本文为“房地产带盐人”第173篇文章。
7月23日南京发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，这是继深圳7月15日发布楼市调控政策之后，又一个热点大城市发布相关政策。
通知的主要内容基本上包含内容与深圳如出一辙，在购房资格方面有所限制，同时对离婚后一定时间内购房限制，同时保障刚需购房。说白了贯彻一句话“房住不炒”。今年下半年乃至明年上半年楼市如果看政策导向的话，小城市不必太关注，主要看地区性大中城市，尤其是一线城市和省会城市的导向就可以很明晰。目前一线显然没有放松，而楼市回暖升温过快的其他二线城市则会很快步深圳、南京后尘出台类似政策，我们拭目以待。
首先分析一下大体内容：
1、对刚需购房可以说非常友善，南京在人才引进落户方面一直是动作彻底且行动较早。南京对于应届生在就业、创业、租房方面都有相应补贴，作为教育资源集中的省会，同时对周边毕业生的吸引力也不低；那么在购房方面应届生无房者优先摇号。
在人才落户和优先摇号之后，无房户摇号和常规市场摇号排名，将组成南京主要的刚需购房需求。
2、对投资和改善型需求则是严控。有房、有房贷的要么限购，要么首付比例升高，而且刚刚离婚准备获取首套房购房资格的也白忙活了。这首先就让改善购房失去了机会，更不用说纯投资了。估计像江北这样聚拢了大量投资客群的市场，将逐步让位于刚需，那么在过去一年拿地做规划的项目，怕是在产品调整方面、销售政策方面需要有所预判。
像南京这样的城市在过去5年投资户扎堆，限价区域抱着铺盖排队购房一直都有，后来的“万人摇号”更是比肩杭州，就在今年上半年位于南京江北核心区南京长江隧道出口附近的江畔都会上城，共计223套精装房源，最终由11890组购房者参与摇号，中签率不到2%
夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
楼市在2020年上半年呈现一个特点就是：改善型大面积房源和豪宅屡屡爆出成交量的大幅提升，
3、开发商在南京拿地将更趋谨慎，这一点也类比同等城市，因为接下来二线城市的调控收紧已经是一个趋势。
然而上半年南京楼市已经成为多家房企重仓之地。
2020年上半年南京主城成功出让的纯宅地（二类居住用地）达15幅，同比上涨87.5%；涉宅地块达23幅，同比上涨9.5%。在房企拿地总额数据方面，华发、金地商置、华夏幸福、宝能、万科、融创分别斥资69.1亿元、68.7亿元、63亿元、60.5亿元、43.5亿元、40.1亿元扩储南京主城。
然而接下来对热点板块和楼盘的销售管理加强意味着什么你？
很显然，你的预售取得、网签、销售过程等等都会被监控和控制速度流量，这意味着项目销售速度会大受影响。这时候房企之前拿的地，和上半年拿的地，可以说心里要百味杂陈了。南京历来是各大房企出业绩和明星经理人的地方，但是近几年可以说是地王之后，有苦说不出，业内项目操盘手冷暖自知吧。
也许上半年没拿到高价地，未必是件坏事。
4、提一嘴二手房，必然面临挤压，今年上半年可见的深圳、广州，也包括南京二手房供应量明显上行，但是成交价格并未有增幅，深圳最近出台政策之后二手房价出现下跌，不少房东不得不降价出手，因为原本可以买的人现在可能面临贷款难题，同时一手房市场会倒逼二手房的需求预判。
为什么我会做出如此判断？
一、南京的楼市回暖迅速，这会产生两个结果，第一是成交量和价格上升，第二是土地出让价格和量会很容易上升，因此土地财政方面获取收入目标达成更容易。第三，接下来自然就要通过调控来实现开发、销售环节的抑制以控制市场投机和房价。
这段你可能读着有点别扭，但是说多了我可能发不出这篇文章了。
上半年南京78幅地块成交，成交总额769.8亿。如果你对这个数字没有概念，那么我们来对比一下2019年南京的土地成交数据，与2019年相比，南京2020年前6个月土地出让面积同比下降44.6%，出让金额同比上升67.3%。
量跌价涨，土地更值钱了。
作为热点二线城市，国家统计局数据显示，今年6月，南京新建商品住宅销售价格环比上涨1%，同比上涨6.1%；二手住宅销售价格环比上涨0.5%，同比上涨5.7%。
从排名上来看更为直观。南京新房价格环比涨幅在今年3月排名全国29位，4月份新房价格环比涨幅跃升全国第一。5月和6月稍有回落，但仍排名靠前。5月份新房价格环比增幅排名第4位，6月排名11位。
二、LPR保持原有利率，意味着金融调控收紧。
7月全国贷款市场5年期LPR为4.65%，与6月份持平。此次LPR利率出现了连续4个月没有下调的现象，由于LPR关乎浮动利率，对房贷的定价有基础性作用，所以看走势下半年大概率不会继续在这方面加大放水力度。
然而我们都懂得，缺乏贷款支持意味着控制杠杆率，这是除了限购、限售之外，在金融方面的非常直接的调控政策，宽松利率持续下调的空间非常有限，尤其是市场不再会有如此的预期，减少对楼市大规模的资金供血，会对成交产生影响。
最后再次提醒投资楼市热点城市在今年务必谨慎，无论是一手房、二手房均面临潜在供应量上升的同时，需求端被抑制的情况。这种供需的剪刀差，再配上货币供应放水规模变得克制，一切周转的速度都会减慢，资金成本会持续上升。
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