近期关于楼市，应该有种“回头看”的眼界和视角，2020年上半年被疫情中断的各地楼市在密集调控之后，过热的被摁住，温吞水的继续温吞，还有就是延续阴跌、供求平稳，这种分化在下半年逐渐同步成为一种横盘模式是大概率事件。
其中，二线城市的走势在眼下似乎是模糊的，这种模糊有多少刻意的成分，相对之前利好、利空话题不断的情况，模糊而平稳的市场中，二三线作为中坚力量而非风向标，容易被看作蛰伏状态，可是二线城市并非只能默默回血，今天说一下青岛市场，提供一个例子。
二线城市靠话题，城市规划发展和产业升级一通组合拳+人才落户政策，这种吸引就业的模式与之前三四线城市靠棚改还不同，它的确是有造血的能力，只不过楼市的增长节奏与城市人口扩张是否能同步，利好能否支撑楼市的前提利好落地，而不仅仅是噱头。
青岛是山东话题性最强的城市，城市规划和经济发展一直具备想象力，而且曽颇具气势的拿出学习深圳的姿态。因此青岛的利好楼市政策背书信用最好，相信的人最多，九百多万人口的青岛工业产业增加和第三产业走势良好，每年人口净流入省内位居前列，压过鲁西的中心城市建省会济南。
因此过去数年青岛的楼市话题随着每一次城市扩张规划升级而躁动，反响速度都挺快。但我认为以基本面还不错的青岛给大家提个醒，是很有必要的。
时间回到2016年，上一轮上涨周期通道开启前夜，青岛也在去库存，在那之前北部的城阳曾经一度脱颖而出，继崂山之后不断刷新供地端和销售端的价格新篇章。
最早嗅到机会的仍然是投资客户，敢于出手，在真正刚需之前；逐步涌入的需求抬升了北部的城阳，继而是即墨和胶州。城阳随着交通成本的降低随后迎来了一批城区的自住需求客户，被市区房价推到外溢的客户开始在投资客之后进场。
同时即墨的蓝色新区概念也出来了，即墨和胶州都是胶东半岛经济基础最好的县级市，2016年下半年到2017年的这一波楼市量价增速同样明显，两地房价成功破万之后，又突破一万二，两年后一万五的项目已经不罕见。
而此时的青岛另一个利好方向是黄岛，至今这个概念还子延续，比城阳当初似乎还要热些，一句置业方向西海岸颇为刺激眼球。被上一轮教育过得市场，投资和刚需客的分界已经比较模糊了。大批房企在黄岛拿地布局似乎也在印证，而交通又一次在为高潮收尾，跨海大桥和隧道让居住变得可行。
之后，青岛湾区两端的市区和黄岛一起把目光投向了红岛，产业引进和控规再次起头……
上述地区除了城阳区的成熟板块之外，城阳北、即墨、胶州、黄岛的投资客在2018~2020年陆续撤场，或者同样沉寂下来，持有投资的房产开始进入等候期，然而短期内并不会出现更高幅度的价格拉升；这一点刚需客户进场后也是一样的——价格和销量都开始趋稳。
另一面，当房价的涟漪波及的区域已经是平摊开来，青岛的居民可支配收入并没有跟得上，这座城市经济的特点可以概括为两个方面：
1、贸易、港口为核心的产业链，生产制造加工支撑下在当前国际经济局面中存在增速压力；
2、国企为主导，大量就业人口在这个领域收入一般，与大家熟悉的青岛的城市品牌相比并没有多突出的优势。
我举青岛的例子，因为在二线城市里青岛还是不错的，不只是靠话题，它是真的有经济发展和人口流入的利好，虽然如此，过去3~4年的楼市周期下也吸收了相当多的投资客户，和刚需客一道并行构成了房价的一个支撑，中间一度去化周期曾经降到不足一年，不过后续大量跟进的土地供应和项目开发再次囤积了潜在供应，之后迎来的横盘，最主要的问题是很难窥探下一步的趋势变化。
我之所以称为透支利好，是因为房价比利好来的要快，而支撑这些利好落地是需要时间的。
这时候如果没有足够新的接盘者，各个所谓有利好的新区，难免空泛。