最近很多朋友在计算房贷，要么是买了房子还款几年了，要么是计划买房开始想搞清楚利息。其实很多人签了贷款协议除了对合同上的利息数字有点概念，其他的就没有细算过，偶然被问起这个问题：贷款30年下来，利息几乎相当于贷款本金了，这个账划算么？
本文为房地产带盐人的第168篇文章，说起房贷大家的第一反应多为两个问题：
1、动辄二三十年的还款周期，承担了这么久的一份固定支出，是否合算？
2、今年3月份以后浮动利率跟LPR为参照系，那么以后利息会怎么样？
房贷是普通人为数不多的大额举债
我们先普及一点基本的财务知识，资产包括债务，拿我们普通人购房来说，房产价值200万，假设贷款50%，其中100万的房贷也是资产的一部分。不过资产的质量跟很多因素有关，其中负债率和财务成本（利息支出）关乎我们所购买的房产资产的质量。
绝大部分人借钱时候没主动想过折现率，但其实这个非常非常重要。
回到原问题，
如果折现率和贷款利率一样，都为5％的话，
那么很容易算出，2020年借100万借30年5％利息，那么三十年后还款本息432.2万，（100乘以(1+贷款利息)^ 30，按现行民间说法就是本金100万，利息332.2万），
但是，其实2050年的432.2万折现后（除以(1+折现率)^ 30）就相当于2020年的100万，也就是借多少还多少，一分不多一分不少。
假设一个人2008年借了100万，约定利率4％，借7年，2015年需要还131.16万。而7年后131万的购买力是否等同于100万，如果还不如7年前100万的购买力，这时候贷款就是合算的，而不要仅仅看数字本身。
这个跟企业利用一部分自有资金+举债来购买一些资产（例如土地、生存线）道理一样，如果投资收益能覆盖投入和持有成本，那么相对合算。当然过去10年在买房这件事上仅仅房价的上涨就轻松覆盖了利息，所以是合算的，然而我们还要往以后看，毕竟今年买房、去年买房和10年前买房还不是等同的。
无论是30%首付，50%首付，实际上都是一种加杠杆的投资行为，加杠杆在投资领域是最常见的特征，然而对于普通人来说这种大幅度加杠杆的机会并不多；一来是因为普通人的信用资产有限，可用于担保的手段少，二来普通人能参与的稳定高回报的投资途径少，不信你想想除了买房，普通人几乎很少有大宗的投资能力。
而房贷则是以房产为抵押担保，这种贷款余额对金融机构而言是非常优质且风险小的资产，前提是房价不会大规模崩盘，当然这个也反过来解释了为什么我们的楼市一定是维稳为主。根据央视的调查数据我国城镇居民家庭资产构成超过7成是房产；另外房贷占比家庭可支配收入75.9%。这个简单呈现的数据实际上也说明了房产是普通家庭能享受到的主要投资机会。
这时候我们要考虑通胀和资金成本的关系：
我们的货币供应和CPI是大家经常关注的经济数据，过去10年平均的广义货币M2增量在10~11%左右，扣除CPI同期上涨3~5%，粗略的可以得出通胀情况。
所以我们比较不同年份金钱的时候要打个折扣。
一般做法是选一个基准年，之后年份都价格除以一个数值（1+折现率）^时间差 来比较。
比如说，以2000年为基准，拿4％来做折现率的话，
2000年的100元，相当于2001年的104元，相当于2002年的108.16元。。。相当于2010的148.02元。。。相当于2020年的219.11元。
很多人曾经感慨，多年前买房背着贷款一个月三四千，在当初工资才五六千、六七千的情况下真的是亚历山大，然而几年之后随着经济增长、收入增加，在看房贷占比收入就不那么大了。当然这其实是我们国家经济在过去一二十年快速增长的结果，实际上我们所有人都享受到了国运的红利。
单以我国加入世贸组织WTO之后看，我们的进出口自2005年至今增长了几十倍，参与国际分工和吸引外资使得中国成为世界工厂，推动了城镇化和人均收入的增长，去年我们的人均GDP超过1万美元，这个阶段很多人最直观的感受就是——贷款很合算，因为收入在增长，资产价格也在增长，虽然有一定程度的泡沫，但总体趋势是总让人看到繁荣带来的希望。
注意这个剪刀差——收入提升和通货膨胀的同时，资产价格上涨。这时候借款普遍意义上是合适的。
不过面对房贷这样的长期贷款，我们还要考虑是不是以后会一直持续繁荣，这个过程中我的收入是否持续上涨，而贷款的实际折现率一直在降低？
其次要考虑的是经济波动和家庭收入结构
仔细想想，其实钱不是实物，钱本身没有价值，而是一个浮动的虚的参照。
马云说：“我对钱没有兴趣”。其实大家都对钱本身没有兴趣，我们感兴趣的是钱可以换来什么。
所以不妨抛弃金钱的参照系，选择实物作为参考系，也就是用以物易物的角度来分析。
房贷同理。
等额本息和等额本金也可以将每月还款额折现到基准年，道理一样。
房贷的效应更明显，在过去的中国经济黄金时代里，即使房价不涨，房贷其实是借了二三十年工资，却只还了不到十年工资。（tips：北京市职工平均年工资，2000年是15726元，2010年是50415元，2017年超过10万元）
1：贷款100万，选等额本息，30年总共要付给银行191万，但这191万不是今天就马上给银行，而是往后每个月分期给，随着通货膨胀，钱越来越不值钱，最终得出这191万实际等于今天的137万购买力。
2：选等额本金，30年总共要付给银行173万，但这173万不是今天就马上给银行，而是往后每个月分期给，随着通货膨胀，钱越来越不值钱，最终得出这173万实际等于今天的131万购买力。
3：表面上选本金本息差距是191-173万=18万，实际上是137-131=6万。选等额本金和本息的区别就是差6万而已，为啥?因为等额本金初期要还款的金额大，而初期金钱购买力高。
4：假设月收入1万，年收入12万，还完月供后剩下的钱还需要负担80%的生活支出，那30年后自己剩下的钱购买力是24万。
5：当通货膨胀率在2.5%时，个人收入增长要达到3.9%，才能在30年后退休了有60万购买力的积蓄。
譬如过去二三十年，货币贬值的如此之快，房价又在上升通道里，30年如此低息的贷款就是国家给你的福利，看你有没有去抓住的眼光而已。你扪心自问，20年前如果你有10万，那是什么水平，今天呢？当时按三成首付来看，10万块可以从银行里再翘出23万来，那时候上海的房价约3000一平。
可是如果是发展放缓，收入增加也变慢了，甚至出现长时间负增长，那时候就是另一回事了。展望2050年，今天的100万，到那时候值多少？其实已经很难说清楚了，这要看国运，如果我们能跨过某些障碍，那没说的，光靠收割其他国家都能活的很滋润（就如同发达经济体过去几十年所做的那样），但在如今的国际经济环境中这个变数和挑战是很大的。
例如经济长期停滞的日本，其利率是负的，但资产价格从上世纪的泡沫之后一直没有恢复到巅峰，所以也不能说只看利率低就合算。日本人购房的意愿普遍就较低，当然这个除了跟收入、老龄化、少子化有关，也跟收入增速有关系，只不过经历了20年繁荣的我们缺乏这种直观体验。
最后我们来看一下结论：
1，如果不提前还款，贷款100万30年，选等额本金和等额本息的差距等于今天的6万块差距。本着现金为王，初期现金购买力更高的原则，支持选等额本息
2，利息浮动，尤其是房贷利息是很难追上通胀的，如今住宅贷款利率在基准利率上浮之后也只有5.35~5.65%左右。
3，选你能选择的最长贷款期限，能30年不要20年，能20年不要10年。不过要充分考虑当前收入和未来10~20年收入同样做折现来对比，按照目前通胀速度是贷款年限更长才合算，但是如果考虑未来收入波动风险，这时候你需要考虑的不是利息，而是买房的总的资金投入，贷款比例（杠杆率），适度提升自有资金，减少贷款数额也是应对经济波动的一个预案。
4，一般情况下一旦签订了贷款协议，没必要提前还清贷款。