本文为专栏的第171篇文章。
3.15晚会只是迟到，但从未缺席。今年房地产领域被关注到的依旧是质量问题，尤其是精装修房子，此次榜上有名的是万科、远洋地产、招商地产，都是地产大鳄，显然名气和地位与市场对其要求的严苛程度成正比，虽然可以肯定存在质量隐患的不止寥寥这数个项目，但最令人关注的还是品牌房企作为业内领先者的水平保障。
然而质量问题打击了很多人的信心，早有业内人士说起这几年建设的房子买的时候要更加细心细致，尤其是收房阶段，若问背后的原因，其实不是单一因素造成的。这里说的这几年，我认为一般指的是2017~2019年，当然后面建设的房子还没到交付阶段现在还不好说。
为什么会出现这种普遍意义上的“质量担心扎堆”问题，尤其是为什么这个观点是业内人士提的呢？
什么是“内卷”
有一种观点被很多人认可：房企的高周转，追求利润意味着要追求速度，过程质量控制就会随之下降。这里我想避免妖魔化的看待，其实高周转早在2015年之前就开始成为房地产领域的主旋律，那时候无论是TOP20还是后面的中等规模房企都在加速发展，快速开发建设并不必然带来质量问题，这只是原因之一吧，毕竟的确有不少项目存在开发过程中对质量管理的不到位。
从普通消费者的视角大家习惯盯着房价，实际上房价只是价格传导机制的最后一步体现，距离我们更近，更直观而已，与此同时我们只看到了开发商的一系列动作；其实高周转也只是一个结果而已。
对房企开发管理压力潜在影响的其实还有另外两个原因：
1、地价高企，一波波上涨的地价抬升了商品房开发项目的成本，而不断上涨的成本需要途径去弥补，否则就会亏钱，今天我们这篇文章讲房地产的“内卷化”，这个后面会详细说，主要是定性，就不多牵扯数据罗列了。大家感兴趣的可以搜一搜过去几年各大城市呢的土地成交价格和成交量，需要注意的是房地产领域价格传导从土地价格到房价需要时间，这中间就是开发周期和政策周期，最直观的——今天拍出来的地王，往往需要一两年之后才能交付入住。
2、政策限制，包括限购、限价、限贷、限售等等多项条件，笼统的讲这些政策是限制房企高周转开发模式的，从销售端打断了价格传导的链条。也就是说招拍挂土地成交价格上涨之后，在销售的时候并不通畅，因为要么很多人没有购房资格，要么没法办理贷款或者贷款比例降低，与此同时最厉害的还是限价，即该项目价格不能超过某一个价格。
当然房地产的调控政策也是为了抑制资产泡沫，控制投机和杠杆率的使用，进而控制金融风险，避免经济过度的脱实向虚。除了销售环节的各种限制，其实还有一线二线城市常见的“限竞房”，就是通过限制地价，同时各家房企竞争公建配套、公有住房、廉租房的建设。例如一块地拍卖的条件是最高价不超过2000万，那么各家参拍房企举牌价格到了2000万之后，就开始比拼谁建设的配套和廉租、公有住房面积多，这些配建的往往都要无偿交给当地政府，其实一样会计入开发成本。
但是，这里有个但是。
这个时候你可以看明白了，土地成本、开发成本的上升是通过竞争的方式水涨船高，但是房价并不能同样体现出成本的上涨，那么这样的开发项目利润就会受损，甚至亏损。过去几年我们一直说很多房企的利润率在个位数，5~8%之间，总有很多人不相信，这个利润空间，如果在某些项目上再遇到限价、限售或者其他政策限制导致无法快速销售、无法提升销售价格（这两个途径就是英雄开发利润的），那么接下来房地产领域就会面临内卷。
“内卷化”是最近两年火起来的一个词，确切的解释有点拗口，我举个例子大家就明白。
例如互联网企业都是996福报，整天无偿加班，但是大家却没法改变，有人抱怨加班时间长，这时候有程序员站出来说：我自愿加班不要报酬，另一个程序员说：我自愿加班2小时不要报酬，又有一个说：我自愿加班3小时不要报酬。这种劳动者面临的你不加班有的是人站出来主动要干，因为不这样收入和就业发展可能更糟，大家缺乏通过其他途径来弥补这种互相倾轧的机会，只能比谁更乐意加班，通俗的说这就是内卷的一种现象。
“房地产内卷化”与质量的关系
大家说起加班996都一肚子吐槽，都明白这种情况下无论劳动者如何比拼加班时间，都不会带来整体和个体的收益上升，但是到了房地产开发领域很多人就忽略了同样的后果，而且这个后果影响一点也不比996、007的加班来的小。
那么房地产内卷会产生什么现象呢？除了从业者跟互联网程序员一样拼命加班之外，还有两个直接的后果：
1、房企拼命高周转，以通过资产的周转速率提升来弥补利润的损失以保持基本经营，否则就难以持续。这时候你把企业看成加班的程序员就好理解了。很多项目要求高周转4~6个月现金流水平回正，那就得快速销售回笼资金，与此同时如果成本必须控制住一定程度，那么则在施工和用材环境的管理水平就需要特别高，并且房企最好有足够的实力和规模，这样集中招采才有可能降低成本。
2、房企拼命控制成本，这不是利润与否的事了，这个关乎生存。控制成本并不代表质量就会差，但是如果控制成本且管理的水准达不到，稍有闪失，质量问题就更容易出现。
3、精装修房子越来越多，有些地区限房价，但是精装修可以另外溢价，这时候把价格加到精装修里面可以提升一部分价格，但是精装修的成本仍然是个问题。而且有部分精装修相对是隐蔽工程，很难直接通过看能看得出来。
那么接下来的竞争，对房企而言就是管理水平、综合实力的竞争，不说太多虚的东西，给一些建议来帮助大家判断项目的质量风险：
一、高地价但是限价销售的项目，或者有很高配套建设投入成本且限价、限售的项目需要谨慎，这个对任何房企而言都是一种挑战，即使如万科也有马失前蹄的时候。你去看房子，不妨查一查这个项目当初的土地出让条件和区域内销售限制政策，网上都有。
二、精装修房子过去两年很多业内人士不推荐，就在于精装修相对复杂且管理细节特别多，同时需要二次竣工备案，需要好好看看精装修的合同内容，用料和品牌，装修标准。
三、一个项目在销售了一两期之后，采取打折促销力度比较大的时候，这个阶段由于项目售价下调，对成本压缩的要求变得更高。
也只能写到这里了，很多事情需要你自己去评判，我会继续跟进更多项目交付的情况，买房不易，收房更需要谨慎，欢迎留言说出你的看法。