深圳最新楼市调控政策解读:诚意十足但后患满满!

subtitle 我要去看世界之军情 07-16 10:15 跟贴 1 条

在深圳房价持续上涨的趋势之下,深圳无奈的又一次拿出了一套调控政策。而这一次的力度之大也充分表明了深圳控制房价过快上涨的决心。一直以来深圳的调控政策都是走在全国前列的,可能就是因为深圳的楼市问题比较突出的缘故,深圳对调控政策也十分有研究。

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7月15日,深圳住建局等8部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,其中的调控政策一共有8条,下面我们就一起来详细解读一下这条政策当中最受关注的几条,看看政策诚意满满的背后是否也充满了隐患。

增加限购门槛,强调“先来后到”,封堵假离婚的出口

此次升级的调控政策当中,第一条就是关于限购的:在本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房,非本市户籍要有连续5年的个税和社保记录才能购房。夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

深圳是个人多地少的城市,最终也就发展成为了缺房的城市。深圳现有的住房缺口高达数百万套,但每年能够供给的新建商品房却还不足10万套。2018年6月,深圳提出到2035年深圳要新增170万套住宅。但是深圳的实际情况是18和19年两年深圳新增的住宅数量还不足预计目标的十分之一。所以说深圳缺房是事实,要保证先来的“深圳人”有房子住就要提高限购的门槛。这样可以有效的剔除炒房客带来的楼市泡沫。

虽然看上去提高限购门槛是降低了深圳的购房者数量,但只要深圳缺房的问题没有实际被解决,那么深圳就算将限购期限提高的10年也不能真正实现需求与供给的平衡。同时限购的政策也会让原本已经可以买房的人推迟到几年以后买房,而几年以后的房价却与今天的价格一点都不一样了!

差异化信贷政策,提高投资者投资压力

在深圳无房或无贷者最低可以30%首付购房。在深圳无房但有贷款记录者50%首付购房。在深圳有1套住房的可以70%首付购房。拥有超过1套住房的家庭不可以贷款买房。

该条政策就是区分了刚需与投资者之间的差别。对于刚需而言可以低首付购房,对于二套房的改善和投资者来说那么就要提高相应的首付比例。这样可以让市场当中现有的房子紧着被刚需选择。也让投资者增加购房压力,延缓购房计划。

这条政策没有隐患,调控效果应该会非常不错。当然这条政策也只是挡住了不少有投资心理的购房者,但却挡不住真的有能力的投资者。

发挥税收调控作用,5年内售房产生大税将转嫁给购房者

即二手住房交易计税参考价格,使计税参考价格更接近市场价格;同时,将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

原本二手房销售的时候免征增值税的时间节点是拿到房产证2年以后,现在深圳改为了5年。也就是说房产证不满5年的二手房交易都会产生5.6%增值税+1%个税的成本。

这条政策其实非常有隐患!因为我们都知道深圳的楼市问题主要就是集中咋二手房当中,就是因为二手房房东太过强势才会导致深圳二手房价格频频走高、难以控制。同时深圳的二手房房东也很奇葩,几乎所有政策都能被理解为“涨价”。所以说在深圳当前购房者“不差钱”,“需求大”的前提之下,6.6%的大税很可能会被转嫁给购房者。毕竟当前深圳的房价上涨较快,等到再3年后能够避税时候的房价涨幅一定会超过6.6%。

其实深圳此次的调控措施也有矛盾的地方。一方面深圳想要限制购房者入场,降低需求。另一方面有希望通过限售减少二手房的供给。当分子和分母同时减小的时候,得出来的值一定会减小吗?所以说这是此次深圳调控政策当中最不自洽的一个方面。

以上三条政策都对后续楼市的走向有着主要的影响,但也都为楼市埋下了隐患。其余的5条政策相对而言就比较中规中矩了,也都是深圳之前调控措施的一个延伸和补正,也不存在其他隐患。

此次深圳下了很大决心,也用了很大的力气。但是再严苛的调控也不如及时增加新房的供给来得效果好。所以说在新政策初期对购房者和市场的影响效应过去之后,深圳的楼市还会走上“老路”!因为缺房的问题根本没有解决!

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