小区里的一些公共设施损坏及外墙墙体严重陈旧了,竟然很难能使用维修资金来让其“恢复原貌”。近日华西社区传媒新闻热线接到一些市民反映提取维修资金难的“烦心事”。

每一位买房人都知道,购买商品房时,每户都必须缴纳一定数目的“养老金”,这就是为日后房屋共用部位、共用设施设备保修期满后在遇到问题时能得到及时维修、更新和改造用的“维修资金”。依据《成都市住宅专项维修资金管理办法》(市政府195号令,以下简称195号令),维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造资金。

近日,家住康郡的王先生告诉记者,此前小区围墙破旧需要提取住宅专项维修资金进行修缮,但在征求业主同意时,反被业主投诉了。达不到“双三分之二”以上业主的同意,便不能使用维修资金,类似的情况在成都蜀风花园、罗浮世家、金象嘉园等一些小区也有遇到。

那么住宅专项维修资金的使用真的那么难吗?到底是难在了哪些地方或环节呢?针对这些难点和痛点,相关部门又有哪些新的举措呢?带着这些问题,本报记者就此事进行了采访。

小区物业

公共服务设施老化 申请维修资金太难了

据家住西三环某小区的张先生介绍说,自家居住的小区,交付使用后已有十余年,由于受暴雨等自然环境的影响,小区的公共部分出现部分路面塌陷、道路环境陈旧等现象,业主多次要求物业整改修缮,但由于修缮道路需要的资金数目较大,物业虽有心但却苦于无力承担,于是想通过提取住宅专项维修资金来解决,但在取得业主同意这件事上却得不到“双三分之二”以上业主的同意,以致不能使用维修资金,修缮工作也无法进行。

记者在与一些业主交流中发现,对于使用维修资金用于小区共用部位、共用设施设备维修、更新和改造方面时,不少业主存有疑虑,一方面是对住宅专项维修资金的使用认识不够,有惜用心理。家住双楠的一业主表示,房屋建筑年限为50年,如果现在就拿出来用了,以后房屋老化更严重的时候,维修资金不够怎么办?另一方面,也有业主表示,小区公共设施的维护可以使用日常小区的收益来解决,为什么一定要动用维修资金?

无独有偶,在说到使用维修资金这件事上,不少物业服务机构也表示,在涉及整个小区全体业主表决上,想要达成意见统一还是比较难。尤其是老旧小区,历史遗留问题较多,维修、更新和改造监控、景观、地面、道路、消防等方面,动辄都是几十上百万元的资金,如果不使用维修资金,靠物业服务机构根本负担不起。

采访中,有十余年工作经验的某物业公司王经理说道:“很多时候,我们也想利用住宅专项维修资金对小区进行专项的更新和改造,但由于业主意见难以统一等多种因素,导致维修资金申请不下来,为此我们还常常‘背黑锅’。”

主管部门

七种应急维修 破解专项维修资金难

那么,究竟怎样才能动用住宅专项维修资金?动用住宅专项维修资金需要具备哪些条件呢?

在195号令中明确规定,住宅专项维修资金应当专项用于建筑区划内住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

成都市物业事务服务中心维修资金科科长彭泰宗告诉记者,可以通过三种方式申请专项维修资金使用:正常使用、授权使用、应急使用。

正常使用是指经分摊列支范围内业主对使用方案依法表决后的使用;授权使用是指按照专项维修资金管理公约或应急使用预案约定授权的使用;应急使用是指未建立应急使用预案或专项维修资金管理公约的建筑区划,按照195号令第三十条规定进行排危除险的使用。

在管理中发现,由于现行法律法规规章规定的表决“门槛”比较高,一定程度上导致了专项维修资金的使用难。为充分发挥专项维修资金的保障作用,破解因表决“门槛”高导致的使用难问题,成都市专门建立了应急使用制度,应急使用制度包括授权使用、应急使用两个方面:授权使用通过小区全体业主在专项维修资金业主自管阶段依法表决建立包括应急情形下使用专项维修资金等事项在内的《专项维修资金管理公约》,在专项维修资金由政府监管机构代管阶段依法表决建立包括应急使用情形、流程、执行主体等在内的《专项维修资金应急使用预案》方式实现专项维修资金使用的“预先授权、遇险使用”,解决小区使用专项维修资金临时征集相关业主表决意见难、耗时长,不利于应急维修的问题;对事先未建立《专项维修资金管理公约》或《专项维修资金应急使用预案》,无法通过授权使用方式解决应急维修问题的小区,则采用应急使用方式解决,应急使用无需临时征集相关业主表决意见,只需申请主体按规定履行相应程序后即可使用资金。但在优先考虑维护公共安全的同时,为了最大限度地维护相关业主的利益,防止应急使用方式被申请主体“滥用”。

195号令明确了适用于应急使用方式的七种应急维修情形:

一是屋面防水损坏造成严重渗漏的;二是电梯故障危及人身安全,无法正常使用严重影响业主生活的;三是供水水泵损坏或水管爆裂导致供水中断,严重影响业主生活的;四是楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身财产安全的;五是专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,严重影响业主生活,或危及财产安全的;六是消防设施设备严重损坏的;七是供配电系统中涉及的设施设备发生故障,造成停电或漏电,严重影响业主生活或危及人身财产安全的。

需要特别强调的是,在上述七种应急维修情形发生后,涉及电梯、消防设施设备的,小区专项维修资金申请主体在书面报告属地街道办事处(乡、镇人民政府)的同时,还应当书面报告市场监管部门或消防部门,相关部门应当实地施查勘确认,而涉及其它五种应急维修情形的,小区专项维修资金申请主体只需书面报告属地街道办事处(乡、镇人民政府)实地查勘确认即可。

不难看出,应急使用制度的建立,是有针对性地破解专项维修资金难的问题,成都市的实践证明,这一举措是行之有效的,从一定程度上缓解了专项维修资金使用难的问题。

此外,据了解,在成都市每年的住宅专项维修资金使用申请中,电梯维修占比超过60%,每台电梯每次维修花费几千乃至上万元不等,很多小区电梯每年还不止维修一次。基于此,今年4月底,成都市出台了《关于推广“保险+服务+物联网”电梯维保维修新模式保障电梯安全运行的实施意见》,提出将积极推动符合条件的建筑区划购买“电梯综合保险”,在理赔方面,除了电梯故障维修理赔,电梯发生困人或造成人员伤亡事故,还会进行经济补偿,最高可赔付15万元。截至7月31日,成都市已有95个小区1662台电梯购买了“电梯综合保险”。

法律法规

化解维修资金“痛点”有了新措施

同时,记者了解到,在住宅专项维修资金提取和使用中,最难的就是需“双三分之二以上业主的同意”,不过对于这一“痛点”,于2021年1月1日起施行的《民法典》将有效破解这个难题。

那么《民法典》与现行《物权法》相比,在维修资金使用方面的规定有哪些变化呢?

变化一:降低了维修资金使用的表决同意“门槛”。《民法典》第二百七十八条将《物权法》第七十六条第(五)项“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”拆分为“(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金”、“(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金”两项,将筹集和使用分离,对表决同意的比例进行了分别规定,以维修资金使用为例,在保证有“双三分之二”以上业主参与表决的情况下,持同意意见的业主只需达到“双三分之一”即可,与《物权法》规定的需“双三分之二”以上业主表决同意相比,较大幅度降低了通过“门槛”,打破了维修资金的“沉睡”状态。

变化二:扩大了维修资金的使用范围。《民法典》第二百八十一条第一款在《物权法》第七十九条规定的基础上,进一步规定屋顶、外墙、无障碍设施等也能够利使用维修资金进行维修、更新和改造。同时规定了维修资金的筹集、使用情况,应当向全体业主定期公布,此举可以防止维修资金的滥用,保障业主的知情权与监督权。

变化三:增加了维修资金使用的特别程序。《民法典》第二百八十一条第二款规定,紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

物业专家

“降门槛”可提升维修资金使用效率

四川大学公共管理学院社区治理与现代物业研究中心副主任伍三明表示,目前建立的住宅专项维修资金保障制度,在实际操作中确实仍有一些问题,小区中,业主开会难、议事难、表决难,意见难以统一,十分影响维修资金使用效率,究其原因与当下业主自治事项表决形成决议的“门槛”过高分不开。遇到此类问题,可以将业主意见进行前置表决,小区可以制订出现消防设施设备严重损坏,电梯故障危及人身安全、严重影响业主生活等紧急情形时使用维修资金维修的应急使用预案。预案经业主共同表决通过后,在区(市)县房产管理部门备案,各区(市)县房产管理部门对维修资金的管理与街道办事处、社区和相关部门形成联动,走维修资金使用“绿色快速通道”,可及时、有效解决小区突发紧急维修情况。

同时,《民法典》中适当降低了小区公共事务的表决门槛,特别是关于维修资金使用这一关系到每个业主切身利益的事项,由原来的“双三分之二”标准降低为“双三分之二”参与表决的“双过半”,实质是全体“双三分之一”以上业主同意。降低门槛,意味着决议更易形成,有利于提高公共维修资金利用率,让维修资金不再“沉睡”,更及时地维护业主的合法权益。

在讲到破解住宅专项维修资金使用难的问题时,伍三明还讲到:《民法典》除了规定住宅专项维修资金使用一般情形,还规定紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金,因此,物业管理行政法规修订及地方立法,可以进一步细化民法典对紧急情况下依法申请使用维修资金的规定。未来,对共用部位、共用设施设备的维修还可以采用区分全体共用和部分共用的界限,比如像楼栋单元内的电梯、楼道、屋顶等划分为部分共用,广场、消防设备、供电设备等划分为全体共用,这样在表决的时候,部分共用的征求部分共用人意见,全体共用的征求全体共用人意见,部分共用的也较容易达成一致。此外,还可对小区内的设施设备进行等级划分,消防、供配电等设备作为一级的优先等级,在启用住宅专项维修资金时可进入快速启动程序。门禁、景观等可划分为二级,在提取维修资金时根据危及业主安全和影响业主生活的紧急情况界定做到轻重缓急。

华西社区报记者 郝淑霞