今日下午，上海市土地交易市场举行了浦东新区唐镇镇北社区PDP0-0404单元D-04-06地块挂牌截止及现场竞价活动。5家开发商竞相逐鹿！！
▲土拍直播现场
地块详情
四至范围：东至诚礼路，西至顾唐路，北至大名城紫金九号一期，南至大名城紫金九号二期
土地用途：普通商品房
出让面积：5.65 万㎡
容积率：2.0
规划地上计容建筑面积：11.3 万㎡
-其中公共服务设施：3.6%
-其中保障房：5%
-其中自持租赁房：15%（套均面积≤50㎡）
限高：50 米
小户型（≤100㎡）占比：60%
起始总价：42 亿元
起始楼板价：3.7 万元/㎡
成交总价：50.01 亿元
成交楼板价：4.42 万元/㎡
溢价率：19.07%
竞得人：华侨城
竞价轮数：超过200轮
参拍开发商：①建发 ②旭辉 ③金茂 ④华侨城 ⑤金桥
▲地块示意图，侵删
上海土拍市场热势正燃
本次土拍经过200轮竞价，以总价50.01亿成交，楼板价达44238.7元/㎡，溢价率19.07%。2020年上海上半年平均溢价率约18%，下半年数继续延续溢价趋势并体现上升迹象。
疫情后，上海土地市场开启了3年以来新一轮小高潮。具体分析可参见文章《上海土拍大戏来袭，溢价飙升背后，旗忠起拍价火速吸睛！》。
之前有提过，按照目前上海供地的整体节奏，今年上海全年的纯住宅供应量，基本确定了是近几年的供应王。据悉，上海8-9月还将推出超100万方土地！
预言在被时间一步步证实！
土拍下一站，谁是明星？
今天的土拍明星，无疑是浦东唐镇镇北社区PDP0-0404单元D-04-06地块。相关人士预估唐镇房价将到8-10万/㎡。
下一站土拍，还有哪里值得关注？
位于浦东新区的中心地带的唐镇，西面是张江高科技园区，南面是迪斯尼核心区，北面是上海重点打造的金融信息服务产业基地，东面为金桥出口加工区，高端产业围绕，吸引了越来越多的精英人士。
唐镇的地价、房价也因此在逐年攀升。
▲唐镇周边示意图，图源网络
同样是在外环，同样高科技产业密布，同样是多年才出一块新地。我们发现闵行区马桥板块和唐镇这块地有非常多相似之处。
▲两地块位置示意图
大家都知道作为一线超级大都市的上海早已不存在单一市中心的说法，而是多个市中心形成的矩阵。唐镇对标的市中心无疑是陆家嘴，两者之间相距约25km；马桥镇对标的中心则是徐家汇，而两者的距离也在约26km左右。
唐镇就近的有浦东国际机场，闵行马桥则有虹桥国际机场。唐镇周边的各类产业园，在马桥附近也能找到对标。马桥人工智能试验区、紫竹科技园区、航天技术研究院，再远点还有漕河泾产业园区。
如果要说不同，那可能是闵行马桥目前的地块成交价还没有真正匹配它本身的潜力。
▲官网截图
闵行新城MHC10801单元07A-01地块即将于7月29日竞拍。10余家房企意向获取，目前已知的有7家获得竞拍资格。届时或许又将上演一场生死角逐。
旗忠生态墅区，稀缺成就的投资洼地
闵行新出让地块所在位置是号称上海文明发源地的旗忠生态墅区。
熟悉别墅土地市场的人可能都知道，在上海仅有的18块0.2容积率独栋别墅用地中，旗忠独占了17块！这也让旗忠墅区的土地直接刻上了“稀缺”的印记。
价值洼地稀缺地块的意外“捡漏”
将于7月29日竞拍的新地块起始楼板价约21700元/㎡，而仅一墙之隔的玖玺项目土地成交价为19200元/㎡。
▲地块示意图
回看2016年以后的土拍溢价率，在市场持续低迷3年后，今年的市场开始有显著回升，且保持着上扬的趋势。截止2020年上半年，平均溢价率已达到了9.05%，其中连续3年0溢价的闵行区达到了2.3%。依据此种土拍溢价趋势，新地块最终成交价将再度拔升。
▲数据来源：克而瑞
▲数据来源：克而瑞
价格洼地 被严重低估的公寓单价
纵观上海各大高端低密墅区板块，别墅总价段同等区间，对应公寓单价平均在6w/㎡左右。而旗忠板块的公寓单价仅在43000-44757元/㎡区间内。
从墅区地位上相比，旗忠国际别墅区一直与东郊别墅区、佘山别墅区三足鼎立，属于沪上老牌知名富人区之一，公寓价格却维持在令人心动的低价范围，未来的升值潜力也是毋庸置疑的。
▲各大墅区洋房价格图
在旗忠生态墅区内，绿城玫瑰园二手独栋别墅价格高达4亿以上。除此之外，中星红庐、长岛别墅、御涛园、山水世纪等老牌独栋豪宅，价格也在千万级别。被这些千万级豪宅配置环绕的洋房，实属罕见。
▲旗忠生态墅区图
值得一提的是，你可以不在意面粉的涨价，却不能忽视另一个问题——该板块是多项稀缺资源的汇聚，在沪上难以找到复制样本。
丰富资源加持，溢价空间巨大
除了土地自身的价值在不断增值，该板块的后天资源供给也在不断为后续溢价加码。
珍稀环境 难以复制的城市资源
寸土寸金的上海，进可繁华，退享静谧的稀缺低密墅区，最难得的即是土地之上汇聚的资源。
进享繁华：虹桥辐射圈，附近80亿商业规模。规划有10 万方的多联仲都悦汇大型商业mall（建设中），预计明年年中开业。马桥万达（在建）与颛桥万达开启双万达模式。
▲项目周边典型距离示意
退享低密：旗忠板块高达约65～70%的城市绿化率，有约258亩的昆阳湖、约1800亩的马桥体育森林公园、约35000㎡的绿化园林等，可谓是沪上少有的自然生态宜居大境。
全球最大的安缦酒店选址旗忠，更是佐证了她的环境价值。
▲上海养云安缦酒店/图源网络
珍稀产业 高精尖人才生活场
前沿行业驻扎，拔升土地价值：以规划见未来，以行业见人气。
国内一流的航空航天基地：上海航天局、中国船舶第 711 研究所等聚集旗忠周边，全市超 6000 名高端专业人才汇聚。
上海人工智能创新试验区：按照一体化规划高质量发展要求，这座面积约15.7平方公里的“马桥号”，力争用10年打造千亿产业规模。
▲马桥人工智能小镇效果图
珍稀文化 龙脊之地文脉涵养
穿越历史与现代，代表了上海的过去与未来。
四千年马桥文化：一直以来，马桥被誉为上海海纳百川之源，有龙脊之地的美称。历朝历代文人辈出，城镇世代繁盛、文脉绵延不绝。
全国顶级学府资源：毗邻上海交通大学、华东师范大学为代表的闵行大学城，人文底蕴浓厚。
▲马桥文化馆/图源网络
珍稀产品 旗忠当红的东方之作
玖玺的出现，填补了旗忠生态墅区十年以上未有现代东方作品的空白。当下，作为该板块大热的当红项目，玖玺打造的洋房、叠加受到市场的极大欢迎。
建面约95㎡八层电梯洋房
玖玺的95平洋房产品，三开间朝南，双卫设计的格局。主卧的套房式设计，更兼顾了主人的私密生活需求。代家庭的几种模式（从单身天地/两人世界/三口之家/二胎家庭）都能兼顾。洋房未来精装修交付，现在总价只需400万起即可入主，中央空调/地暖全配。