作为一名从业6年的房产中介，就在上周我刚刚建议一个朋友买了顺义的一套房，没收中介费，市场价420万的房，最终他340万买到。别着急喷我，这不是炒房子，也不是凶宅，甚至中间也没有什么哄抢抬价的惊心动魄。到底是一套什么样的房子呢？对，是一套法拍房。法拍房是法院拍卖房产的简称，是遭遇法院强制执行拍卖的房屋。一般是因为业主的债务不能清偿而进行的拍卖。那么关于买法拍房有哪些注意事项呢？
第一，关注度不高的小区，能拍到好价格。以北京为例，城中心的法拍房往往因为地段优势客户竞争大，最后拍卖的价格有可能会高于市场价，而相对偏远的郊区，如顺义和昌平等，一些小区户数少，中介不主做，这种小区居住品质其实并不差，只是因为缺少关注，交易量常常不够频繁。一旦出现法拍房，很容易竞拍成功。如果是北京首次置业的刚需，不在乎是不是郊区，买这类房往往会有意想不到的惊喜。
第二，买法拍房可以不用找中介。法拍房一般都是由法院委托法拍公司来操作的，法拍机构他们自身会收取佣金。为了促销通常会找中介来合作，一起帮忙卖法拍房。中介帮忙的话，还需另外支付中介费。而实际上，法拍房信息都公开透明，不是什么秘密，网上随处都可找到，直接在淘宝京东或者法拍的门户网站上找到拍卖链接，直接下单，法拍公司也会及时联系客户，没必要通过中介再多花一笔中介费。
第三，买法拍房可以多贷款。以一套1000万的非法拍的二手房为例，考虑满五年唯一的情况下，网签价最多做到850万，按照首套40%计算，最多可贷款510万。如果是法拍房，可按照1000万做网签价，最多可贷款600万。当然有些法拍房要求必须全款购买，但大部分法拍房都可贷款或者全款后补按揭（先全款购买，过完户后再贷款）。
第四，买法拍房交的税种少。客户只需要出属于客户的契税，原本属于业主的增值税和个税不需要承担。客户虽然少交了税种，但契税数额比原来增多了。因为法拍房按照全额网签价计税，契税税率3%固定的情况下，基数大了，契税数额也大了。但这与房价减少的幅度比起来，就显得不那么重要了。总成本还是低不少呢。
第五，买法拍房不怕违约。听过不少因为买了一套二手房，后来由于市场上行或者下行，不是业主觉得卖亏了要违约，就是客户觉得买贵了后悔，最后因双方意愿出现问题而解约。法拍房则完全没这回事，只要拍卖成功，款到位，实在不行还能强制过户。
第六，买拍法房有时可不用购房指标。还以北京的房子为例，买房需要严格的购房资格指标，连续5年不间断的社保或者纳税，或者北京户口。有些外地家庭就是卡在了社保不够5年上，如果是外地法院拍卖的北京房产，不需要这么严格的购房资格，对于想买房而一直没资格的人是一种福利。
好了，说了这么多买法拍房的好处，但实际操作中也会有一些问题。比如存在户口和物业费用的欠缴问题。户口北京是没办法强制迁出的，但户口最重要的价值是在学区房上，详见我的历史文章《卖了一套房子，我越来越佩服富人》，一般的房子上家户口迁出与否影响不是那么大。物业费供暖费这块一定提前找小区物业核实清楚，我真见过业主十几年不交物业费的，如果欠费太多，还是要综合算一下成本再决定。
另外，买房之前那些必须的产权调研，看房，业主情况等基本的了解还应做到位，这是无论买什么样的房都要注意的。但相比而言，法拍房由国家公信体系为支撑，只要选对了房子，比纯粹二手房的交易要相对省事一些。还有更省钱的一种房子是国企单位转让房，在北交所挂牌，这种房子不会有户口，也不会有物业欠费的问题，如果感兴趣，可以随时留言哦。