今天笔者给大家整理了，大城市有80%的房子是很难增值的，也就是业内人一贯说的房产负面清单。
1、商铺。特别是大型商场的内部商铺，增值差、风险大，交易税费高，流通性弱，尤其这些年在电商的冲击下，租金收益很不乐观，从从前的一铺养三代沦为到了现在的一铺坑三代。
2、写字楼。近些年写字楼市场由于供应严重超出市场需求，大部分一二线城市写字楼空置率在20%到30%，其同样存在租金收益上增值差、交易税费高、流通性弱等特点。
3、公寓。公寓产品从某种意义上讲比商铺、写字楼安全一些，但无法和住宅相提并论，同样存在增值差、流通性弱、交易税费高等缺点。
4、城市远郊大盘，大面积的房子，为什么它被纳入负面清单呢？
主要是因为城市向外扩展需要时间，每年一到两公里，而远郊离市区一般有十五到三十公里，得十几年甚至更久才能与城市发展相连。这样的房子存在流通性差、增值小、租金收益极低，甚至没有自住和工作，生活不方便等劣势。
5、别墅。远郊别墅完全不保值，市区内的别墅保值性勉强可以，但增值非常缓慢，流通性也差。
6、老破小，老破大。市区内房龄超过15年，一层有十几二十户的小面积住宅，以及爬楼梯，面积超过150平米的房子，居住品质差，增值空间小，流通性弱，同样不值得拥有。
7、豪宅。不管是远郊、近郊市区的高逼格的豪宅，越富丽堂皇越不保值。
说了这么多房产负面清单，那怎么样的房子才是优质资产呢？
答案是市区近郊的现房或次新二手房，面积在60到90平米的两室，90到130平米的三室，140到160平米的四室。
这些房子是市场上流通性最好、增值最佳、租金收益最稳定的产品。很客观！房产投资略同于基金，买入什么个股很重要，而不是哪只股都赚钱。
房产投资已经进入“选股”时代，再蒙着头乱买，必定输得体无完肤。地段、学区、配套均不错的准大平层自己住，留一套景区房用来度假，再买套地段、学区、配套均不错的三室户给小孩。
其实所有的房子都没有升值空间了，房子的价格加贷款的利息，正如股票的发行价，市溢率即企业以后几年十年的利润都包含在里面一样，那还有升值空间喔！
没有房票但手头有钱，或者有房票但手头钱不多的现在可以买哪些房产呢？最近的公寓和回迁房因受新政影响热度不减。那么公寓、回迁房如何选择？是否值得买入？
公寓最近热度不减，的确入手公寓没有什么限制，门槛低，好位置的公寓租金收益也不错。但公寓没有学位，无法落户，
商用水电、税费高、市场流通性差等，这些短板也直接决定了公寓未来的上限。
回迁房也是新政之后的新宠儿，回迁房的旧改区域的未来预期大家也是看涨姿态，以及类似于小产权的不需要名额才是重中之重，也直接吸引了不少受新政影响下的资金流向。
其实回迁房还是有一定的短板，例如需要一次性付款，交房周期长，一般都需要5-8年，还有一些不确定的细节因素，包括楼层、朝向、面积、小区位置…等，都是需要考虑其中的。
有史以来深圳可是从不缺购买力的，至于选择公寓还是回迁房，这样的伪命题，也是仁者见仁智者见智。欢迎大家一起探讨
对此，您说呢？