买方以住房抵押贷款的方式买房,过户后却取消了放款,卖家咋办?

subtitle 财经热点时报 07-10 19:16 跟贴 42 条

经常会遇到,住房贷款已经审批通过了,住房已经过过户,银行不放款怎么办?这样的疑问。

还有朋友问,自己购房贷款,银行的贷款同意书已经给了,房子已经过户了,那么银行的贷款有没有可能不发放?

你说的是买卖二手房的情形,签订买卖协议以后,银行对购房贷款进行初审,初审通过以后,买方付清首付以后,进行产权变更,产权变更后将房产的他项权证抵押给银行,银行贷款完成后面的付款,最后进行住房交接就完全完成的住房的买卖行为。

一般来说,买卖双方最担心的是银行贷款能不能及时发放,因为这涉及到买方能否全部拿到卖房款,买方能否及时拿到住房的使用权。

首先,一般情况下二手住房交易的流程,从中可以找出未来遇到问题的解决方案

我们先看看一般情况下二手房交易的流程,从中可以得出如果出现问题后,我们应该如何进行复原和产权逆转。

一般二手房交易的流程是这样的,各地流程大同小异可能略有差异:

第一步,房产中介对所售卖的住房进行各种检查,对符合交易的住房挂出销售,如果有买家中间、价格双方同意,就可以直接签订三方协议。三方协议是指买方、卖方和中介方三方。

第二步,签订协议书的同时,买方需要先支付给卖方一定金额的购房定金款或者叫诚意金。具体的金额并不确定,一般是1万元到10万元。主要目的是确定房源不再出卖。

第三步,如果卖方的住房有贷款需要提前偿还或者对还款进行安排。如果没有贷款、没有抵押,则可以直接办理网签合同。这一步非常关键,只有签订了网签买卖交易才可能受到保护,否则只有三方的买卖合同是有可能最终难以实现过户。

第四步,网签以后买方交纳首付款,这个首付款一般是根据买卖合同约定的首付比例,同时首付款受到中介机构或者银行的监管,也就是说这个首付款虽然在买方银行账户里,但是受到监管不能使用。也有的首付款在中介机构指定的资金管理系统进行监管,以确保资金的安全。

第五步,买方申请银行抵押贷款,银行可以是自己找的,也可以是中介推荐的。

第六步,银行出具贷款同意书,也就是平时人们所说的贷同书,表明银行基本同意了贷款。

第七步,房产管理部门办理过户手续。过户以后房产证通过中介直接交给银行,银行办理住房抵押手续。买方拿到首付款。

第八步,银行发放贷款,并通过受托支付的方式直接将资金支付给卖方。

第九步,完成交房手续,整个住房买卖结束。

从上面的整个流程可以看出,相对来说,所有的产权过户和资金都是有一定的安全保证的。

其次,如果住房过户以后,买方不愿意办理了银行贷款并取消贷款发放以后,应该如何处理呢?

从上面的情况看,住房过户已经过了第七步,如果买方不愿意办理贷款并已经取消了贷款发放,可能面临以下几种情况:

第一种情况,如果买方通过在规定的时间内通过非银行贷款的方式取得足够的资金或者以自有资金偿付剩下的房款,那么,对你没有任何影响,你完全可以接受。

这里的关键是买方支付房款的时间,房款的时间过长肯定是会影响回收房款的时间,对你是非常不利的。你可以看看合同的规定,一般情况下,通过中介办理的二手房买卖在协议里都有住房款交付的时间,在超过时间后有一定的罚款条款,在一定的罚款金额以后应该视对方违约,解除合同并让中介机构配合协助将产权重新过户回来。

第二种情况,对方只是单纯地不想现在发放贷款,目的可能是延续付款时间,或者延缓贷款的成本。

这种情况比较复杂,不知道对方的真实意图是什么?有可能觉得反正是房产证已经过户给了自己,后面的房款不付你也没有办法。

这里的关键环节点是房产证在谁的手里?正常情况下房产证过户以后是由中介直接拿着房产证到银行去办理抵押手续的,如果银行还没有办理抵押,在买方取消了发放贷款申请以后,银行应该将房产证还给中介;如果银行已经办理了住房抵押,那么需要先解除抵押,并将房产证还给中介,由中介在拿到房产证的情况下,要求买方及时支付房款。

如果买方已经从银行拿到了房产证,那是非常糟糕的情况,这个时候只有两种办法:一是三方重新签订协议,将住房过户回来;二是如果对方想继续要住房但又不愿意支付房款,可以向法院起诉,并向法院申请支付令,如果对方在规定的时间内没有履行义务的,可以向法院申请强制执行。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条规定:债权人请求债务人给付金钱、有价证券,可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令。在现实中也有这样的案例,一般情况下都会胜诉。

第三种情况,在房价下跌的情况下,有可能买方觉得房价高了想毁约或者已经缺乏了购买能力想毁约,可以考虑在给予一定赔偿的情况下重新签订协议过户回来

如果对方是以为现在的房价过高,可能想毁约不想要这套住房;或者买方经济上出现了问题而不想继续购买这套住房,这时候对方可能就是想毁约,那么,再牵扯下去也没有什么意思。

虽然你可以通过起诉的方式要求对方继续支付剩下的房款,但是如果买方真的没有这个财力也是比较麻烦,对双方都不利。

建议:在双方都能接受的情况下,给予卖方一定的经济补偿,然后通过重新签订协议的方式将房产过户回来。再重新出售。

现实生活中卖房会出现各种各样的意外,这也是为什么需要大品牌中介机构的原因,毕竟中介的目的是保障双方的权益,而且有一定的缓冲。(麒鉴)

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