深圳出超预期调控政策:怕接盘,20万定金不要了;攒足了全款,只关心有没有资格

subtitle 每日经济新闻 07-15 17:23 跟贴 3 条

在江湖传言N次N个版本后,今天深圳的调控政策终于如“大家”所愿落地了,且掷地有声。深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、深圳市市场监督管理局、深圳市公安局、深圳市地方金融监督管理局、国家税务总局深圳市税务局、中国人民银行深圳市中心支行、中国银行保险监督管理委员会深圳监管局等8个部门联合发布一份通知,在深圳调控史上是十分罕见和难得的。

更难得的是,除了官方,“大家”的民间队伍也空前壮大,包括要买房的、买了房的,中介、投资客,甚至连卖家都加入了期盼调控的队伍。诉求也空前一致,调一调、压一压。

在靴子落地前,市场对调控紧张到什么程度了呢?每每有网传版本或“狼来了”声起时,一定有一波媒体的守夜人翘首以盼,甚至在传言甚嚣时,连中介公司都特意安排其小编加班到深夜11点,只为等政策出。

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深圳的在建新盘 每经记者 甄素静 摄

“师从长沙 严于长沙 ”

大家如此急切等新政出台,与去年双十一深圳修改豪宅税标准后市场快速回高,衍生出业主跳涨控盘、千万豪宅秒光、经营贷流入楼市、喝茶费重出江湖、千人摇号等乱象有很大关系。

当然,这之后深圳也不是就听任市场自流放任不管,各区警示和调控政策频出,宝安区出台了坚决打击“喝茶费”等价外费用违法行为的通知,住建局暂停过营销过度的豪宅盘网签,要求中介下架超20万元/平方米房源等等。

但这好像没什么用,楼市成交自疫情恢复以来仍是节节攀高。6月,在全市人民的共同努力下,深圳二手房成交一举突破万套,创下近4年来新高。

年后,焦虑,成了几乎所有与深圳楼市关联者口中的高频词。直到7月初,住建部副部长倪虹赴深圳调研,虽然网传的会议纪要只找房企、中介和专家谈了谈宏观面,未对楼市作过多表态。

在住建部副部长倪虹赴深圳调研后不久,7月10日,长沙市住建局官网披露深圳住建局赴长沙考察的消息,长沙方面向深圳介绍了房地产市场调控的做法和经验,深圳市住建局考察组对长沙房地产调控和房地产市场监管工作成效、先进经验和典型做法给予高度评价,表示希望继续加强交流,互相借鉴学习先进经验。

从长沙考察回来几天后,深圳调控的靴子落地了,甚至某些细则上比长沙更严苛,比如长沙市外迁入户籍家庭获取购房资格,要求落户满1年且缴纳12个月社保或个税,深圳这次要求3年。

果真是,青出于蓝而胜于蓝。

“走到一半,购房名额突然就没了”

在这次新政中,最能抑制需求的便是购房资格认定这一项了,深户家庭要求落户满3年,且有3年社保或个税方有购房资格。而在这之前,在深圳落户即可购房,购房条件的获取在一线城市中最为宽松。

这也为全国人民来深圳买房提供了极大便利,深圳也因此被调侃为全国人民的深圳,“大学毕业先落户深圳买套房,再回家经营祖业”的案例,在现实中并不鲜见。

深圳入户主要有四种途径:人才引进迁户、纳税迁户、政策性迁户和居住社保迁户。据悉,深圳连续两年位于全国常住人口增量冠亚军,深圳市统计局网站发布的《深圳市2019年国民经济和社会发展统计公报》显示,2019年深圳常住人口1343.88万人,比上年增加41.22万人,2018年的增量则更是达到了49.8万。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,限购力度超预期,精准打击投资炒作。深圳落户门槛低,人口流入大。先行示范区、大湾区等规划利好,叠加疫后货币超发,带来了包括中介协助假结婚的落户炒房、新深圳人提前买房等行为。此次,购房要3年落户、3年社保,基本堵住了炒房行为。

但新政也给外界留下不少困惑。比如,A在新政实施前的7月10日已落户深圳,但社保不满3年,是否有购房资格?B在深圳社保已缴满3年,2020年6月刚刚把户口迁入深圳,新政实施后是否有购房资格?C在深圳缴纳社保已有10年,目前正在办理落户,手续在8月底才能办完,是否有购房资格?离婚追溯是否仅追溯到上一段婚姻家庭住房套数?7月15日前只交了定金,还没做资金监管,是否受新政影响?已网签还没过户是否受新政影响?

虽然新政精准打击了投资炒房,但某种程度上也误伤了部分刚需。政策一出,记者所在购房交流群中,不少人感叹“我有好几个朋友在看房,突然跟我说没名额,得等””我也没名额了”“我要再买,可能是全款,所以我不关心首付,只关心有没有资格”。

新政上午发布后,有中介也受到了万点暴击,其在社交平台调侃称,带客户从龙华来罗湖,走到一半,客户失去了购房资格。

对于后市,购房者普遍比较乐观,“感觉房价会横一阵子,但过了这一段该买的还是买”,“反正我每次卖房后都会后悔,当时高价,随后再看结果都卖在洼地”。

但并不是所有人都对后市持乐观态度。有购房者表示,其7月11日刚交了20万元定金买700万元的学区房,7月14日晚上办理的网签。新政实施后,落户社保等各种条件都符合,不受任何影响,现在担心高位接盘,正纠结是否违约,宁愿不要20万元定金,然后重新慢慢选慢慢等。

南山区资深中介杨正表示,新政实施后因为名额被卡,需求大概率会转向不限购、不限贷的公寓市场,同时在一手房市场,满足新政要求的购房者打新机会大大增加了,投资客也会转战别的市场,可能会利好东莞、惠州。

离婚就不能买房?民间早有“对策”

对于此前结婚离婚的操作漏洞,住建局也做出了补丁修复。非深户居民家庭、成年单身人士(含离异)继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

具体来讲,新政规定在离异之日起3年内,若离异前家庭名下在本市无房,离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房;离异前家庭名下在本市有1套商品住房,离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房;离异前家庭名下在本市有2套商品住房,离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。

针对离异夫妻任一方购房的情况,美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,此前对于离婚2年内的人士,其离异前家庭住房拥有情况,仅影响其再次购房的首付比例。但新政后,离异家庭离异前的住房套数,在离婚之日起3年内一并计入其住房拥有套数,因此将直接影响其购房资格。所以,对于部分以离婚名义倒腾购房名额的行为,将起到很大打击作用。总体来讲,上述政策的调整,直接降低购房需求端的数量。

关于结离婚买无限套的骚操作乍一看是堵上了,但上有政策下有对策真不是空话。新政刚刚公布没一小时,民间的破解方式已出——找个无房户来洗白。比如AB有4套房,离婚,房子都给B,A和无房者C结,此时AC名下都无房,AC再离婚。此时,只看上一段婚姻的话,无房,A仍旧可以买房了,因为只追溯"上一次离婚”,不会追溯之前全部的离婚时房产状态。

但是否这招真能凑效,离婚如何追溯、追溯几年、追溯到哪一段婚姻,还要看官方的执行细则。

750万门槛豪宅税再现

这次新政细化了普通住房标准,受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件,也就是住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含本数)平方米以下;实际成交总价低于750(含本数)万元。

对于此次新政中部分细化豪宅税的举措,李宇嘉分析称,这反映了政策上的不成熟、前瞻性和统筹性不够。去年双十一深圳调整了豪宅税按总价征收标准,现在再进一步细化和收紧豪宅定义,虽然这中间有去年下半年“稳增长”的考虑,但政策的严肃性何在?当时完全可以通过限购端坐长沙式的跟进,1年落户+1年社保,对冲取消按总价征收豪宅税的影响。

北京市盈科(深圳)律师事务所律师张茂荣认为,场内资金不外流,场外资金进不来,买房卖房更困难。有房的惜售了,没房的买不了,全面限购限售导致商品住房“交易冻结”,对不限购只限售的商务公寓是重大利好,社会资本可能会转向,拉升商务公寓价格。

深圳中原董事总经理郑叔伦认为,纵观这次政策,首先是需求的管理,限购条件社保年限的延长,深户也有有连续3年社保或缴税才可以购买住宅,进一步提高了购买住宅的门槛,立即可以把市场上有效需求降低,相信可以达到为市场降温的效果。

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