江南星城楼盘
从2013年与宜昌市点军区有关方面签订委托开发商品团购房，到最高人民法院2020年7月撤销原判将案件发回湖北省高级人民法院重审，湖北宇星置业发展有限公司（以下简称宇星公司）合作的宜昌市点军区团购楼盘“江南星城”，双方的诉讼一直打到最高人民法院，数百起诉讼案件诉累拖垮了房地产商，也拖垮了团购房者的意志。在这里，点军区干部职工、房地产商和有关方面都无一受益。
怎样合规合情合理的解决实际问题，是摆在点军区区委领导面前的一道难题，也将考验着这里有关方面打造良好营商环境的智慧。
近千名公务员的团购房
湖北宜昌市的江南和江北完全是两个概念，长江北的主城区商业氛围浓厚，长江南岸的点军区商业气息薄弱，倒也有不少的自然风景。夷陵长江大桥向西的一隅就是点军区人民法院，其后侧就是“江南星城”，这是点军区第一个大规模楼盘，当初颇引人注目。
闷热的八月，“江南星城”小区这个拥有1770套住宅的小区内，仍有数百套住宅无人入住打理，建设这个楼盘的宇星公司董事长李爱军为此正疲于应对各类民事和行政诉讼，多方筹措资金，艰难地维系着小区的建设和公司的缓慢发展。
2012年12月3日，点军区区委组成专班，成员包括公安、国土、规划等多个部门的领导，意在加快五龙片区城市建设步伐，顺应新城区的大开发态势，主要是想为全区缺房干部职工谋求福利，建设一个团购房小区。
因为该项目是政府项目，仅为房地产开发商留有较小的利润空间，房企还要潜在承担拆迁、垫资建设资金等风险，当时点军区政府联系的一些房企都不敢碰这个项目。
后来，作为点军区工商联副主席的李爱军进入了区领导的视线。有关领导承诺，给予公司扣除所有成本后保证每平米一百元的开发利润，考虑到不能得罪领导，李爱军的宇星公司（以下称宇星置业或宇星公司）应承了该项目。
双方于2013年2月18日签订了《委托开发框架协议》，约定给宇星置业每平米100元利润作为回报，并约定了工程竣工后，甲方按招投标中标金额并组织工程决算审计后确定工程结算总价计入开发成本。按项目总共20余万平方米建筑面积计算，区政府需要向宇星置业支付2000多万元。
不出一个月，2013年3月14日，西边冲地块启动网挂竞拍，该地块按照同类地块的每亩土地85万元起拍，当时的计划是不会超出100万元每亩就可以拍得该地块。受托参加土地拍卖的宇星公司进入了紧张的拍卖环节，西边冲商品房项目建设工作领导小组的几位成员也在某宾馆开了一个房间，便于及时沟通和向区领导汇报进展。
竞拍的结果出人意料，因为有其他房企参加竞拍，现场突然大幅提高了土地价格，西边冲商品房项目建设工作领导小组组长伍安军也忐忑不安，在电话请示了时任区主要领导人后，要求宇星置业确保执行“书记、区长的电话指示”：不管多少钱一亩，一定要让宇星公司摘牌建设点军职工团购房项目，给全区干部职工一个交代。
宇星置业只有硬着头皮参与竞价，最终竞得价格为每亩194.29万元，为起拍价的2.3倍，远远高于区领导的认知和承诺土地价格。
宇星置业执行总经理余成竹分析，当时“江南星城”项目寄托着全区无房干部职工的希望，区主要领导也是骑虎难下，一则想着为全区干部职工谋福利，二则对以后的点军区拍卖土地起着标杆作用，便于以后的土地开发。
事后看来，为干部职工谋福利不仅违规，也把宇星置业拉进了资金困境，相当长的一段时间内，点军区辖区内也没有高出该次土地的拍卖价格。按照宇星置业和有关方面所签的框架协议，土地的价格和代建公司是没有关系的，一切成本由该区政府承担。
点军区政府后来经过自己测算，仅土地出让金就高达3亿元，政府也做不起了。为了筹集土地征收和搬迁费用，点军区政府向宇星置业借款1500万元，面对高额的招投标保证金和已经借出去的征收款，宇星置业和政府多次商议解决办法。
数月后，双方另行签订了一份《商品房开发补充协议》，补充协议中明确了双方的合作方式及内容。补充协议显示，区领导小组依法依规出资做好配套基础设施等建设工作，领导小组锁定团购数量和均价，剩余所有建筑面积由宇星置业市场化运作；点军区干部职工团购房屋950套左右，团购每平方米均价3500元；团购车位价格每个6万元。如果按照这种变通的方式和当时行情，仍然能达到区政府和宇星置业双赢以及弥补亏空的格局。
“江南星城”开盘不到三个月，一街之隔不远处的点军区碧桂园项目开盘，开盘价为每平方米4500元。远远低于江南星城五千多元每平方米的售价，而当时江南星城的拿地和建设成本也在四千多元每平，周边安置房的售价也在4600元左右，3500元每平米的团购房基本上是赔本买卖。
再加上点军区政府没有按照约定出资做好江南星城的配套基础设施，垫资施工的宇星置业一时间资金周转不济，陷入了开发困境。面对巨额资金亏损和与点军区有关方面在多次沟通无果后，宇星置业向法院提起了行政诉讼：要求确认点军区政府等几方被告滥用职权、侵犯原告经营自主权。
在外界的眼中，举步维艰的江南星城彻底成了点军区第一个烂尾楼。
开发企业承受诉讼之累
将宇星置业推向开发困境的还有两个因素：一是相邻的碧桂园将开盘价就锁定了和江南星城开发成本一致的价格，二是，2015年新任点军区领导人为了尽快解决宇星置业的有关方面团购房巨额差价等政府责任问题，要求赶紧将剩余未完工的几栋楼房封顶。
在困境中的李爱军只好继续融资和安排建筑施工方将烂尾的几栋楼房封顶，然而当大楼封顶后，点军区的这位新领导人却明确表示不管原来的事，让宇星置业直接破产处理。
宇星置业执行总经理余成竹说，宇星公司本来经营良好，帮区政府建造团购房的初衷就是希望能够有一些利润，也算是支持政府工作，由于区政府在拿地和配套设施上给公司造成了巨额的经济损失，现在明确撒手不管了，太不讲诚信。
2016年1月18日，宇星置业向宜昌市中级人民法院起诉点军区侵犯企业自主经营权、公平竞争权，并要求行政赔偿。宜昌中院不受理。宇星公司上诉后，宜昌中院遂于3月29日立案。
宜昌中院的立案揭开了宇星公司从2017年以来围绕江南星城的几百宗行政和民事诉讼案件，李爱军陷入了应对各种诉讼的奔波之中。
中国裁判文书网检索当事人宇星公司的相关文书近1400多篇，其中关键词涉及“合同”的有337篇，涉及“交付的文书”有267篇，其他的如经营自主权169篇、行政赔偿文书153篇，还有大量的房屋买卖合同纠纷案。
宇星公司2016年仅有7份文书，但从2017年的245篇开始，到2019年的822篇裁判文书逐年增加，这类法律文书大多和江南星城项目有关，也说明了困境中的宇星公司陷入江南星城的诉累之中，随后，宇星公司也被列为失信被执行人。
2016年9月14日，宜昌中院立案后很快作出行政判决：驳回宇星公司的诉讼请求。宇星公司不服一审判决，向湖北省院提起上诉。2017年6月28日，湖北省院作出行政裁定，撤销宜昌中院的行政判决，发回宜昌市中级人民法院重审。
2017年9月20日，宜昌中院再次开庭审理了宇星公司诉点军区政府行政诉讼案。2018年1月24日，宜昌市中级人民法院作出判决书，判决确认被告宜昌市点军区政府成立点军区西边冲商品房项目建设工作领导小组的行为违法。
眼看着安置房和商品房的业主开始入住了江南星城，购买团购房的公务员也按捺不住地开始反映何时入住的问题，鉴于点军区政府还没有履行双方协议的开发成本资金和其他责任，宇星公司也就没有允许公务员入住江南星城。
在宇星公司起诉判令宜昌市点军区政府行为违法的同时，这些团购公务员“业主”也在同期陆续向当地法院起诉宇星置业房屋买卖合同纠纷，诉求判令商品房买卖合同有效，诉求判令宇星置业交付房屋。
在行政诉讼尚未得到判决结果的同时，宇星公司也疲于应诉干部职工的房屋买卖纠纷案，宇星公司提交了数组证据，其中一组证据为点军区法院（2017）鄂0504民初539号民事裁定书、宜昌中院（2017）鄂05民终3554号民事裁定书、湖北省高院（2018）鄂民再77号民事裁定书，证明宇星公司于2017年11月10日向点军区人民法院提起诉讼，请求确认与950名团购业主签订的房屋买卖合同无效，后经湖北省高院作出裁定认定点军区和宜昌市两级法院不予受理违法，指定葛洲坝区人民法院立案受理，宇星公司起诉确认买卖合同无效案与单个业主诉讼的买卖合同纠纷案皆因前款行政纠纷引发，个案不能先审先判。
2019年3月18日，湖北省高院组成合议庭再次进行审理，作出（2018）鄂行终430号行政判决书，终审判决确认点军区政府锁定宇星公司所开发江南星城小区950套团购房及相关车位的行为违法。责令宜昌市点军区人民有关方面于判决生效后30日内，对上述违法行为采取补救措施。
法学专家认为，由于点军区政府并没有履行双方签署的《框架协议》项下的开发成本支付义务，也没有履行《补充协议》项下的补偿义务，更没有依照生效的行政判决对宇星公司的损失进行赔偿或补偿，基于950名团购受买人签订的《商品房买卖合同》对以上行政协议的依存性，仍然要求宇星公司按照《商品房买卖合同》的原有低价继续履行房屋交付义务显失公平。人民法院在审理房屋买卖合同纠纷时，需要充分考虑点军区政府的严重不诚信行为导致了宇星公司合法权益受损，可以本着公平原则和实际情况，鼓励房屋买卖合同的当事人重新协商，通过达成新的房屋买卖价格条款来消除因点军区政府违反合同义务所造成的房屋买卖合同履行障碍。更不能因为自身利益驱使，增加宇星公司诉累。
宇星公司也认为，点军区的行政行为违法，那么点军区指令宇星公司与点军区干部职工的购房合同，依法应当归于无效或根据市场价格另行商定处理。这也是对点军区有关方面违法行为的补救措施。
早在2017年年底的时候，宜昌市政府就召开了关于协调解决江南星城问题的协调会，多名领导人参加了协调会，会议形成了协商解决宇星公司损失问题的办法：点军区政府承担一部分，团购房买受人补一部分，企业承担一部分的原则协商处理；宜昌市中院一揽子解决葛洲坝人民法院受理的购房买受人对宇星公司提起的的民事诉讼等问题。
然而，协调会确认的解决办法并没有被点军区区委新任领导采纳。曾经在点军区区委任职的一位领导说，这有损区有关方面的诚信形象，社会的负面影响不可估量。
开发商难以挽回巨额损失
和宇星公司开发的江南星城楼盘相邻，碧桂园差不多同期也开发了一个楼盘，预售价格为每平方米4500元。其实，资料显示，江南星城商品房成本为4266.89元/平方米，车位成本为69936.76元/个。对照近千名公务员此前约定的团购房报价，该报告书估算，江南商品房成本倒挂损失高达9214.4万元，与同期市场相比，销售差价为18728.66万元，车位成本倒挂损失348.78万元。这样一来，宇星置业受托开发的江南星城亏损显而易见。
就在宇星公司根据行政判决起诉公务员购房无效期间，2017年11月18日，买团购房的公务员有人采取了极端的砸墙进入小区强行入住行为，有人抡起大锤将江南星城的围墙破坏掉后，有人又将宇星置业的工作人员打倒在地，直至120急救车将受伤工作人员拉走抢救。宇星置业的一名工作人员在这次暴力殴打中肋骨被打断，而参与打人者仅仅被治安拘留了事。
此前有媒体报道，2013年团购房指标分配到个人以后，江南星城共有198名公职人员分别以5万元、10万元不等的价格转让了自己的购房指标牟利。在这批团购房中，科级干部及中高级聘用岗位人员可选择140平方米左右户型；科员、办事员、初级及初级以下聘用岗位人员可选择120平方米左右户型。区政府曾指示江南星城专门为县级干部设计的5号楼，共有56套两梯两户、四面通风、面积166平米县处级住宅。
区政府办公室刘某发给各单位和团购房受买人的一份短信通知显示：根据安排，请通知你单位凡是购买了江南星城房屋的职工，没有私人律师的，按照“材料清单”准备相关材料，并填写“授权委托书”（要求签字并按指印），于下周二之前报送区政府。
材料清单内容为身份证复印件、购房合同、收据及其他能证明与宇星公司存在买卖合同关系的材料，委托湖北某（点军）律所为诉讼代理人。
在点军区人民法院的诉讼服务大厅内，法院设置了绿色通道，并将起诉宇星置业的材料要求公告张贴在大厅醒目之处。在这张张贴的“起诉宇星置业的按这个顺序把资料整理好了提交”内容显示，最后一项是缓交诉讼费申请一份。
宇星公司总经理余成竹对此质疑法院的裁决的公正性，点军区法院主动要求当事人提交缓交诉讼费申请，相当于法院上门鼓动当事人前来打官司。
在该区法院的审判庭上，很多原告为法院法官、干警，却作为当事人参加审判，明显存在法律上的利害关系而没依法回避。
宇星公司认为，一审法院法官均为涉案项目购房人，与案件有直接利害关系，程序违法，应当依法回避。据介绍，该法院共有38人购买了江南星城的房子，加上该区公所有的务员是“原告”，答辩意见就丝毫没有人听取，最终宇星公司7000余万元资产被冻结。
面对媒体就此提出的诸多疑问，宜昌市有关部门负责人大都不予回应，闭口不谈点军区公务员团购房的问题。
余成竹说，地方政府要为公务员搞团购房福利，但不能让民营企业无辜付出巨大代价。他不知道这场已经进行了七年的诉讼之累还要持续多久，宇星公司已经陷入困境。