。首先雅居乐完成全年目标46%，官方给出的解释是，“一季度雅居乐预售额较去年同期大幅下跌近40%，因此上半年仅完成全年目标的46%，但符合目标预期”。实话实说的讲，上半年疫情的影响给社会各行各业的影响都是巨大的，更别提本身就已经是风口浪尖的房地产业，虽然国内对疫情管控较好，第二季度就已经基本恢复正常，但是国外疫情可是一直持续至今，而雅居乐目前在海外一共有四个项目，总计投资额为20亿。像这些项目也就线上卖一卖，最后是不是得打水漂也不得而知。因此要是真像官方解释的已完成全年业绩的46%，那确实还是挺厉害的。不过慧眼君本身对这个数据还是存疑的，各位看官理性看待。
02
入不敷出闹哪样
看似靓丽的业绩，深挖其背后的逻辑。不难发现，近年来发展多元化和逆势扩张的雅居乐，使得雅居乐负债和现金流趋于紧张，而在激进扩张和多元化策略加速下，雅居乐财务指标不断恶化。一直以来雅居乐是相对保守的房地产企业，但是自从18年以来，一直迎难而上、逆势扩张，导致入不敷出的局面出现，与掌舵人这几波犀利的操作不毫无关系。
数据来源：同花顺数据中心
雅居乐集团于2020中报速动比率为0.68，表示目前能立即变现的资产无法覆盖短期负债，意味着假如发生债务纠纷，可能缺乏立即清偿能力。一般而言，速动比率保持在1的水平较好,表明企业既有好的债务偿还能力，又有合理的流动资产结构。
此外，现金流量表-145.51亿，项目的现金支出大于现金流入量。尽管这里的数据是2019年，但是推测前半年为这个情况，今年相比也会是有过之而无不及。
03
多元化产业并不顺利
物业发展收入与多元化业务收入的占比分别为89.94%及10.06%，物业发展的确认销售收入为293.1亿元，较去年同期上升18.7%，而多元化业务收入的占比较去年同期上升3.6个百分点。
随着房地产进入白银时代，诸多房企都将多元化作为一条出路，雅居乐也不例外。2019年中期业绩发布会，陈卓林表示，“我希望4年后，2022年到2023年，地产跟多元化业务将各占收入一半。”
从2019年报来看，雅居乐多元产业发展势头还是不错的。2019年多元化业务收入的占比为 10.1%，较上年增加3.6个百分点。其中，物业管理服务、酒店营运及环保收入分别较去年增加67.7%、11.1%及 146.1%。
不过，这个成绩距离陈卓林想要的多元化目标尚相去甚远，地产开发仍旧是雅居乐大头，占比接近90%。
04
海南是“金蛋”？
雅居乐掌舵人陈卓林会上再次强调海南是“金蛋”，三番五次的强调，不免让人怀疑是不是因为越是不自信才越要强调。海南作为让陈卓林爱恨交加却舍不得的地方，2019年海南楼市在国家政策管控下迅速冷却，长期押注于此的雅居乐不得不吞下这颗苦果。
让陈卓林一战成名的清水湾项目，前期确实让他尝到了甜头。想当年陈卓林为寻找最美的湾区，坐着直升机把海南岛绕了个遍，才挑选出自己最爱的清水湾项目。但是随着政策的收紧，因为清水湾也并非刚需楼盘，该项目的销售额也是迅速萎缩。尽管6月初，海南自贸港建设总体方案落地后，海南楼市出现了回暖迹象。但是冰冻三日非一日之寒，情况可不是说扭转就能扭转的，尤其是在调控政策丝毫没有放松。希望海南是货真价实的金蛋，而不是水蛋，或者最后沦落为海难(nán)。
————END ————