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我曾经说过，如果说深圳是中国社会主义先行示范区，那么2019年之后的海南岛就是中国房住不炒实验区。
因为，从2019年开始，各种各样中国房地产的新政都开始在海南开始试验。
包括且不限于：经济适房的升级版——安居型商品住房政策，另外岛上必须100%成品住房交房等等。
这几年，中国许多具有试探性质的房地产新政，都会在小小的海南岛试水，如果效果好，大概率就会在全国铺开。当然一旦效果不理想，负面作用就会局限在小岛上，对整个国家的影响不大。
就在前几天，海南又出台一条土地新政——
严禁将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应，严禁以项目招拍挂、协议出让代替土地招拍挂实施土地供应。
虽然，就是短短的一句话，但“严禁”两个字却意味着全国很大一批开发商——产业拿地之路，开始被国家一点点的堵上。
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在中国有这么一个神奇的开发商，1998年成立，三年多只开发了一个普通住宅小区项目。
然而，就在2002年，完成转型，开辟了一条中国开发商从未走过的新路——产业新城之路，以全新的模式、全新的机制承担综合性园区的开发、建设与运营。
同年，第一个转型之作，固安工业园区奠基成立。
从此，这个公司一路开挂，像疯了一样的快速成长。
2011年，完成资本上市。从成立到上市，短短只用了13年，然而要知道以拼命著称的碧桂园从成立到上市，也用了15年。
之后，插上了资本翅膀的公司，更是一路攻城拔寨，将产业新城的模式复制到了全国各地。
仅仅就在2012年，就完成数个大项目的签约：
1月，建设沈阳沈水生态科技创新城；
6月，建设无锡城市产业综合体；
8月，建设北京丰台产业商务综合体；
9月，建设镇江市京口区大禹山创意新社区项目；
12月，建设河北固安航天科技城。
以上每个项目，都是以平方公里计算的大项目，而且每个项目的合作方都是当地政府，能够充分享受一切政策和税收优惠政策。
2015年，该公司达到高光时刻，整体业绩达到了全国前十，之后甚至一度闯入全国前五，同时收购了一家中超球队，曾经一度动摇了恒大在中超联赛的地位。
这种烈火烹油的繁华，一直持续到了2017年3月，北京房地产史上最严厉的调控开始，公司业绩直线下降，并且几次传出破产清算的谣言。
如果，你对中国房地产有一定的了解，你就应该知道我说的谁？
不错，就是华夏幸福公司，一个伪装成产业园区运营商的开发商。
这家开发商对中国房地产最大贡献就是，走出了一条以产业园区为名义低价获取住宅用地，快速销售房地产的幸福之路。
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华夏幸福获地成本有多低？低的让你难以想象。
2013年，华夏幸福拿地130块，仅次于绿地、碧桂园，而仅仅付出了81亿元的拿地出让金，平均楼面价仅仅1114元/平，远低于多数房企。
其中，河北大厂县楼面价856元，固安县734元，怀来420元。河北滦平更是达到了惊人的211元，一个万元销售的住房，用地成本只有200元，留下的利润空间有多大呢？
全年，在环京区域地段，华夏幸福拿地平均成本，只有万科、保利等正规房企拿地的三分之一，而且很多不是招拍挂，即使招拍挂，限制条件也往往只能他一家参与。
为什么华夏幸福拿地方面能够那么牛，来源就是它的产业新城模式。
大家都知道，在中国，对于地方政府最大的考核就是GDP发展，而GDP增长一个主要的来源就是产业。能够尽可能的把产业落地到自己的地方，拿到税收，促进就业，是地方政府的一个主要工作。
然而，很多地方政府虽然有招商之心，但是往往没有招商之力，因为在产业落地是一个复杂的系统工程，企业往往慎之又慎，不肯轻易落子。
这时候，华夏幸福来了，对地方政府说——你出地，剩下的我帮你搞定。
于是，就进入了华夏幸福自己编写的产业新城剧本之中。
第一步、就是和政府签约，垄断片区的几十甚至上百平方公里的一级土地开发权，并以此向银行借钱开始进行征地、修路等一级土地开发工作。
第二步、利用一级开发优势，低价获得大片非产业用地，通过销售住宅回笼资金。
第三步、代政府招商产业，并为园区提供运营服务，形成产业新城。
第四步、园区在部分成熟之后，将部分片区土地，以各种名义进行出让，收取土地整理的收益。
所以，地方政府既招来了产业，又发展了房地产，实现了GDP的双丰收。
而对于华夏幸福，既卖了房子，也卖了土体，又可以通过招商运营赚钱，更是一石三鸟。
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那么，华夏幸福真的能招来产业吗？
去年，我去环京大厂县考察市场，专门去了一趟华夏幸福的潮白新城，问了一个当地政府朋友，华夏幸福能不能招来产业，产业的质量怎么样。
对于华夏幸福的产业招商能力，朋友还是持着一个肯定的态度的。
华夏幸福还是能够招来一定的产业，比如在潮白新城的机器人园区，还是有国内一些机器人厂家入驻，带来当地人的就业。
然而，朋友说，相对于产业，可能华夏幸福对当地的房地产影响更大。早在产业入驻之前，华夏幸福早就把地建成了房子，把房子进行了销售，并且带动了房价快速的上涨。
所以，对于潮白新城来说，与其说是一个产业新城，还不如说是一个房地产新城。
因为，越到最后，你会发现产业新城中，产业可能并不多或者空置很多，更多的还是房子。
下图是华夏幸福一某个产业新城收入和支出的分配表。
你会发现该公司最大的营业收入部分还是园区住宅配套和土地整理，这里园区住宅配套就是指的普通住宅销售，这里的土地整理指的是把地交给别人开发自己的收益。
这两项占了整个新城收益的大部分，当然产业发展服务也有一些，但是占的比例不多，其他的更是寥寥。
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当然，在这里也不能完全否认华夏幸福的这套玩法。毕竟有了这套玩法，多多少少促进了各个地方产业的发展，因为论招商，华夏幸福确实比一些资源有限，人脉有限的县政府要强很多，毕竟他们也是玩了很多年了。
然而，令人有所隐忧的是，在华夏幸福这套模式开始20年之后，差不多中国一半的开发商都学玩会了这种“x+住宅”的模式。
比华夏幸福更早的万达一直就在玩“商业中心+住宅”的模式，万达广场就是城市的中心的口号喊遍大江南北。我曾经一度以为万达广场很挣钱，后来和一个万达的朋友吃饭才知道万达至少80%的利润来自于住宅，万达的商业更多的是用来“赔本赚吆喝”的。
因为有了万达广场，才能从地方政府手中拿到城市的黄金地块，有了万达广场，才能拿到低价的土地。
后来，这种“x+住宅”的模式，又演化为多种的形态。比如，旅游+住宅，比如教育+住宅，比如娱乐+住宅，不过核心模式一直没有变。
利用“x”从政府手中低价拿地，利用住宅获取利润，而这种操盘很大的问题就是，一旦住宅销售完毕，整个x部分就进行地就异常缓慢，而且不少也会变成烂尾。
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很显然，这种“x+住宅”的模式，这两年有点玩的过火了，海南这一次出台新政，明显就是针对于这种华夏幸福模式和类华夏幸福的模式出台的。
大家可以品品“严禁将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应”，这句话中的味道，很明显国家想把X和住宅脱钩，另外也是防着一些开发商借着新建别的非住宅项目，把海南从国家的定位的“自贸岛”变成“住宅岛，炒房岛”。
毕竟，产业就是产业，住宅就是住宅，没有一个国家可以靠住宅完成自己的产业梦，强国梦。
米宅：米宅，研究全国城市的房地产宏观数据、人口、经济、政策，用全国视野，去合理配置、规划自己的地产投资。更是地产人的学习课堂，一起成长，一起成为地产极客。《米宅》：MizhaiPlus