715调控政策后,深圳房价被拦腰截断

subtitle 安家番外 07-27 21:17 跟贴 3 条

笔者一直从事着北京的房地产一线6年,深圳这次出台715限购令,其实是参照北京2017年317密集调控政策,作为同是一线城市的规模和庞大的外来人口的流入量,那么从北京当年的房价变化中,我们便能窥视出深圳715限购之后的房价走势,楼市行情。

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一,深圳参照北京

1,317政策前夜

记得317前的那段时间,房价真的是一天一个样,你能明白那种睡一觉起来同样的房子涨了30-50万的感觉吗?作为中介的我们,对于这种变态的暴涨,感觉像踩在不切实际的棉花里,一个不小心就会崩塌万劫不复。对买房的客户来说更是可想而知,焦虑异常。尤其是换房的业主,前脚把房子高价卖掉后,后脚之前看的房子直接涨价20%,而自己的房子也买不回来了,在马路上嚎啕大哭。也有业主曾让客户排着队竞价,价高者得。业主变卦临时涨价成为常态,也有签约过后的业主看房价暴涨直接违约金不要,继续加价挂牌房源的,那一次是真正的卖方市场,只是在房价暴涨的利益诱惑面前所有房产角色参与者都杀红了眼,但凡有点头脑的客户连夜定房,不眠不休也要抢房。

2,317来了

就这样317来了,那是连续出台的17项政策,市场一下子就沉寂了。有些中介公司直接给员工放假休息了,而与此同时大批的解约退单开始发生。根本原因是买房杠杆的缩小,同样的首付买不到一样总价的房子了,属于不可抗力,直接解约。当时我曾经参与处理过好几个退单又帮业主把房子继续拿出来卖。有一套是东四环边上某个小区,成交价2000万的一套大三居,而这以后这套房子再卖不到这个价格了。记得2016年年底微涨时挂牌价为1600万,到2017年解约后从2000万一路下跌,直到2016年8月18号,1630万成交了。也就是说,在新政后的5个月内市场迅速回落到了初始涨价的起点,虽然这是最大程度的降幅了,而这远没有结束。直到经历2019年,2020年,该户型目前的成交价为1350--1400万左右,已经跌落回到了2015年初的价格。有人说市场在保持稳定上涨,确实有小阳春和金九银十,但整体还是在跌,且北京一年不如一年。

3,从北京看深圳

大张旗鼓的调控确实可以遏制房价的上涨势头,笔者预判,假设深圳能够像北京这样对政策的执行力这么强,未来深圳在一段时间内,至少半年内房价会逐渐回冷。而这以后如何发展,就要看政府的决心了。假设在执行过程中深圳炒房团们发展出了应对政策的新招数,而在位者听之任之的话,市场依然会难掩上涨的趋势。只要政府紧盯市场动向,真正把这个事儿当作事,一有上涨的势头就迅速应对,那么长期下来房价在一波一波控制中会逐渐被挤压出越来越多的泡沫。而等我们的国家真正建立起长期的房地产有效机制,比如保障房的设立以及房地产税的逐渐落实,那么到时房地产这个行业便真的值得所有人欢呼雀跃了。

二,深圳第四周成交数据

2020年深圳楼市的成交数据显示,7月13日二手房挂牌均价为55860元,7月20日均价为55752元,这两个日子很有代表性,一个在政策前,一个在政策后,算下来平均单价也只降了108元,为什么会这样呢?因为房地产的上涨是一个特别快的过程,而下跌却如抽丝一般慢,这是行业现象。数学上有两个模型,断点线性模型和抛物线模型。房价就是这样,在上涨时是断点的线性过程,而下跌则是抛物线状的模型,一定是从最高点慢慢往下走的。因为房子的报价受开发商和业主的心理预期影响,那个不重要。重要的是成交价,成交价才是足以衡量房价变化的根本指标。有价无市的深圳楼市这种虚假繁荣要不了几个月,等业主们接受了盛年不再来的景象,报价也就合理了。

三,深圳房市目前有价无市

笔者虽然是做房地产的中介,但我却并不认为房价还有暴涨的可能。房住不炒的大背景下,即便在疫情对经济造成巨大影响的当口,政府也并未打算依赖房地产来快速恢复经济,而是还在连续出台调控压制冒尖涨价的城市,可见这次的决心之坚,力度之强。而房中介行业将有很大一部分人离开该行业,希望未来房产销售的从业门槛越来越高,真正给这个行业留下专精尖的人才。如果想要买房的客户可以等一等,持币观望,也许会给你带来更多的惊喜。

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