本文为“房地产带盐人”的第179篇文章。
今天我们说未来，但未来需要从眼下向前走，而眼下来自过去。
这并不是打算要从历史说起，而是不想忽略那些老生常谈。比如“拉动内需”这个话题实际上提出来已经很久了，当然房地产行业的发展也是伴随着内需的逐步涌动而走向快车道的，这其中就有第一步的市场化。
从公租房、集体建房的公有住宅模式到商品房的市场化是最初的第一步，这一步走了很久，过去30多年来市场化主要是在不断的规范，以及专业化的提升，并没有太多底层逻辑的质变。就如同我们的科技技术自互联网革命以来20余年了，商业模式一直在提升，从网页到移动互联网，从电商到共享经济，移动支付，云计算，但技术的突破并没有再发生。这一点跟化石能源的开采和电力革命一样，之后在物理等基础理论技术方面缺乏质的突破。
这会产生什么问题呢？
一个叫资本和劳动力效率差距带来的收入两极分化，一个叫存量市场替代增量市场，直到出现下一次质的突破到来。而这两者的特点就是普遍的公平的财富增值、上升跃升阶层的机会更少了，普通人的收入增长和消费增长都开始放缓。
市场化和集中化并行
在一个缺乏新技术为基础的市场上，新需求，新产能很难被凭空创造出来，大家普遍能赶上的红利就很少，这时候劳动回报的增加是缓慢的，远远赶不上资本的增值。如果此时财富分配的体制没有变化的情况下，财富愈加集中向头部的少数人。根据世界银行和美国的统计数据，美国60%的财富掌握在5%的人手中，而最富有的前1%的人掌握了32%的财富，底层的人口财富几乎没有增加。而中国在这方面也呈现同样的趋势。
上图能现示的是，在美国越富裕的群体，其资产中金融资产的比重越高，当然对于富裕群体而言，其拥有的房产资产绝对值并不小，只不过相对于他们的财富而言不占大头，而普通人的财富以房产为主，当然这其中必然也包含了大量的负债（房贷）也组成了家庭资产的一部分。
这跟美国金融市场的发展也有关系，美国财富效应积累主要靠金融市场，所以历届政府都非常关注股市的走势；同时由于普通人的家庭资产以房屋和房贷为主，所以个人债务的压力也不小，当前美国不断地量换宽松，一是为保股市，二是为了避免个人家庭债务崩溃引发危机。
对中国而言，楼市的地位不亚于美股，所以财富聚集效应在楼市体现的非常明显，早年上车的群体已经相当庞大，与之相对的是城镇化的飞速增长。这个过程中财富的分水岭以房价为主要代表，房价普遍增长的时代，家庭财富相当大比例系于此，跨度也非常大。在一线城市、二线城市拥有房产的家庭账面财富与其他人拉开距离，当然无论是一线城市还是四五线城市，构成家庭负债的主体也是房贷。
据人民银行的统计数据，我国家庭财富均值为317.9万，同时家庭负债中房贷占比75.9%。与财富积累的同步的是我们家庭部门的杠杆率主要加在了房产投资上。
但随着城镇化率临近60%，接下来虽然相对发达国家80%以上的城镇化率我们尚有空间，但发达国家的经济规律也体现出，在接下来的城镇化将开始趋于向大城市、中心城市和核心城市圈集中。也就是说以后的城镇化率不再是雨露均沾，而是出现分化。
简而言之，拼城市综合实力的时代到来，这也是楼市集中化的第二个体现，第一个体现就是前面说的房产投资财富的头部效应。
据贝壳研究院的数据显示，东部城市仍然是外来人口购房的主要目的地，这其中珠三角的粤港澳大湾区是典型的外来人口增速最高的，其次是长三角城市群。2019年粤港澳、长三角、中原城市群的常住人口增加数据分别为：140~170万左右。
二手房市场将是市场风向标杆
过去我们总是看一手房市场来评价楼市火热程度，投资趋势，只有衰退周期下才会有人关注二手房市场，并寻找回暖的迹象。
之前我们熟悉的二手房市场要么是跟着一手房走，但是反应缓慢得多，要么则是跟一手房市场脱节。例如当前几个出现万人摇号的特大城市，杭州、南京、西安、深圳，其二手房市场的交易量增加远没有一手房那么火爆，甚至挂牌和成交量出现收缩的倒挂现象。
二手房市场仍然主要是居住需求的反馈，它不像一手房市场那样受政策影响那么明显，无论是金融货币政策、限购、限售等调节政策，对二手房市场影响都不大，而且二手房的投资收益比不过一手房。
大家可以想一下这是为什么，顺便提供一个思路：一手房市场创造的财富分配和二手房市场有什么不同。一手房金融化的趋势是很明显的，二手房则更能代表实际需求。
前面说了楼市由增量市场逐步转变为存量市场，这个过程比较缓慢，但趋势没问题，当存量市场逐渐占比上来以后，市场化伴随着城市实力产生集中效应。若干年之前在哪里买新房都赚钱，现在到以后买房就得看城市了，只有源源不断的人口涌入和就业机会才是房价的支撑。
所以市场化的楼市是人口问题。人不是跟着房价走，而是跟着发展走，一个地方机会多，总会有更多人愿意承受高昂的生活成本去尝试一下。所以我们接下来的楼市，就是看人用脚投票的结果。