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海棠湾
以前直播的时候，我说过，中国楼市十大谜团之首就是：
1、海南岛上为全国人民建设的度假养老房，本就不是海南人的需求，为什么要用海南户口和海南社保来限购？
2、海南岛上建设的海景房、度假别墅，本就不是海南人的刚需，也不是社会民生需求，为什么要限价？
今天，来说的就是海南。
当然，聪明的你也明白，这是一个调侃，我明白这是海南在坚持房住不炒，在坚持去房地产化，在产业转型，在努力建设更美好的海南。
但，这样的坚持是违背市场的，违背规律的。
我想说的是：一切背离基本规律的事情终将被规律打败，一切背离市场常识的事情终将被市场打败，规律只会迟到，不会缺席。
一切，只是时间问题。
如同，经营一家企业，创始人非常辛苦，每天早出晚归，早上带大家开晨会、跳晨舞，全天开会和见客户，晚上还要加班复盘，非常辛苦，非常负责。
创始人很“正确”，但这样的“正确”并不见得就是“对”的，因为，你的商业模式可能不对，你的产品可能根本不符合市场需求。
你所有的辛苦和正确，在时间考验和现实结果面前是不堪一击的。
懂者自懂，企业如此，一个城市，也是一样一样的。
强调一下：不管是企业，还是城市，规律只会迟到，不会缺席。
这样的政策，迟早会被纠偏，迟早会回归市场。
政策之手，可以插手民生，但对于非民生领域，手伸太长，必回撤。
那么，问题来了，海南房子值得买吗？你是不是想推海南的房子？你是不是想割我？
2
三亚凤凰岛
一个城市能不能买，答案在哪里？
答案在常识里，答案在你的心里。
这个答案和你看到的新闻、政策、重磅无关。
未来，关于某个城市能不能买，答案都是一样的，请记住：如果一个城市的房子并不值得买，在任何重磅新闻、重磅政策、重磅利好出现之后，也一定还是不值得买！
对于海南的解释就是，如果你认为自贸港之前的海南不值得买，那么，现在的海南依然不值得买。
请不要为任何的重磅买单，包括自贸港、中心城市、城市群、大湾区、合作区、示范区、一体化。
请只为你眼前看到的现实买单。
所以，
在我眼里，白沟、霸州不值得买，雄安新区出现了，一样不值得买。
在我眼里，防城港不值得买，如果中越自贸区出现了，一样不值得买。
在我眼里，丹东不值得买，如果中朝合作示范区出现了，一样不值得买。
你可能会错过一波短炒和行情，但，放心，你不会跳坑，你不会站岗，你不会自已打自己的脸，因为，同样的钱，你可以有更好更放心的选择。
不是说这些不重要，而是在全国14亿人已经被房价教育过的今天，在移动互联网如此发达的今天，在信息跑的比钱快、更比人快的今天，你得知消息，筹措资金，赶到现场时，价格一定已经透支了，除非你是在概念透风之前入场，但极有可能就是站岗，成为烈士！
但对于海南，不一样。
自贸港之前的海南，在我眼里，肯定是值得买的。
为何？
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清水湾的威斯汀酒店
先来说个大前提，普及一个方法论。
一个城市能不能买？城市房价未来能否跑赢全国？
看什么？
房价=（人+钱）/房子。
人和钱，一方面看总量，更重要的是看增量。
房子，就是你看好的区域未来的存量和新增供应量。
最理想的状态就是：这个区域的供应量越来越少，但来这里的NB人却越来越多。
放心，铁定涨。
2019年的苏州工业园区涨了30%，就是因为如此。
2019年的深圳湾涨了30%，也是因为如此。
这个理论，其实是常识，并不高深，也不需要高深。
未来10年，海南的人会不会越来越多？人口增速会不会超过房子增速？
如果大超，房价定涨，如果持平，房价必跌。
自己如何知道答案？看数据，看数据，数据不骗人。
供需是最最根本的底层逻辑。
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海东新区
先来说供应。
海南供应的急速下降，源于海南的两个暂停政策，也就是海南坚定的去房地产化政策。
海南房地产业的“两个暂停”包括2个层面，一是暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓）及产权式酒店用地审批，二是暂停新建商品住宅项目规划报建审批。
海南这一次的“两个暂停”政策始于2016年2月，之后，共4次出台“两个暂停”相关加强政策。
暂停海岸线200米以内的建设开发。
暂停审批100平以下户型住宅。
暂停填海项目，暂停填海项目的住宅审批。
每年商品住宅（含酒店式公寓，下同）规划报建总建筑面积不得超过近两年年均商品住宅销售面积；
永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目。
坚定去房地产化。
收回一些已出让土地。
等等。
海南的土地供应，一定一定是断崖式下跌的，供应是急剧下滑的。
2017，海南省全年供应住宅用地1188亩。
2018，海南省全年供应住宅用地940亩。
2019，海南省全年供应住宅用地1181亩。
而在2013年，这个数据可是12195亩。
注意，是海南全省。
同期，郑州一个市，全年住宅用地成交都是在1万亩左右。
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石梅湾的艾美酒店
人口呢？
2018年海南省政府曾发布《海南省人口发展规划（2030年）》，计划至2020年，海南常住人口要达到996万左右，2030年要达到1248万左右。
一年增加15万左右的户籍人口。
这个增长速度是不快的，郑州在2019年新增了46万人，杭州是增加了50万人。
但是，2030的人口目标是肯定要实现的，这是政治任务，所以，你看到了，现在的落户政策、人才政策已经在逐步加强、放松、加快，可以看到的是，人口增速在未来几年会加快。
但其实，这个对于海南来说，不是最重要的。
自贸港、零关税、所得税优惠、更大的开放之下，人口引入、人口增速肯定会加速，但其实，这些都不是最重要的。
关键要看几点。
1、住宅用地是在减少的。
2、人口还是在增加的。
3、利好兑现，人口增速会爆棚，利好延迟，人口增速还是会加快，只是不会爆。
4、海南的房子不是专为海南户籍人口建设的。
5、海南的房子不是海南户籍人口来使用和消费的。
6、海南房价，本不应该是户籍人口来决定的。
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亚龙湾
有人会说，你这说法不对，以前海南可是有海量供应的，可是供过于求的，不能光看新房市场和新土地供应，存量房市场不能忽视啊。
这个问题就问的非常好，也是一个成熟理性投资客的正确思维。
你知道海南在过去20年的房地产市场一共成交了多少套房子吗？你知道有多少套房子在海南的存量市场吗？
以下全是公开数据，可以自行百度查询官方数据。
海南历年商品房销售数据（含住宅、写字楼、公寓、商铺等业态）：
2019，销售829万平，约4.74万套。
2018，销售1432万平，约8.2万套。
2017，销售2292万平，约131110套。
2016，销售1508万平，共86263套。
2015，销售991万平，共71385套。
2014，销售910万平，共64820套。
2013，销售1191万平，共79873套。
2012，销售931万平，共55003套。
2011，销售888万平，共44646套。
2010，销售854万平，约42000套。
2009，销售560万平，约35000套。
2008，销售370万平，约30000套。
2007，销售共210万平，约20000套。
2006，销售共196万平，约18000套。
2006-2019年，14年间，海南一共成交了约90万套商品房，除去公寓、写字楼、商铺等业态，过去20年，海南一共成交的住宅也就是100万套的样子。
20年时间，100万套的存量房市场，放在全国任何一个二线城市，屁都不是。
而海南，背后是3亿中产家庭的度假刚需。
郑州目前一年都是30万多套的商品房成交量。
这100万套的商品房存量，是整个海南省。
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清水湾
综上，
1、过去20年，海南是一共最多100万套住宅的成交量和存量规模。
2、过去两年，海南每年是15万左右的户籍人口增长。
3、未来的海南，每年的住宅成交用地也就不到1000亩，按3的容积率、100平的建筑面积计算，一共也就是一年只有2万套住宅的供应，这还是算的多的。
各位，在这样的事实和数据面前。
海南到底到底能不能买？
所以，我一直以来的建议就是：海南是安全的，海南是值得买的，海南是可以入的。
前提是，你不要瞎买，你要了解你的核心需求是什么。
而，米宅推荐的海南置业范围，供应量最多只占全海南供应的四分之一，也就是一年5000套的供应吧。
如何跌？如何套？
当然，海南不属于刚需，海南需要长持，如果你打算短炒海南就算了吧。
海南的政策窗口需要等，这是不确定的，虽然规律不会缺席。
海南的暴击需要等，这是不确定的，虽然市场不会缺席。
如果你是一个钱很少的刚需，请远离海南。
如果你想在海南短期博爆击，请远离海南。
如果你是一个毕业生想落户买房获取毕业生房票购房红利，海南不是首选，但一定不是错误的选择，也一定不是最差的选择。
如果你是一个在一二线已经多套房的人，海南是你的刚需，你值得拥有，美好的生活，本应和投资相辅相成，一路随行，海南，是北方有钱家庭养老度假的刚需。
8
石梅湾的威斯汀
海南如何买？
听我的，这一段最重要。
要不买海南中产的刚需，要不买全国有钱人的刚需。
不是这两种刚需的海南房子，不要碰。
还有一个前提，海南的限价，你的一切购房行为要考虑到是什么样的房产目前有限价红利？
用自己的常识来判断，如果现在全海南不限购不限价，什么样的房子涨的会最猛？
答案很明确，听我的，就是这两种房子。
1、海口市区核心主城的配套成熟的楼盘，学区房更佳。
2、海南最优质的、最让人惊艳的度假房、海景房。
多说一句，底层逻辑是，海口市限价封顶17300元/平，而东线本该卖5万一平的高端海景度假目前限价不得超过3万，本该卖3万的目前限价不得超2万。
三亚是比较尴尬的，主城规划老旧，度假感觉不佳，而城市配套又远不如海口，所以，买城市就只看海口。
不看西线，不看小盘，不看小开发商，不看没有限价红利的。
全力关注海口、三亚两个城市，和东线的高端海景度假楼盘。
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细心的朋友发现，我通篇没有去分析那个重磅的全岛自贸港，那个免税政策，那个金融开放政策等。
在资深投资客眼里，这些根本就不重要，只有小白和新手才去关注那些事情，才会用几千字去分析这个会给人误导、给人挖坑的政策。
请和我一样，做一个楼市价值投资者。
长持，拥抱确定性，谨遵常识，买定离手，不关注短期政策和变化。
自贸港只是一个加分项，但不是你买房的必选项。
其实，海南，很像之前的长沙，长沙房价比哈尔滨、兰州、石家庄便宜，这不符合常识，长沙房价一刀切限价9970，这不符合市场规律。
别人唱空，别人唱衰，我是谨遵常识，相信规律，赶紧在去年初摇号入手。
不出所料，兑现提前，2020年的长沙，限价已经从9970放松到了13000，注意，这还是限价，并不包括市场倒挂，这就是规律的力量，也是常识。
而自贸港，只是相当于给了长沙一个类似于国家中心城市、什么特区之类的政策，但这不是你买不买长沙的关键，规律和常识才是。
其实这一切也不重要，也不应该是一个资深投资关注的重点。
长沙限售4年，海南限售5年。
明年涨不涨有个毛用？3年后涨不涨有个毛用？
限售5年，你去关注个毛线的短期政策和行情啊？
我们全力要关注的是两件事，一是能不能有租金，二是七八年之后是什么样子？
“2025年，建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。2030年，建成世界一流的国际旅游目的地。”这是政府的庄重承诺。
如果到2030年，海南的海景房还在限购限价，你还指望着那时的海南，能和国际接轨，能成为世界一流的国际旅游目的地？能和国际接轨成为国际化的自由贸易港？
这还国际个毛线？
连住宅保障做的最好的新加坡，非民生的商品住宅也是要14万起每平，之前也是全球不限购，只是因为涨太多太快才加了20%海外购置税，之后横盘在12万+，如今14万+。
所以，谨遵常识，相信规律，保持定力，眼盯2030年的海南即可。
我已经在2016-2017，在海南暴涨前夕在海南置业4套，均不止翻番，1套已转，2套已经出租，一套自用，现在的我，已经跳过海南在看全球了，剩下的，该你们在海南上场表演了。
看中城市就建议只看海口，用城市选筹理论来分析即可，倒是度假楼盘牛鬼蛇神太多、坑太多，加我同事微信，米宅眼中的《米宅海南度假置业军规》和《米宅海南度假+海景推荐楼盘》的PDF文件，发给你，与你分享。
米宅：米宅，研究全国城市的房地产宏观数据、人口、经济、政策，用全国视野，去合理配置、规划自己的地产投资。更是地产人的学习课堂，一起成长，一起成为地产极客。《米宅》：MizhaiPlus