真实曝光!木渎5盘网签数据!最惨的卖了3年,去化不足8成···

subtitle 筱涵见闻 07-31 15:09 跟贴 1 条

要说前几年风头正盛的板块,木渎绝对算一个。

木渎板块早年依托古镇,发展较为成熟。地铁1号线的首末站就在木渎,说明当年的区位颇受认可。

木渎的楼市从2014年起,渐渐火热了起来。当年1月,正荣以总价16.8亿(7329元/㎡、溢价率86.34%)和15.6亿(6613元/㎡、溢价率86.67%)成功拿下木渎金枫路2宗地块。

2016年,一场又一场如热浪般的土拍点燃了木渎的热度。房企们放飞自我,在土拍的狂欢下,像不要钱似的疯狂拿地。

2016年4月,国瑞置业以总价40.39亿成功竞得苏地2016-WG-6号地块,成交楼面价24743元/㎡,溢价率248.50%。

2016年9月,中铁诺德以总价35.68亿元拿下苏地2016-WG-53号地块,楼面价28965元/㎡。

2016年9月, 中铁诺德以18.61亿元拿下苏地2016-WG-54号地块楼面单价25749.98元/平,溢价122.23%。

2017年6月12日,上海实业以21.97亿成功竞得苏地2017-WG-10号地块,成交楼面价24462元/㎡。

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时间节点到了今年。

园区、狮山两王争霸,吸引了全苏城的目光。活力岛、吴江太湖新城、吴中太湖新城···其他板块各有光彩。

唯有木渎,似乎只有零星的几个关注,和昔日热热闹闹的土拍形成鲜明对比。那前些年那些疯狂的土地现而今又卖得怎么样?

我统计了木渎在售5盘的网签数据,撕开皇帝的新衣,给大家展示一个真实的木渎。

1

旭辉都会上品,共领证969套

网签483套,可售486套,网签率49.85%

产品:洋房+小高层

总户数:968套

主力户型:建面约95㎡、102㎡、113

项目总共领证3次,领证总房源969套,卖完清盘。

2019年10月11日首次领证入市,2020年6月18日最后一批次领证。

最后一次取证备案价25932元/㎡,总价区间约约215-277w。

10个月左右的时间,已网签483套,网签率49.85%。*网签率=(已签约+签约中)/总套数*100%

目前,一期二期去化都还可以,1年不到的时间去化超八成,在木渎板块算是卖的好的了。

然而在一期二期整体都卖的不错的情况下,其中的2#9#去化一般。

网签点评:

三期领证40天左右,目前来看去化实在一般。可能和售楼处目前主推2#9#有关。

前几天去的时候,看见售楼处入口已经有贝壳等中介进场。据销售介绍,“我们启动分销也是为了加速清盘,因为后面马上有几个盘要入市,到时候竞争压力可能比较大。”

2019年1月,旭辉以总价14.56亿元竞得地块,成交楼面价14194元/㎡。

除了上坤狮山四季,旭辉都会上品是板块内地价最便宜的一个盘,按理来说比板块内在售、待售的盘都应该更有价格优势些。

不过,从之前的实探结果来看,在售的约102㎡、113㎡基本上均价2.6w,总价260-300w之间。对于买房人而言,价格没有诱人到非买不可的地步。

此外,项目的9-12#高层靠近苏福快速路入口,未来可能有噪声干扰。

项目精装交付,中央空调+新风都有。置业顾问直言“我们项目是整个板块装标最高的一个盘。”

限价背景下,精装的效果是否也得打个问号?

2

佳兆业和光雅苑,共领证344套

网签100套,可售244套,网签率29.07%

产品:洋房+叠墅

总户数:344套

主力户型:洋房,建面约117㎡、137㎡;叠墅,建面约146㎡、167㎡

项目总共领证2次,领证总房源344套,卖完清盘。2019年12月16日首次领证入市,2020年7月20日最后一批次领证。

最后一次取证备案价25973元/㎡,总价区间约297-637w。

7个月左右的时间,已网签100套,网签率29.07%。

目前,1-3#、5-7#、17-18#去化超过5成,二期8-12#目前还未有网签。

网签点评:

9天前,和光雅院最后一批房源刚刚领证,我们暂不讨论二期的网签情况,这里主要分析一期的数据。

项目2公里辐射范围内,有悠方、新华广场,地铁1号线木渎站,能满足基本生活需求。在木渎,这个配套还不错。

卖的不好主要有两个原因。

一方面是同样300-640w的价格区间,苏州有其他配套更好、学区更优质的板块可供选择。比如,去抢抢不远处的上瑞阁?

另一方面,也可能是周边工厂、老小区围绕,生活圈层不是很纯粹。

3

姑苏金茂悦,共领证634套

网签567套,可售67套,网签率61%

产品:小高层+高层

总户数:634套

主力户型:建面约97㎡、110㎡、119㎡、134㎡

项目总共领证2次,领证总房源634套,卖完清盘。2018年9月25日首次领证入市,2019年4月23日最后一批次领证。

最后一次取证备案价24724元/㎡,总价区间约224-374w。

领证近2年的时间,已网签567套,网签率89.43%。

目前,除了11#去化不足5成,其他楼栋去化都已超8成。

网签点评:

项目是木渎为数不多做精装的楼盘之一,中央空调+新风。

二期均价比一期降了不少,即便如此,600来套房源卖了快2年还没卖完,去化速度着实慢。

木渎板块的新盘一直打着狮山南的旗号,但姑苏金茂悦的区位在木渎的南边,离狮山有一定距离,和狮山基本没啥关系了····此外,周边工厂较多,生活氛围一般。

再加上,价格不那么刚需,去化缓慢也就能理解了。

4

姑苏上府,共领证414套

网签301套,可售118套,网签率71.84%

产品:高层+洋房+联排+叠墅

总户数:516套

主力户型:高层+洋房,建面约117㎡、122㎡、138㎡、145㎡;叠墅,建面约160㎡、167㎡、170㎡

项目总共领证2次,领证总房源414套,还有房源待加推。2019年10月12日首次领证入市,2020年6月22日二批次房源领证。

最新一次取证备案价29999.94元/㎡,总价区间约404-465w。

领证9个月左右,已网签301套,网签率71.84%。

目前,一期去化超9成,二期领证1个月左右,去化并不是很明显。

网签点评:

2016年9月22日, 中铁以18.61亿元拿下苏地2016-WG-54号地块楼面单价25749.98元/平,溢价122.23%。但是现在只能卖到2.8w+,含泪甩卖····

项目距离在建的5号线枫瑞路站很近,真正的地铁上盖;商业方面,距离红星国际生活广场、长江壹号生活广场都在1公里以内,生活便利。

产品品质很有看点。二批次领证的房源全部是145㎡的叠墅,没有地下室拉均价,可谓诚意满满,良心商家了。

5

国瑞熙墅,共领证1044套

网签814套,可售246套,网签率76.79%

产品:高层+叠加+联排

总户数:1082套

主力户型:高层+洋房,建面约117㎡、122㎡、138㎡、145㎡;叠墅,建面约160㎡、167㎡、170㎡

项目总共领证4次,领证总房源1044套,还有房源待加推。2017年3月29日首次领证入市,2018年9月12日二批次房源领证。

最新一次取证备案价31488元/㎡,联排总价千万起步。

领证3年多,已网签814套,网签率76.79%。

目前,联排别墅卖得都还不错,高层去化一般,最少的去化不足6成。

网签点评:

这个盘去化战线拉得很长,卖了3年多去化不到8成。

在板块内,区位极佳。距离狮山村地块2公里,真正承接了狮山核心区域的外溢人群。家门口就是1号线金枫路站和悠方购物中心,生活便利。

也正是因为区位上的优势,在去年狮山房荒时,国瑞熙墅整体去化很好,劲销25.8亿,514套房源。

产品定位高端改善,品质可圈可点。但问题在于,囿于总价和购房资格,高端改善人群本身就不多,真正有购买力的人群往往更喜欢往园区、姑苏或者生态环境更好的太湖边买豪宅,考虑木渎板块的人少之又少····

至于高层,价格直逼狮山,性价比不高。、

6

写在最后

纵观木渎在售5盘的网签数据,情况真的不容乐观。用一句话来形容,就是昔日风头无两,今日惨淡收场。

虽然有狮山南的称号,但从去年年底以来,狮山开仓放粮,入市房源超万套,极大地挤压了木渎的生存空间,板块内新盘举步维艰。

再者,木渎周边工厂较多,周边城市界面一般,加上硬伤光大环保,都是买房人比较介意的方面。

价格上又没有很大优势,面积大总价高,豪横气势直逼狮山。

未来,木渎还有4盘待入市。

中铁诺德国礼预计8月上旬就要开盘,放风价3.1w/㎡;

路劲江月时光将于8月初开放城市展厅,8月中下旬开放售楼处,目前价格还没有消息;

星河时代新著目前只公布了案名,户型图、价格都还未曝光;

有着急入市抢占市场份额的盘,也有地价太高,迟迟不敢入市的盘。

拿地3年的上实海派都市花园,至今只公布了案名,不敢贸贸然入市。

你看,木渎竞争依旧激烈,未来阴云笼罩。

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