10栋洋房推倒重建，金科怎么频繁翻船？

（金科東悦府项目红线区域的10栋洋房须推倒重建）
作者：川渝君

当年随队去重庆考察，一位“重庆通”负责接待我们，我们叫他通哥。
在聊到“渝派三甲”时通哥说，在多数人印象中，龙湖和金科是你死我活的竞争对手，其实不然，龙湖和金科的关系，并不像大家想的那般有你没我、你死我活。
不错，他们在各大城市攻城略地，惨烈撕逼，但是，他们其实是有合作关系的，有时候可谓心心相印。
通哥举了一个例子：以五重（维）园林著称的龙湖，不少项目的景观其实是外包给金科来完成的。
起初，随行一位队友弄死不信。
后来，2018年底，这位队友接触了香港置地的一个项目，发现龙湖和金科都有参与，二者不但能尿到一个壶里，还能同吃一锅饭，同睡一张“床”，他们情意绵绵，情趣相投，与香港置地一起合作项目，连股份分配比例都如胶似漆——34%、33%、33%，龙湖只以一个百分点领先。
这是龙湖、金科在成都撕逼多年后，迎来的首个“蜜月期”，后来他们在多个项目上大秀“恩爱”。
世上没有永恒的敌人，只有永恒的利益。
这句话得到强势应验。
不管是通哥的揭秘，还是龙湖、金科在成都“举案齐眉”，都说明一点：金科在龙湖心目中，是值得敬重的。
否则，何以托付景观项目？
何以按照“34%、33%”的股权坐在圆桌前煮酒论英雄？
然而，与龙湖一贯的稳扎稳打相比，今之金科似乎正一步步滑下神坛，昔日打拼来的“洋房之父”美名，在最近两年频发的“翻船”事件面前，更像一个巨大的嘲讽。
让人心生疑问：洋房之父这是肿么了？

作为在重庆本土成长起来的大型房企，金科最近在重庆翻船翻得连一点底裤都不剩。
用通哥的话说，丢人丢到家了——
2020年7月中旬，重庆南岸区的金科联发東悦府项目的业主发现，马上就要交付的洋房项目，多处墙体出现了明显的开裂痕迹。
最为夸张的是，有些裂痕从上到下，几乎贯穿了整栋楼，裂缝的宽度几乎能伸进一根手指（见图）。

项目开发商是重庆金江联房地产开发有限公司（下简称“金江联”）。
天眼查数据显示，金江联由重庆金科房地产开发有限公司、联发集团重庆房地产开发有限公司执掌，各持股50%。
重庆官方微博“南岸微发布”7月30日发布题为《洋房将建好 发现有沉降 東悦府：返工重建》的消息显示：
今年3月，重庆经开区建管局在巡查中，发现東悦府项目内某地块洋房地基出现沉降现象，立即下发整改通知书，公司随即响应并停工。
3月25日，金江联委托第三方专业机构进行检测和监测。
7月18日，得出结果：楼栋基础处于持续下沉状态，沉降未达到稳定状态，房屋出现结构裂缝及部分指标超规范要求。
同一日，東悦府项目负责人表态：返工重建。
需要拆除重建的洋房共计10栋，包括一期的5栋、二期3栋、三期2栋（见下图）。

不管是拆房还是建房，都需要时间，延期交房成为必然。
在房地产行业里，楼盘质量出现问题需要进行整改的的确不少，但拆除重建的真不多。
上一次需要推倒重建的项目，是2019年长沙的新城国际花都和新华联梦想城两处楼盘。
其实，这两个项目并不是完全推倒重建，只是针对存在问题的部门楼层。
可以说，東悦府是今年重庆楼市乃至整个行业的重大事件，属于楼市异象。
这倒让人想起电影《美国工厂》里的一句话：做之前一定要想一想，因为重做是要花钱的。

放眼全国，東悦府只是金科“翻船“体量最大、问题最严重的一个项目。
实际上，金科这些年走来，趟过不少泥潭。
据和讯房产西南频道8月14日报道，成都双流金科博翠粼湖业主近日陷入了维权困局。
当年花接近20000元/平方米购买的住宅，在今年交房时，却发现货不对板。
在当时的双流，近20000元/平方米的住宅，当属一定品质的豪宅。
博翠粼湖是金科的高端标杆项目，代表着“美好你的生活”的金科的品质。
如此高大上的项目，如今却落到部分业主发愁的地步，令人哑然。
在人民网地方领导留言板上，题为《成都市双流区金科博翠粼湖开发质量存在严重问题》的投诉内容，图文并茂，配有视频。
视频中，漏水哗哗响，就像水管破裂了一般。
投诉内容指出：

房屋装修质量差都忍了，现在房子质量出现严重问题，地下室有泉水冒出，墙壁上钢筋裸露漏水，外面下雨负二楼下瀑布，负二楼墙顶发霉，地面一下午（雨，编者注）积水严重，影响房屋寿命（见截图）。

截至川渝君成稿，官方正在处理业主发的投诉信。
实际上，不只是博翠粼湖项目，2019年交房的温江金科天宸楼盘同样陷入质量纷争，住户与开发商交涉无果不得不把问题反映到人民网地方领导留言板上。
温江区委在答复网友投诉内容时指出：

该小区出现一户房屋构造柱局部浇柱不密实的情况，区住建局责成建设单位、施工单位进行整改处理。

而今年年初，同样是高端系的四川南充金科集美天宸，遇到了维权风波。
如果继续观察，你会发现，重庆的東悦府，四川的双流博翠粼湖、温江金科天宸、南充金科集美天宸只是一个个缩影。
视野放大，包括郑州、合肥、西安等在内的多座城市，金科涉及风波颇多。
在郑州，印象最深刻的当属2019年8月人民日报数字河南报道的金科“疑似使用假冒伪劣建材”事件，其项目金科天籁城被举报使用假冒钢筋。

（人民日报河南数字报道截图）
在施工现场，济源钢铁公司工作人员证实，金科天籁城工地上采购的“济源钢铁”为假冒产品，后续有关市场监督管理局已介入调查。
在合肥，金科某楼盘被曝光内墙大面积修补、地面开裂，被质疑存安全隐患，交房即被业主维权。
在西安，金科天籁城发生了类似交付即维权事件。
网上有媒体人员爆料，说几位媒体人去南沙调研，到金科项目上时，表明身份并递上名片。
然而，金科的接待人员表示非工作日不接待同行踩盘。
在对方出示证据证明自己绝非同行、当天非工作日后，金科工作人员仍以同样理由拒绝参观。
最近两年，与金科品质滑坡相辅相成的，是金科逐渐膨胀的傲慢。
人一旦傲慢起来，就容易出纰漏，而由若干人组成的团队，如果过多陷入这种氛围，包括人员管理、质量监控方面的一些体系，就难免出现漏洞和真空。
频陷质量泥潭及维权事件就在所难免。

文章一开头提到“渝派三甲”，一二把交易为龙湖、金科，而龙湖对金科其实是非常敬重的，一些景观曾外包给金科在做。
其实，一家房地产有没有影响力，固然与其销售盘子有关，但更多的还在于这家房企修了多少房子，为多少人提供了多大面积的居住服务。
单从房产销售金额看，2017年以前的几年，金科地产几乎只是龙湖销售金额一半多一点点。
用通哥的话说：金科苦于千年老二，久矣！
但是，在销售面积上，金科绝对有优势，除了极少数年份，金科销售的房产面积远高于龙湖。

金科销售总金额比龙湖少，销售面积却比龙湖多，反映在账目上，金科的房产销售单价更低。
翻译过来，金科为购房者提供了更多居住服务，服务群体更庞大，影响力可能更大。
但是，不能据此理解为，金科计划提供的房产品质比龙湖的房产更低。
二者差异主要体现在战略定位上。
金科一度苦于三四线及二三线城市郊区的项目，因为发展十分受限：
2005年，金科提出了未来10年达到年收入1000亿元的目标。
为此，金科不惜许以优厚待遇挖来曾任融创营销中心总经理的李战洪。
随后，金科开始向北京、湖南等省市进行全国化规模扩张。
在这期间，李战洪的战绩突出，但其策略出现了一个瑕疵，那就是包括重庆主战场在内的城市，金科无意间退出了主城区。
以2013年的重庆为例，在重庆30个区县，金科在三四线及二三线城市郊区的存量过大，发展面临瓶颈。
为此，金科不得不重新调整战略，杀回主城区。
为了加速调整战略布局，金科只得市区市外双管齐下，集中开火。
这就出现了压力，三四线及二三线城市郊区的项目要继续推进，而二三线城市的主城区要攻城拔寨，别说弹药捉襟见肘，光是人才储备就是一个十分棘手的难题。
修房子不是小孩堆积木，从融资到拿地，从施工到销售回款再到拿地，这其中任何一个环节掉链子，都可能出大事，弄不好就会出现质量问题或安全事故，会死人的。
就在金科痛苦调整战略布局的期间，老大哥龙湖地产却发生了翻天覆地的变化。
可以说，在当时，2017年已是一个显著的分水岭。
这一年，龙湖以1550亿元的好成绩一举突破1000亿大关，而此时的金科，销售额只有760亿元，比龙湖少了整整790亿元。
销售额不及龙湖的一半，这个“渝派三甲”的老二掉队掉得太离谱了。
以往，销售额有差距，但销售面积大、服务群体多，还能从龙湖那里扳回一局，在江湖上挽回一些面子。
可2017这一年，金科连昔日引以为傲的销售面积都被龙湖打败了（见上表格）。
金科销售面积1002万平方米，龙湖销售面积1009万平方米，虽然属于个位数差距，但传递出来的风向标意义不可谓不大。
市民买房不会在意这些枯燥的数据，但股民看中，舆论看中，资本看中。
这就难受了，金科肯定着急。
怎么办？
在继续调整区域战略的同时，加速“高周转”。
为此，金科进一步量化开发进度管理，强化“1671模式”（前后略微有调整）：
即拿地后1个月开工、6个月开盘、1个月开发贷上账、1年内现金流回正。
在库存管理方面，金科使用“6789”（前后略微有调整）：
即首开去化率60%、年度去化率70%、公司存销比8个月以内、竣工去化率90%。
这些硬指标得到强化、执行，对金科的快速扩张起了决定性作用。
2018年、2019年，金科销售面积远超龙湖，分别多出销售面积321万万平方米、536.9万平方米，金科以实力告诉龙湖：我不是吃素的。
而销售额差距，由2017年的790亿元缩小到586亿元、622亿元。
关键是，2017年金科销售额为760亿元，2018年一举突破1000亿大关，飙到1421亿元的高度，而2019年，更是达到了1803亿元的新高度。
按照金科2017年公布的规划，2020年其销售额要突破2000亿元大关。
对于上市房企，喊出目标口号，那是要付出代价的，哪怕是砸锅卖铁也要实现，不然，有负于股民（实际上，股价出现过多次暴跌），会做空自己。
2020年继续加速扩张，这是必然的。
然而，与当前房地产市场宏观走势，以及房企正常发展势头相比，这些做法有恐违背发展规律。
自然，近两三年金科频繁深陷质量泥潭、维权纠纷，包括多达10栋的洋房因为质量问题推倒重建，就不难理解了！
加速“高周转”，无疑会伤及品质。
而在加速“高周转”下，囿于融资压力、股民关切以及报表数字，压缩成本换取利润不得不成为一种无奈选项。
于是，我们看到了一个频繁翻船的金科，看到了一个负病前行的洋房之父。
而眼下，监管部门出台新规，给房企划了三道红线：
其一，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%（2019年，金科资产负债率为48%，此项指标不错）；
其二，房企的净负债率不得大于 100%（2019年，金科净负债率为120%，2018年底净负债率为136.5%）；
其三，房企的“现金短债比”小于 1 倍（2019年，金科现金短债比为1.1）。
不仅如此，监管部门根据上述三大指标，还把房企分为“红、橙、黄、绿”四档，以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
三条红线和相应关指标，不仅影响房企的银行贷款，还影响其通过债券、信托产品、资管产品等渠道融资，甚至影响海外融资。
高压之下，急需资金“高周转”的金科，既要“推倒重建”擦屁股，又要忙着优化三条红线下的各项指标，最近一定很忙。
忙些好呀，业主还等着交房呢！