随着老旧小区改造的政策逐步在全国铺开，相关二手房市场的交易温度也逐步在提升，这其中许多的商品房小区建设年代比较久了，有的超过20年、30年房龄的小区由于地处城市核心地段，交通便利、尤其是配套完善，一直有很高的吸引力。
二手房市场是房地产市场很重要的一个供需组成部分，无论是由于资金压力还是区域选择的因素，并非每个购房人都是直奔新房去的。
房龄长的社区要么是很早就开发的商品房小区，一般房龄在10~15年的居多，还有一类就是房改房。我国房改是从上世纪90年代开始的，主要有几种情况，包括房管局、建设局兴建的公有住房、单位建设的小区、集资建设的住房等等，后来通过产权改革，个人出资买断成为私人财产。
这些房产一般取得产权登记的，都可以上市交易买卖，其中不乏因为区位、学区等因素很抢手的情况，但老旧小区由于房龄长、当初建设规划方面的不足等因素存在一些不利因素需要注意，例如下文所说的这些问题，对居住和日后再次转售偶可能存在影响，值得注意。
当然，其中很多问题，购买新房也可以参考注意，只不过在老旧小区里可能更常见。
一、消防和安全
把这条放在第一位自然是安全无小事，老旧小区的安全主要来自几个方面：
1、消防设施的有效性，这个一般会定期检查，但尤其是楼道内配置的消防水管需要注意，虽然并非一家使用属于公共部分，但多看一下也是有好处的。另外老房子一般没有设置消防喷淋系统，当年这个还不是强制的，所以对公共区域的设施要求就更高。
还有一个容易被忽略的，地下室和公共走道的消防门能不能正常关闭，有没有损坏，关键时刻这都是能控制风险的。
2、消防通道占用，无论是摆放物品还是停放电动车，这是常见的占用消防通道的情况，还有一个是私家车乱停放堵塞消防通道，一旦发生火灾消防车难以通过抵达火灾发生楼栋。特别提醒一句占用消费通道是违法的，一方面业主自己不要这么做，一方面在入住之后要跟业委会沟通此事，为了大家安全是值得的，关于业委会后面还要提到。
二、设施老旧的问题
1、常见的电力线路问题，尤其是变电设施、电压荷载多年以前设计并施工的不一定符合当今大规模电器使用的需求。夏季用电高峰期楼栋断电跳闸很常见，对于房间内的电路设备在购买前务必要原房主提供检查和维修，或者在入住之前找专业电工检修一下，一时麻烦后面会省很多事。
2、上下水和暖气、燃气管线。同样的老化问题，尤其是防水，在旧房子里楼上楼下因为漏水产生的纠纷最多。应该重点检查的是管道与楼板接触的地方的放水，尤其是在从新装修铺装瓷砖、水泥抹灰之前，要不然刚装修好扒开再做防水是很耽误事的。暖气主要是防止漏水，在冬季供暖试压之前要注意检查，燃气则需要注意有没有报警设备、软管是否需要更换（这个最好直接换新的）。
3、电梯，一般住宅建筑电梯使用年限在10~15年之间最为常见，接近使用年限的需要维修的情况是常见的。还有外墙保温，楼道栏杆扶手，以及公共区域的窗户。为什么这几条放在一起说呢，因为对公共区域、设施的修缮、保养需要动用公共维修基金，这就需要通过业委会。
关于公共维修基金的使用回头我会单独写一篇，这里只稍提一句，一般需要业委会组织业主讨论，至少三分之二的业主同意。例如你所在的楼栋维修更换电梯，那么需要这栋楼上三分之二业主同意才能动用维修基金。
不过有的老旧小区当年建设和办产权登记的时候，并没有收取公共维修基金，这个情况下如果有公共区域的维修，所需资金就需要业委会组织业主交纳了。所以购买这类房子的时候要问清楚前房主有没有交纳过公共维修基金，以及交纳的收据是否保留。
三、停车位和收费
老小区停车难是困扰很多住户的问题，由于当年规划车位少，甚至没有地下停车场，导致私家车乱停放的问题。有些小区后来将公共区域划出了一些停车位用于出售、出租，但也面临产权不明晰的争议。
有些停车位是物业出租给业主，但首先要明确的是这些公共区域的权属一般是全体业主的，划分出车位如果出租盈利收入应该为全体业主共有。另外，由于车位有限，无论是出租、出售可能都面临部分业主仍然无法停车而产生的纠纷，一般来说只要是二手房交易，对附属的车位是不是拥有产权或者使用权，相关的协议资料一定要明确。不要等房子过户完了发现车位有问题那就麻烦大了。
四、学区、落户
这一点是非常重要的了，当然有不少人买房就是为了子女上学，当然上学的前提是这房子能落户口。现在只简单提醒三点：
一是学区划分是否明确，是否为摇号、多重划片等灵活学区制；
二是该房源是否有学位年限的限制，例如6年内只允许一次上片区内小学的名，刚好几年前前房主的孩子上了小学，现在新的房主孩子是否还有名额。
三是这套房子有没有其他人的户籍，如果有其他人户籍落在这套房子里，也会影响新的业主落户。
五、土地使用年限
最后一点是看下土地使用年限的登记，这个一般在房产证或不动产登记证上有，很多小区土地使用权的取得可能比房龄还要老。虽说目前是使用权到期自动续期，但是并未清晰说明到期后是否需要交纳费用。
与新房不同，70年住宅用地使用期限，新业主们很有可能在有生之年会遇到老旧小区的土地使用年限到期的情况，虽然不确定未来怎么办，但先把期限搞清楚是有必要的。