本文为“房地产带盐人”的第177篇文章。
今天普及一个房产交易中的常识问题：如果你买的房子，原房东将房屋租出去了，目前有租户，那么这种情况下你该如何主张自己的权益。对于很多人而言，这个问题不难，但是同样有很多人就忽略了甚至不知道这类法律规定，导致交易中吃了亏，所以我们时常要普及一点房产交易过户的相关知识就是为了给更多人提醒。
如今二手房交易也是楼市交易的一大组成部分，许多人买二手房就因为有较为成熟的社区，房子也是现成的即买即住，这是二手房交易的一大吸引点。然而，同时也会存在这的问题，就是这套交易的房产可能带有租约，说白了就是有人租住在里面。可能会有人说了，这还不简单么，买的时候问清楚，难道双方连这个都搞不清楚么，提前协商好处理方式不就完了？
当然对于大多数交易双方而言，卖方会履行告知义务，隐瞒房子租约的毕竟是少数，能提前协商的正常情况就不在本文的讨论范围之内了。
说的就是例外的情况，例如市面上有的房产在中介的挂牌价明显优惠，着急买房的人可能以为运气好着急签约，卖方也是要求进口付款，但由于交易匆忙就没顾上做调查，交易完成之后买房的一方就准备搬家或者收拾一下房子了，此时突然有人拿着一纸租约，声称原房主跟自己签了若干年的租赁协议，例如10年、20年时间，现在自己有权继续租住，且法律上保护自己的租约，所谓“买卖不破租赁”正是说的这个。
有些时候房主为了快速成交，故意隐瞒租赁合同事实，或者找人一起编造一个租赁合同，来诓骗买家的亲也是有的。他们利用的就是“买卖不破租赁”这个法条，在这里要先解释一下是什么意思。
用白话说就是房屋交易，产权变更，不影响该房屋的租赁协议，原来这房子有人租，买家不能因为交易就去改变或者否认租赁，不能买了房子赶走租客。法律在这里的意义实际上是保护租赁行为的持续性，对租客权益进行保障。
法律的初衷是好的，但是总有人在利用这种善意去侵害他人权益。
于是有的别有用心的人就想利用这个法条，因为这件事有强制保障，买房人即使说自己不知道租约，交易过后也不能让租客走，这事难就难在最后是买方面对麻烦，租客有法律保障而且对抗买方作为所有人的权益，要知道租客可以在不知道房屋买卖行为的情况下，继续保有自己的租赁权益，而此时原房主已经拿钱脱身了，买方的维权成本比较高，而且租约是较为隐蔽的，不说你很难知道，你去看房的时候人家不一定非得在家住啊。
接下来就解释一下，并非所有的这种带租约的情况买方都得吃哑巴亏。
《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
提醒大家注意，今年起《民法典》做了同样的规定，因为《民法典》开始取代部分原有法律条文，但在这个方面是跟原先保持一致的，自然也包括该规则的成立前提条件也一并保持。那么这个法条成立的前提是什么呢？
一、租赁协议签订早于买卖，就是卖之前早就签订了租赁协议，且租赁合同成立并且生效。这种要防止倒签协议，因为过户交易必须发生在租赁协议期间，此时“买卖不破租赁”才成立，就是卖家在卖了房子的同时或者之后，才跟人补签的租赁协议，这种意图就很明显了；这里需要注意两点：1、即使该租客之前已经在这个房子里租住了，但是没签协议，在卖房子之后又补的也不行，2、如果出现这种情况买家可以要求对协议签订时间进行鉴定，这时候卖家和租客也有义务配合拿出证明。
二、承租人确实在该房屋内居住，就是租的房子已经将使用权交给了租户，租户实际占有了该房屋。如果是造假的话，租客并没有实际居住，则也不会出现租约对抗交易的情况。这个买房的人一定留心，除了要求出让方在买卖协议中写明此房屋并未有抵押和出租，在实地看房的时候最好录音录像。
如果不符合上述前提的话，即使房屋出租了，也不会出现租约对抗房屋产权交易的情况，也就是说那时“买卖不破租赁”不成立，你搞懂了吗？