这两年，置业顾问必定的话术明显升级了，一边对你的钱包虎视眈眈，一边还要立个设身处地为你着想的人设。
“年中房企冲业绩，底价了，过了这个村没这个店了”
“我们现在卖一平赔2000，都是在亏本卖”
“哥你赶上的是最后一波优惠，马上就要涨价了”
错过630年中冲刺/年终冲刺，以后就真的没有买房时机了吗？降价3000就是良心底价了吗？每个置业顾问言之灼灼的购房逻辑，细推起来其实不堪一击。他们都有志一同的忘了一个基本大前提：
济南现在，是买方市场。只有愁客户的开发商，没有愁低价房的刚需客。
对于济南市场来说，真正的底价不在630，在于每个楼盘对片区竞品亮出底牌的时刻。
堡垒都是从内部开始瓦解的，对于2020年的购房者来说，与其被置业顾问强势击破心房，不如多逛，多关注市场，看看哪个楼盘开始以价换量。
2019年下手南城的购房者，想象不到2w+的南城，华润公元九里会在3月打出1.35w起的单价；
2019年下手文旅城的购房者，想不到2020年3月，1.25w也能拿下大荷花；
2020年4月，鲁能泰山七号紧随其后，曾经唐冶片区最贵的1.5-1.7w，价格降到1.2w左右；
2020年4月，天鸿万象东方毛坯高层一口价11111元/平；
2020年6月，经十东路现房中铁城价格低到了10900元/平起……
说白了，2020年的济南市场，是一个见证奇迹的时刻。630年中促销，12月年终促销，金九银十购房节之类的都是假把式，谁祭出了价格这把刺刀才是真功夫。
那么，年中有底价吗？答案是肯定的，但不是全部。今年的开发商普遍比较淡定，除了万年不变的99折，有些楼盘购房者与到访者的区别就在于，多送了一盒粽子。
更何况，漫天漫地的特价房里，许多不过是开发商的位置、户型、采光一般的下等马，经过半年以来济南市场连续降价的市场教育，购房者应该认清一种现实，降价的姿势有很多种，打到骨折抢跑的才是诚意。
在被“630”“金九银十”等“过了这个村没这个店”“明天全线产品每平米涨价200元的单图已经设计好”的说法忽悠到下定金之前，需要明确一点，每个楼盘沉住气的时间不一样。就像文旅城12500拿下大荷花，华润公园九里4月13500买南城，其实都是不错的机会，这样的机会不知道下半年还会不会有，会出现几次，但绝不单纯的只在开放商的年中/年终冲刺中，时刻关注市场，关注心仪楼盘动向，才是王道。
这两年楼盘流行卖惨。
主要表现方式是宣扬自己“赔掉底裤卖房”，“卖一平亏两千”“售价低于楼面价”，把自己放在可怜兮兮，风光不再的地位，购房者自然有了占便宜的沾沾自喜，生怕错过薅羊毛的机会。
就像唐冶某楼盘从1.8w降到1.5w，直接降了3000，力度不可谓不大，但另一楼盘开盘就是1.3w，换成是你，你选谁？
至于这两年高地价楼盘常用的招数：售价低于楼面价了，赔本赚吆喝，跑个量冲个业绩了。尽管浓厚的“江南皮革厂倒闭”风说辞很抓眼球，但这并不意味着你就赚了什么大便宜。
逻辑很简单，济南土拍高价站岗的不少，但同样，他们周边的低价地或许会缺席，但永不会迟到。比如2019年年底狠狠降价促销一波的张马，有楼盘置业顾问打出卖一平亏本2000的苦情牌，又言之凿凿这是刚需上车济南最后的机会，片区小户型年底促销这波即将售罄，留给刚需的席位已经不多了。这种舆论逻辑自洽，推导合理，裹挟了一大波恐慌的刚需。
到了2020年呢，天鸿万象东方11111元/平的一口价让许多已经购房者悔不当初，接着是张马片区中位置更好的中建蔚蓝之城，气势汹汹杀到，据说让众多楼盘狠的牙痒痒，大悦城蓄势待发，不知道价格有没有惊喜……刚需的选择面并没有减少，反而更多了，更有性价比了。
其中的bug就在于，眼光不要局限在当下的几个盘上，而是放在整个市场上，而市场韭菜或许会断茬，但新盘却如雨后春笋。别去管虚头巴脑的理由，找到符合心理预期的价格，找到契合自身需求的产品，再谈其他。
2019年底，我们曾盘点过济南的市场，有100多个楼盘在市场赤膊厮杀。2020年上半年就有17个纯新盘入市，其中不乏一些30、40万方的大体量项目，下半年更是有20多个新盘等待入市。而且市场上还有大量老盘在售，再加上今年上半年新拍的一些土地，也有可能在下半年入市，总之供应量还是十分充足。
再加上济南2020上半年成交套数为24499套，与2019年下降了13.89%（数据来源：克而瑞）。不负责任点说，济南市场两成卖的好，八成卖的惨，冲量才是下半年楼盘竞争的正确姿势。
拿好房票和首付的刚需们，别听忽悠，别轻易交定金（真的很难退），擦亮一双慧眼，在泥沙俱下的济南楼市里，好好挑选属于自己的真金才是王道。
一，等
等相中的楼盘楼层还不错的特价房，等相中的片区有按捺不住抢收韭菜的，做一个有耐心的狩猎者。
二，比
多逛几家楼盘，目前济南各个片区基本都是存量充足，新楼盘雨后春笋一样冒出，对于购房者来说，基本不存在单一选择，多数是有两个甚至多个选项。
三，轻易别下定
不要轻易下定金，尤其是在售楼处当时就下定金。因为置业顾问高超的逼定话术下定金最后后悔的不在少数，下了定金想退退不了不得不买房的也不在少数。买方市场情况下，此处不留爷自有留爷处。
刚需做好随时上车的准备，但不要听信刚需可以随时上车的忽悠。也不要有刚需无所谓买不买贵，自住不在乎涨跌的败家想法。同一个楼盘，房价1.5w和房价1.2w差的9万首付可能是你一年的工资，每个月差的几百月供或许就是你不舍得带孩子逛游乐场买玩具的钱。那些买贵了最后还要安慰自己住无所谓涨跌的，不过是图个心里安慰罢了。
2020年的刚需，更重要的是，多跑盘，多看市场，自己心中有本帐，耐心等待最佳入场时机。
即使做韭菜，在镰刀割下的那一刻，也要躺的明明白白。