「深度话题」不吹不黑：如果中国房价继续上涨，会有什么现象？

专栏内容：通过经济学发展规律和理性推导，中国房价如果出现继续上涨的几种情况下，会出现的影响和趋势。

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图片来源：网络

（正文约8200字，阅读完成约需要10分钟+）

和本人上一篇文章相对应，对于房价这个全民关注的话题，今天这篇文章，我们换一个角度继续进行深入探讨和研究。

系列文章链接（点击蓝色文字可直接跳转阅读）：

[深度话题]不吹不黑：如果中国房价真的出现下跌，会有什么现象？

本文不对未来房价的涨跌趋势做推导和任何预判，仅通过预先设定“房价上涨”为前提条件，客观科学的推导因为前提条件发生的一些变化，在经济和受众层面会造成的影响和趋势。

在这篇文章的开始，同样有几个共识需要提前建立：

房价涨多少才算涨？这个问题恐怕没有一个标准答案，涨1元和翻倍都是涨，所以需要建立研究标准和共识。

1、商品价格的上涨，主要有两个维度的表现，一个是效率，一个是幅度。

效率最为常见的两个对比关系：同比和环比，前者是横向比较，一般以同样的周期如月，年等，横向比较同一周期长度时间的平均水平；后者是点式比较，特征就是点对点（固定的时间点），今年12月就对应去年12月，今年全年平均对应去年全年平均，不是时间点的对应，就是数据的对应。

而幅度就更有意思了，在不同的观察和取值周期，会得到不同的结论，短期和长期的结论完全不会一样，这放到房价上来看，就会有几个月，甚至几年没有变化，但是把时间拉长，就会发现已经出现了不可思议的变化幅度。

2、商品价格的变化，非常复杂，受到多方面多种因素的综合作用。

把复杂的事儿弄简单，首要的关键，就是抓住因果关系，本文的因果关系：房价上涨是因，影响趋势是果，聚焦因果，专注问题，才能把事情说的清楚。

3、商品价格的变化，是经济体系中的一个组成部分，不能脱离当下的收入和消费环境单独来看。

1990年的时候5毛钱一个雪糕，房价2000，到了2020年，同样的雪糕已经要5元一个了，房价到20000，这样的案例在笔者其他的文章中已经说过很多次了，其实这个案例就是想说明一个问题：单一商品的价格，脱离了货币环境变化和经济增长来看，都没有意义。

今天这篇文章的研究思路，就是从“增长幅度设置”为基础，导向“房价相关联群体和社会相关变化”为结论的论证和行文思路，理性客观的分析中国房价继续上涨，会带来的影响和趋势变化。

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房价，就是商品房的市场流通价格，不论是新房还是二手房，只要有流畅的市场交易行为和持续的供给，这样的价格，在当下的市场环境中，就是合理的。合理，不代表公平。

说到底，房价也是房产作为商品的价格表现，就是一种商品的价格。

任何商品价格的变化，不论是上涨还是下跌，都需要有环境参考标准。

别的国家不说，就说我们中国，有几个关键指标对于房价涨幅来说，非常具有参考意义：GDP、CPI

GDP已经是耳熟能详的公共知识了，CPI和变化特征就加强说明一下：

消费者物价指数（consumer price index），又名居民消费价格指数，简称CPI。

度量通货膨胀（通货紧缩）。CPI是度量通货膨胀的一个重要指标。通货膨胀是物价水平普遍而持续的上升。CPI的高低可以在一定水平上说明通货膨胀的严重程度；

反映对职工实际工资的影响 ：消费者物价指数的提高意味着实际工资的减少，消费者物价指数的下降意味着实际工资的提高。因此，可利用消费者物价指数将名义工资转化为实际工资。

反映货币购买力变动 ：货币购买力是指单位货币能够购买到的消费品和服务的数量。消费者物价指数上涨，货币购买力则下降；反之则上升。消费者物价指数的倒数就是货币购买力指数。

房价上涨这四个字其实是一种很宽泛的说法，10000元的单价，一年时间涨了1元也能算涨（事实单价增加），产生翻倍变成20000元，也是涨，但是意义和影响就完全不一样了。

所以，在谈论房价涨幅以前，必须要给房价的“涨幅”的这个幅，做一个有参考意义的标准规范。

单从经济和市场的角度上来看，和GDP（经济），CPI（消费）的关系，是目前衡量房价涨幅比较科学合理的方式。

PS：数据采集的特征，是区域越小，精准度越高，参考价值约越具有代表性，所以这几个数据，根据各个城市的实际为准，更有价值，如果放大到全国范围，就会有“平均性误差”。

为了便于阐述三者关系，先设定数值变化周期为1年，房价涨幅设定为A，GDP增长率为B，CPI增长率为C。（注意和昨天文章的定义区别）

如果房价上涨，那么就会有两种情况：

1、B ≥ A＞C：房价增幅小于或者等于GDP增速，但是大于CPI，说明房价属于健康状态，但是相对于大众来说购买房产的压力依然存在。

2、A ≥ B＞C：房价快速上涨，这也是过去十几年来中国房产黄金阶段的特征，俗称房价跑赢了经济增长或者与经济增长齐头并进。同时GDP增长高于CPI，经济健康持续发展。

注意这个“≥”其实还有一个含义，就是差不多的意思。

如果C大于A，那就是对于大部分人来说，买房已经和日常消费没什么区别了，目前全世界除了特别发达成熟的资本主义国家有这个趋势方向（德国，英国为例），基本上这样的状态不会存在。

通过这个比较关系，就能得出关于房价涨幅很重要的标准定义：房产价格涨幅，和GDP，CPI关键数值的综合关系。

举个栗子：

中国的CPI在过去的2018-2019年的平均情况，是在1.5%-5.4%的区间按月进行变化的，取中间值大概是3.45%。

图片来源：新华08

而中国的GDP情况：2018年-2019年是6.6%-6.1%的区间，取中间值大概是6.35%。

图片来源：新华08

那我们最关心的房价情况如何呢？

从国家统计局给出的数据来看：

2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%；商品房销售额159725亿元，增长6.5%。

用“销售额”除以“销售面积”，不就是均价吗？

那这个数据在2018年是什么情况？

2018年，商品房销售面积171654万平方米，商品房销售额149973亿元，增长12.2%

2018年和2019年，官方表态都对调控结果比较满意，认为“房地产长效机制”已经建立。

而这两年，“官方数据里的房价涨幅”都超过了GDP涨幅。

这也符合文章设计的经济模型的判断：在同样的市场周期情况下，全国房价略微跑赢GDP，这是允许的。

原因很简单，不跑赢GDP，大家都没有买房的动力，稳增长就会出问题。

那这样的情况会对房产市场造成什么样的影响？

• 从开发商角度来看：对行业前景普遍充满信心，积极开发的同时对于优质地块也有强烈的争取性，稳定的利润率也保障了行业的顺利发展和持续盈利，行业竞争以吞并和兼并为主。
• 从政府角度来看：这是最理想的状态，土地出让通畅，产业占比合理，地方群众幸福度高，社会舆论对于房价没有攻击点和矛盾。
• 从刚需群体来看：对房产价值有充足的市场信心，在经济环境允许的情况下，充分激发创造财富的能动性，把买房置业的行为当做可以通过努力奋斗实现的目标，购买动力充分有力。
• 从投资群体来看：对于房产投资和未来预期持续增长产生稳定投资观念，在中国内地普遍缺乏有效安全投资渠道的环境下，会持续购入房产作为投资对象，房产成为投资市场宠儿，不仅国内资本喜爱，甚至会吸引境外资本的关注和持续观察。
• 从市场角度上来看：成交稳定且具备增长性，市场属性随着价格的增长会趋向于“卖方市场”，整体环境健康且成交积极。

这就是房价上涨的第一个阶段，房价增长率略高于GDP增长率，房价增长速率和宏观经济速率相差不大的情况，只要是房价增长速度刚刚跨过GDP增长速度，房价就算“开始上涨”。

这个阶段，对于房价来说，是最合理也是最健康的状态，是可控可管理的良性阶段。

这也是中国高层从2017年开始加大对中国房价全面管控以来的市场表现。

中国的房价从原来“1年涨1倍”的疯狂，逐渐步入稳定增长，贴近经济发展环境的良性轨道。

一个国家，城市，甚至到地区上来看，绝对不可能依靠一个房地产行业就能支撑和持续发展，二产+三产的成百上千个行业共同组成了社会经济的各个层面。

任何行业实现生存，持续发展的核心是什么？是利润！

因为行业，时期，需求，地位等等层面的不同，必然会导致各个行业的利润率有差异化。

资本是行业产生的基础条件，是行业发展壮大的核心动力，但是资本厌恶风险，追逐利润。

所以在各个行业中，资本永远会流向于高利润的行业，这是经济最最基础的理论。

利润率是每个行业的核心秘密，但是一个行业，需要实现生存和发展，从经济学规则上来看，是有一个合理区间的，大概是在10%-45%的区间范围：

根据雪球财经的一份调查研究，税务局在征收企业所得税时，以“核定征收”的方式对待某些会计体系不完善的企业。也就是说，不管你赚多少钱，税务直接以一个公式来计算你的利润应该是多少，这个比率叫做“应税所得率”。各个行业都不一样。

为了制定合适的“应税所得率”，税务对各行业的利润率多渠道进行了测算。结果如下：

工业：5％－13％；

交通运输业：9％－14％；

商业（批发）：4％－7％；

商业（零售）：4％－9％；

建筑业：6％－15％；（不包含开发商销售利润）

餐饮业：8％－15％；

服务业：9％－15％；

娱乐业：15％－25％。（这是投资大师巴菲特最青睐的行业，投资加注最多的行业）

这个利润率是“净利润率”，也被称为报税利润率，其实从这个统计结果中，可以得出两个结论：

1、利润率底限一定要高于银行贷款利率，否则这个行业就是亏损经营。

2、不同周期的供需关系和经济环境会影响阶段利润率，但是平均看下来各个行业利润率合理区间大概在40%左右，是普遍情况。

回到房价上面来，房产的利润率不仅仅是建筑行业利润率，还要加上开发商销售利润率。

在第一阶段的基础上房价如果继续上涨，那GDP的增长率就没有参考意义了，房价上涨的比例很快就会进入到行业利润竞争的环节中。

传统行业和一般产业的利润率相对来说，在一个长周期内，都是相对稳定的状态，除非有大环境和资本的支持，否则一个年利润500万的工厂，可能做个10年，利润也很难突破到千万级别。

假设房价一直在增长，非常容易超越大部分行业的利润率。一个不停的涨，一个相对稳定，此消彼长，高下立见。

如果从数值上来，基本上只要超过30%的房价增长，就能超越80%的行业平均利润，超过45%的房价增长，就能超过99%的行业平均利润。

行业还有淡旺季，有市场风险，有规模局限，还要劳心费力经营管理，

而房产只需要持有等着涨价就可以了，就算利润率一致，从资本代言的人类天生安逸懒惰来看，肯定大部分人会选择把资金换成房产，享受“躺赚”。

房价一直在涨，总会在某一个时间点，超过大部分行业的平均利润率，成为行业中的利润标杆，这就是房价上涨的第二个阶段。

那这样的情况会对房产市场造成什么样的影响？

• 从开发商角度来看：行业信心爆棚，甚至会挤压和刺激其他低利润率行业的企业和公司改行加入到房地产开发行业中来，整个地产开发行业成为利润追逐的标杆龙头行业。随着房价上涨的速度提升的过程，一业兴旺百业衰的产业趋势现象难以避免，具体表现就是除了和房地产关联的上下游和相关行业，其他行业基本得不到发展。
• 从政府角度来看：土地市场高度繁荣，土地溢价屡创新高，很多地方和城市甚至把地方财政收入高度寄托在土地出让上，形成“高土地依赖型财政”
• 从刚需群体来看：市场信心开始出现明显“房产倾向”的趋势，在这个阶段，刚需的定义已经被完全改写，连投资增值盈利都变成刚需了，市场信心开始膨胀，从原本的充足升级为追逐，成交意愿极为强烈，各类高利息的金融杠杆也随即有了生存牟利的机会。
• 从投资群体来看：房价上涨一旦超过行业平均利润率，资产属性就货币化了，在这个阶段，人人都是投资群体的代表，只要持续上涨，秉承资本市场“追涨杀跌”的规律，越来越多的资本从各个行业中抽出来投入到房产上面。
• 从市场角度上来看：成交爆棚，一房难求，各个行业无心生产发展，供需端集中爆发，在这种情况下，会拉动整个城市和地区的物价水平同步出现高速增长。

这就是房价上涨的第二个阶段，房价增幅超过大部分普通行业的利润率水平，一业兴旺百业衰。到了这个阶段，各个行业的资本开始被房产源源不断的抽取，产业结构和行业综合发展开始出现隐患

这个阶段的案例就不用例举了，中国在2009年到2017年这不到十年的“地产黄金周期”中，在中国各个城市都在上演：

这个阶段的特征，就是房价高速增长，做什么行业，都没有持有房产增值赚钱来的快。

（当然，中国高层对于这样阶段已经开始警惕，并且在过程中关键节点精准调控）

万人空巷，全民抢房（图片来源：网络）

如果上一个阶段，没有受到高层和政策层面的干预和管理，房价继续增长，只要这个房价的增长率超过一定比例，就进入了事实上的“暴利行业”！

暴利行业是指生产者、经营者用不正当手段获取超过合理利润幅度的行为，其具体界限和认定通常由有权机构（物价部门、法院等）根据同种商品、同档次服务在同一地区、同一时间的相对价格水平认定，但普通消费者也不难根据社会常识和生活经验做出合理判断（有人认为超过50%、甚至超过100%足以视为暴利）。

从暴利行业的定义可以得出结论：

只要房价的涨幅在同等行业周期内超过50%，基本上就做坐实了暴利行业的位子了。

在2011年以后，中国十大暴利行业中，房地产行业就以收入分配不均的理由荣登上榜。

最典型的一种经济现象，就是中国企业在福布斯世界2000强的上榜企业中，52家是中国房企。

开玩笑，没有高利润哪里可能把这些企业推上财富宝座呢？

图片来源：福布斯官网

那这样的情况会对房产市场造成什么样的影响？

• 从开发商角度来看：生产效率和市场份额成为行业内龙头企业的核心关注点，“高周转”+“质量问题频发”现象屡见不鲜，开玩笑，大家都在忙着抢钱了，脸面道德在资本收益面前不堪一击。
• 从政府角度来看：可见的收益大大增加了土地价值和政府收入，在利益面前，管控手段和政府职能开始被资本所驱动和奴役。
• 从刚需群体来看：到了这个阶段，真正以住为需求的大部分群体已经买不起房子了，社会矛盾开始出现，买房需求和意愿仍然强烈但是心有余而力不足，由购买力和房价产生的各类负面情绪和需求不满开始从个别现象蔓延至群体特征。
• 从投资群体来看：已经完全陷入疯狂，只要涨价效率高于资金成本，借高利贷都要买房。
• 从市场角度上来看：开始出现两极分化和房产变质，房产的资产特征越来越明显，使用价值越来越被忽视，房产成为了社会财富阶层划分的标志物，成交依然旺盛，但是成交过程的参与者，越来越向高净值群体集中，社会贫富差距急速扩大。到了这个阶段，大量的房虫，房耗子，炒房团就会出现，居中牟利。

这就是房价上涨的第三个阶段，房价涨幅不吓人，高房价才吓人，暴利行业的头衔一旦戴上，就意味着成为社会矛盾的主导者和资本高度集中的行业了。

这个阶段的案例就以过去十几年中，房价高速上涨的深圳和中国香港为代表了。

这个阶段的特征，就是房价高不可攀，社会舆论和矛盾大量出现。

如果需要更直观一些的感受，推荐一部中国香港的电影《维多利亚壹号》。

维多利亚壹号是楼盘名字，电影中的女主角拼尽全力不择手段，甚至是杀人越货去赚钱，都赶不上房价的增长，把人性被高涨房价所扭曲的社会矛盾，称述的淋漓尽致。

（温馨提示：本电影是限制级电影，观影学习体验需要有充分心理准备）

这也折射了房价疯狂上涨必然带来的社会矛盾和风险。也就是从这个阶段，开始越来越明显，越来越激烈。

最可怕的，在这个阶段，房产的价值表现，会对社会的价值观产生误导：博士毕业十年收入，还赶不上学区房十年房价增长，几千万的学区房读出来的人才，还买不起学区房？

当然这是一种非常荒谬的资本至上价值观，但是对于社会发展和价值趋向来说，非常的不和谐。

香港低收入群体的鐺房（图片来源：网络）

马克思教导我们：

一旦有适当的利润，资本家就会大胆起来。有百分之五十的利润，它就铤而走险；

为了百分之一百的利润，它就敢践踏一切人间法律；

有百分之三百的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞死的危险。”

（《马克思恩格斯全集》第17卷第258页）。

在这种状态之下，房产已经没有居住的功能了，完全成为社会资产的代表，被资本的贪婪和人的欲望，身不由己踏上不归之路了：没有任何一种商品的价格，能够超越经济环境和供需关系无止境的增长，当一个商品的使用价值完全被资产价值取代的时候，是这个商品价格最高，也是最为脆弱的时刻。

法国郁金香，中国藏獒的前车之鉴，余音未散。

郁金香狂热(Tulip Mania)的启动，泡沫经济始于花叶病毒导致郁金香球茎的供求严重失衡。

在行会的控制和操纵下，郁金香价格被迅速抬升，价格稳态均衡路径被打破，造成郁金香价格沿着一条非均衡路径无限攀升。

此时，尽管有人怀疑郁金香价格已经完全背离作为一种花卉的常规.但倒买例卖的投机暴利使得许多投机商完全丧失了理智。

泡沫经济在郁金香价格持续上扬悄况下.人们对郁金香的交易前景存在普遍乐观预期，纷纷投资购人郁金香合约，使郁金香狂热得以延续。

同样的案例，还有“姜你军，蒜你狠”，以及2020年因为新冠疫情而暴涨的“口罩经济”。

当然结果肯定不会很好看：资本席卷，满目疮痍。

这就是商品完全资本化以后的必然结果和宿命。

如果中国的房价不加以干预和管控，继续无止境的上涨，那走到“商品完全资本化”这一步，只是时间问题。

那真的走到这个阶段会对房产市场造成什么样的影响？

• 从开发商角度来看：到了这个阶段，基本上行业的生产者已经完全无视任何风险了，为了追逐利润，法律都可以无视了，在生产和流通的环节过程中，腐败和附加交易开始大量出现。
• 从政府角度来看：对于物价的控制所有手段都失去效果，行政职能部门完全被架空，在巨大的利益面前，甚至被资本绑架的情况都会出现。
• 从刚需群体来看：对于买房来说已经彻底失去希望，基本收入和房价之间的矛盾已经完全不可调和，工作30年省吃俭用也凑不够首付，“低欲望社会”形态出现。
• 从投资群体来看：房产已经成为个人和企业资产的重要核心，流动性趋于稳定，成为资本的中间代表。
• 从市场角度上来看：高度风险的市场环境，到达这个阶段后，每一次成交都是惊世骇俗的资金流动过程，由于资金的阶层基数太少，成交流通周转的效率相对于上一个阶段会趋于收缩和放缓。

其实这已经是房价上涨的终极阶段了，盛极必衰就是这个意思。是经济学和社会学的必然规律。房产价格已经成为一种资本符号，如果得不到支持，击鼓传花的游戏总是会有停下的时刻。

然后就会进入“价格回归价值”的必然下行趋势。

天道有轮回！苍天饶过谁？

最典型的案例，一个是1989年的日本楼市，一个是2018年柬埔寨的西哈努克港市。

前者在1990年房产泡沫破裂以后，3个月时间价值2亿日元的房产贬值到了只值几百万，日本正式开启“平成萧条”，这个时代的出生的年轻人，开启了“低欲望社会”生存模式，被称为“平成废柴”。

而平成以前的日本人是什么状态呢？是“昭和男儿”！可见房产泡沫破裂对社会影响之大。

而后者就更厉害了，2016年西港的房价还只要几百美元，短短3年不到时间，房价就突破3000美元，涨幅之可怕令人难以想象，当然到2020年的今天是什么情况，欢迎各位读者朋友自行了解一下。

本文核心述求，其实和真正的中国房地产市场没有必然的关系，而是通过一种舆论趋势，对中国房价变化的的一次实验性的深入思考和分析。

本意还是在浮躁和缺乏客观理性的市场喧嚣中，能够从科学，有说服力的角度，来对房价的话题，进行一些有价值的研究。

但愿我们中国的房产和楼市，永远不会如文章中对于涨价和产生的规律一样，走向一条不归路。

最好的方向，其实顶层设计已经给中国房产做好了规划：“房住不炒”背景的中国房价，稳字当头！

但绝对不能暴跌暴涨。这是宏观稳定和市场持续的必然前提。

千万不能因为房价的扭曲，对资本的疯狂追逐，毁掉这个时代的年轻人的价值观和奋斗精神，因为他们，是中国未来的希望！

谨以此文，与各位读者朋友和地产行业同行们。

共勉。

另附上本篇文章的姐妹篇，明天会准时更新上线：

[深度话题]不吹不黑：如果中国房价真的出现下跌，会有什么现象？

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