8月11日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过《中华人民共和国契税法》，自2021年9月1日起施行。
届时，国务院1997年7月7日发布的《中华人民共和国契税暂行条例》将废止。
此次通过的《契税法》
与我们每个人买卖房屋密切相关
其中值得关注的重点
已经给你划出来啦
■ 契税税率为百分之三至百分之五。
■下列情形免征契税：婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税；法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。
契税税率为百分之三至百分之五
不少朋友圈的小伙伴们开始迷茫
这是“涨价”了吗？
实际情况是？——契税税率没有变化！
1997年发布的《中华人民共和国契税暂行条例》中，早已规定契税税率为3%—5%。但各省市可以根据实际情况确定差别税率。
上海的情况是？——适用税率为3%
上海在今年4月28日发布的《关于本市贯彻〈中华人民共和国契税暂行条例〉的若干意见》中明确目前上海契税的适用税率为3%。
生活中买卖房屋可是一件大事，
那么上海房产交易过程中
都会涉及到哪些税收呢？税费又是多少？
上海房产交易过程中的税收小知识
1、房产交易过程中都会涉及到哪些税收呢？
这里的房产交易主要是指个人住宅交易，个人购买住宅主要涉及契税和个人住房房产税，个人出售住宅主要涉及增值税、增值税附加税费和个人所得税。
2、个人出售住宅的交易过程中税款具体如何计算？
个人出售住宅交易过程中，卖方需缴纳增值税、增值税附加税费和个人所得税。
关于普通住房和非普通住房：首先请大家了解一个概念：本市住宅按面积、价格等标准分为普通住房和非普通住房。
普通住房标准
以下条件需同时满足
①五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
②单套建筑面积在140平方米以下；
③实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
3、个人购买住宅的交易过程中税款具体如何计算？
个人购买住宅的交易过程中，购房人需缴纳契税。
关于契税
契税应纳税额=房屋价格（不含增值税）×税率
本市房产交易契税税率为3%，如果该住房为购房人家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市的唯一住房，则契税优惠税率为1%（房屋面积90平米及以下）或1.5%（90平米以上）。
关于增值税
个人转让购买的不动产，增值税征收率为5%，计算公式可分为以下几种情形：
①个人将购买不足2年的住房对外销售的，“全额”征收增值税，增值税应纳税额=房屋价格（不含税）×5%。
②个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房对外销售的，“差额”征收增值税，增值税应纳税额=销售收入减去购买房屋的价款的差额（不含税）×5%。
③个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
关于增值税附加税费
包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。
①城市维护建设税：增值税税额×税率，税率有7%、5%、1%三档，具体根据房地产所在地确定；
②教育费附加：增值税税额×费率，费率为3%；
③地方教育费附加：增值税税额×费率，费率为2%。
注：2021年12月31日前，个人出售住宅增值税附加税费享受减半征收政策。
关于个人所得税
计算方法可分为以下几种情形：
①个人出售自有住房，收入额减除原值和合理费用的差额×20%；
②对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即个人所得税税额=住房转让收入×核定征收率。本市核定征收率为1%（普通住房）或2%（非普通住房）；
③对个人转让自用5年以上、且为家庭唯一生活用房的，取得的所得免征个人所得税。
4、除了交易税收外，购买住房还有哪些需要缴纳的税收呢？
个人住房房产税
购房合同网上备案时间在2011年1月28日（含）后且为本市居民家庭二套及以上住房或非本市居民家庭新购住房的，是个人住房房产税的征收对象。房产税计算公式如下：
年应纳房产税税额（元）＝新购住房应征税面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率。
税率为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。新购住房应征税面积由税务机关结合家庭已有住房情况进行认定。
关于个人住房房产税
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第二条规定：新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。
第五条规定：适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。结合上述规定，各年度适用0.4%税率的条件详见下表：
5、个人住房房产税的相关税收优惠？
针对部分个人住房征收房产税税收优惠政策主要有：
①本市居民家庭唯一住房，免征个人住房房产税。
②本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税。
③本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。
④本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
⑤持有本市居住证连续满3年或积分达标准分值，且在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税;持有居住证期间已征收的房产税，可予退还。临时居住证不享受该政策哦。
举个例子
2010年，上海市民韩梅梅购买了A小区的住房，面积为140平方米。
2019年，韩梅梅和李雷恋爱并修成正果，领证了。
2020年，因李雷在上海市无住房，婚后韩梅梅和李雷一起出资购买了位于奉贤区B小区的新房，面积为80平方米，房屋单价为30000元/平方米，个人住房房产税适用税率为0.4%。
问：那么这套B小区的新房税款该如何计算呢？
■ 关于契税：因韩梅梅已有2010年这套A小区住房，所以B小区这套房属于二套房，契税税率为3%。
■ 关于印花税：购房人办理不动产产权证，需缴纳印花税2.5元。
■ 关于个人住房房产税：因韩梅梅和李雷家庭拥有2010年A小区住房，面积为140平方米，加上B小区80平方米的新房，家庭全部住房面积为220平方米。该家庭免税住房面积=60×2人=120平方米，超出免税标准的面积=220-120=100平方米，其中80平方米为新购住房面积，20平方米为原有住房面积。由于个人住房房产税征收对象为新购住房面积，2011年1月27日（含）前购入的房屋暂不征收个人住房房产税，故认定本次个人住房房产税应税面积为80平方米，年应纳房产税税额＝新购住房应征税面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×0.4%=80×30000×70%×0.4%=6720元/年。
温馨提示
个人住房房产税是按月计征，按年缴税，自纳税人取得应税住房产权的次月起计算。产权持有期间需每年缴纳个人住房房产税，请大家注意每年的12月31日前缴纳房产税哦。
附：《中华人民共和国契税法》全文
中华人民共和国契税法
（2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）
第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。
第二条本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：
（一）土地使用权出让；
（二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；
（三）房屋买卖、赠与、互换。
前款第二项土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。
以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。
第三条契税税率为百分之三至百分之五。
契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
第四条契税的计税依据：
（一）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；
（二）土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额；
（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。
第五条契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。
第六条有下列情形之一的，免征契税：
（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；
（二）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；
（三）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；
（四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；
（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；
（六）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。
第七条省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：
（一）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；
（二）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。
前款规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
第八条纳税人改变有关土地、房屋的用途，或者有其他不再属于本法第六条规定的免征、减征契税情形的，应当缴纳已经免征、减征的税款。
第九条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。
第十条纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
第十一条纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。
第十二条在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。
第十三条税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息，协助税务机关加强契税征收管理。
税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息，应当依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。
第十四条契税由土地、房屋所在地的税务机关依照本法和《中华人民共和国税收征收管理法》的规定征收管理。
第十五条纳税人、税务机关及其工作人员违反本法规定的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律法规的规定追究法律责任。
第十六条本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。
综合来源丨国家税务总局官方网站、上海市人民政府网站、“上海税务”微信公众号
责任编辑| 邱悦
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