虽然有万科24亿元驰援,泰禾集团依旧危机重重。

公司的危机主要来自于债务违约。截至2020年6月末,泰禾集团存在的已到期未归还借款及公司债券金额为349亿元,还有713亿元将在一年内到期。

一个月前,在万科资金驰援泰禾的时候,市场以为泰禾集团已经抓住救命稻草,依稀看到"活下去"的曙光。

未料,一个月过去了,公司的债务危机依旧在发酵。

千亿房企泰禾沦陷,为房地产行业敲响警钟。能救一个救不了一百,监管对房地产行业进行"三道红线"预警,在新规出台前,房企能否集体上岸?

349亿元到期债务压顶,万科24亿元救急仍举棋不定?

债务危机是这两年泰禾集团无法摆脱的负重,也成了年仅55岁的公司创始人黄其森的"滑铁卢"。

泰禾集团的违约首先是从子公司开始的。2020年4月,泰禾集团子公司东莞金泽置业因债务违约,被西藏信托告上法庭。

在这笔借贷中承担连带责任的泰禾集团和黄其森也名誉扫地:泰禾集团被列入失信企业,黄其森被列入失信被执行人名单,并被限制高消费。

不要以为这个只是千亿房企发展史上的一个小火花,过去就完了。如果不是流动性紧张没有哪家公司愿意被告上法庭。

这个信号表明,泰禾集团的危机才刚刚开始。

果不其然,此后公司债券违约接踵而至。在2020年7-8月短短两个月内,泰禾集团就出现5只债券违约,分别是17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01、18泰禾02。

而据Wind数据显示,截至2020年8月31日,该发行人共有8只存续债券,余额为104.16亿元,其中违约债券5只,违约余额为73.18亿元。

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债券违约只是泰禾集团资金链吃紧的一个显性表现,事实上泰禾集团的债务危机已经不断堆积,呈现爆发之势。

财报显示,截至2020年6月末,泰禾集团存在的已到期未归还借款及公司债券金额为349亿元,尚未支付的利息为43.32亿元。

不仅如此,公司有息负债依然高达929亿元,其中713亿元将于一年内到期,留给泰禾的时间真的不多而来。

而在自身"造血"能力方面,泰禾集团显然力不从心。截至今年6月末,公司货币资金43.05亿元,较2019年末的131.95亿,下降67.38%。现金短债比0.06。

"一分钱难道英雄汉"。泰禾身陷债务危机,同为行业公司的万科看不下去,伸处驰援之手。

7月31日,泰禾发布公告称,在满足交易条件的前提下,万科拟以24.27亿元收购泰禾投资所持19.9%泰禾股权,折合每股4.9元。

不过万科此次入股的先决条件很苛刻,需要泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致,债务重组方案能支持公司恢复正常经营,能支持公司可持续经营。

目前看泰禾的债务重组依然不太顺利,万科能否成功入股,需要到2020年9月30日揭晓,还有一个月时间。

业绩突然变脸,黄其森愿出让控制权,泰禾还有多少筹码?

债务违约罢了,泰禾业绩又突然变脸。

在2018年之前,泰禾还表现出相对稳定的业绩增长能力。2017年公司营收同比增长17.38%,2018年也取得27.35%的增长。

但到2019年,公司营收同比增长骤然入冬,负增长23.77%。2020年中期营收更是负增长83.02%。

扣非后的归母净利润方面,公司2017年录得16.38亿元,同比增长60.51%,2018年录得21.18亿元,同比增长29.34%。

同样是在2019年,泰禾扣非后归母净利润突然亏损4.02亿元,同比减少118.97%。2020年中期则进一步亏损10.03亿元,同比减少191.40%。

泰禾的亏损可谓猝不及防。因为房企合约销售结转为营收一般需要两年左右时间。

根据这个时间推测,泰禾2019年的亏损大概率反映的是2017年的业绩,2020年中期亏损则反映的是2018年的业绩。

这意味着,自2017年以来泰禾已经出现某种问题,但讽刺的是公司还在当年首次晋升千亿房企,合约销售额达到1010亿元,比2016年400亿元增长152.5%。

业绩崩塌,债务违约,泰禾还有救吗?

在8月28日举行的万科2020年中期业绩会上,万科总裁、首席执行官祝九胜直言,泰禾虽然资金和融资出现问题,但它的产品力与基础能力还是非常不错的。

作为千亿房企,泰禾集团本身质地并不差。

公司拥有以泰禾院子系、大院系、园系、公馆系、府系、湾系等中高端住宅地产产品,以及泰禾广场为核心品牌的商业地产产品。

与其他房企相比,泰禾的优势一方面在于其高端产品,另一方面在于其"深耕核心一线,全面布局二线"的区域发展策略下,在一二线城市丰富的土储资源。

泰禾财报显示,截至2020年6月末,公司土储总建筑面积约为3270万平方米,剩余可开发建筑面积约为952万平方米。

上述土储资源分别分布在京津冀、福建区域、长三角、珠三角以及华中区域等热点都市圈和相对具有发展潜力的区域,未来保值、升值具有明显区位优势。

这也是万科愿意介入泰禾的重要原因。虽然目前万科仍在等在先决条件达成,但在招募战投的时候,黄其森曾公开表示,愿意出让泰禾控制权。

尴尬的是没有"白衣骑士"青睐泰禾控制权,万科也暂时没有这个意愿。房地产企业当下面临的危机,已经让各路"财神"比以往任何时候都清醒,保存实力比扩张更重要。

"三道红线"预警,房企能否一起上岸?

千亿房企泰禾沦陷,为房地产行业敲响警钟。

2020年房企面临的风险尤其多,行业环境下行,融资大门被收紧,叠加新冠疫情冲击,让本来就戴上"房住不炒"紧箍咒的地产行业步履维艰。

在多重风险下,行业公司都自觉收敛"高周转"的规模化扩张策略,保现金流、降负债,行稳健的发展之道。

如此种种,房企们还是低估了国家建立房地产调控机制的决心。

最近让地产圈闻之一动的是监管设置的三大红线:第一,剔除预收款后的资产负债率大于70%;第二:净负债率大于100%;第三:现金短债比小于1.0倍。

根据"三道红线"触线情况,试点房地产企业分为"红、橙、黄、绿"四档,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。

如果三道红线全部命中,房企有息负债就不能再增加;踩中两条,有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一条,增速不得超过10%;一条未中,不得超过 15%。

假如这个"三道红线"政策确实属实且全面落地,那么地产圈将会天翻地覆。

根据Wind行业划分,在A股上市的137家房企中,踩到第一条红线的有92家,其中包括泰禾、华远、华夏幸福、格力地产、大悦城等。

踩到第二条红线的有38家,泰禾、华夏幸福依然在列,还有阳光城、新湖中宝等知名房企。

踩到第三条红线的有60家,包括苏州高新、蓝光发展、华夏幸福、绿地控股、上实发展、招商蛇口等。

很不幸同时踩到三挡红线的有29家上市房企,这些房企未来需要在降低自身有息负债方面加倍努力了。

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国家在出台某些重大政策前都会有一个窗口期,"三道红线"一旦颁布,将对房地产行业造成重大冲击。其实监管的意图很明显:降低房企杠杆,抑制火爆的土地行情,进而避免出现更多泰禾。

作者|喇叭花