本文为“房地产带盐人”的第166篇文章，今天插播一期关于旧改的小话题，加装电梯的博弈，话题虽小事却不小，里面牵扯的利益博弈在网上越来越热闹，各种说法都有，也有不少朋友问我怎么看。
关于旧楼房加装电梯这事，先简要提几句旧改，这一次的旧改是继“棚改”之后全国最大范围的涉及房地产的扩大内需政策。主要是对老旧小区修缮、翻新、改造，今年4月份国务院常务会议上再次提出确定加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需等，重点范围是2000年之前建成的小区。
首先改善居住条件，可想而知2000年之前的小区最新的起码房龄也快20年了，建筑老旧程度，各种设施配套不比现在，当年甚至有很多房改房，双气都未必通，更别说电梯了，尤其是六七层的多层建筑，爬上爬下对老年人来说很不方便。综合而言这一轮翻新改造不但可以改善条件，对旧校区价值提升还有haochu好处，而且从建筑、材料、设备、劳务等方面扩大内需，同时又不会像棚改那样改变供需刺激房价，可以说是个多方受益的局面，所以基本上皆大欢喜的事情。
然而其中就只有这个加装电梯这事面临较大分歧，这是个经典的博弈局面：一楼和其他楼层的住户在这件事上较难达成统一意见，楼上都希望安装电梯，而一楼反对的声音比较大。而根据各地政策虽然略有差异，但总体上是要求大家都签字同意且交纳一定费用，才能后期加装电梯，这时候由于一楼住户不同意签字，造成了不少邻居之间的纷争。
我们来看看搜集到的一楼和楼上对此事的意见分歧：
一楼反对意见主要集中在原有建筑设计未考虑电梯，加装的电梯对一楼采光有遮挡影响，或者影响隐私，再就是电梯运行过程中的噪音对一楼影响较大。
楼上住户则认为加装电梯便利出行上下楼，对一楼的影响没有那么大但是整栋楼所有居民都获益，所以一楼不该这么自私，尤其是楼上老年人出行真的是不方便，怎么能因为噪音或者采光的一点事情置全楼于不顾。
我认为看事情如果只说表面，除了陷入道德绑架之外对解决问题没有太多好处，这件事绝非哪一边人多就听哪一边的意见的问题，它牵扯到了公平的基础和利益分配问题。而且各方实际上都没有提到的一个关键点——加装电梯对各楼层房屋价格的影响是不一样的。
这个大家都在回避的问题是：加装了电梯一楼原有的便利优势没有了，同时会受些影响，起码一楼房子在价格方面将失去优势甚至有可能有损失，而楼上则主要是收益（虽然也会有噪音影响），因为有了电梯楼上房价有可能会上涨，在部分地方也许上涨幅度还不小，一楼和楼上其他住户在这件事上的利益是不一致的。
有个经典的博弈论问题在不少专业的课堂上都讲过，有一列失控的列车即将冲向在铁轨上工作的一群人，而此时你是可以选择扳动道闸让列车冲向另一条铁轨的，而在那条铁轨上只有一个人，他全然不知道发生了什么也来不及躲避。这时候你该如何选择？这是在政治学、社会学、经济学、数学领域非常著名的一道题目，答案并不统一，其背后的论证意味深远。
虽然加装电梯不像上面这个博弈论的例子那么极端，但有些类似，它不仅考验人性，也是考验我们如何在利益分歧之下找到彼此能接受的方案。
值得尝试的解决方案
从物权的角度，我认为后续的改造的确需要征得全体业主同意，即使一楼不用电梯也不缴纳电梯安装和使用相关费用，但同样享有对建筑改造的决策参与权利。
有的地区执行多数（例如三分之二以上）业主同意签字即可加装电梯，也引起了很多争议，因为这件事让少数派没有足够的机会去维护权益。
我给一点粗浅且不成熟的小建议：既然加装电梯这件事对很多住户而言是收益的，对一楼有潜在的一些损失，那么可否收益的一方一起商量一下给予一楼一些补偿，多数的一方实际上均摊下来一个合适的数额，可以被加装电梯对房价的提升所抵消弥补，这样大家就都有收益，也许问题就能迎刃而解。
更关键的是有个好好坐下来谈一谈的氛围和态度，既然考虑利益，就排除掉道义绑架，以理智和冷静客观的态度去谈判，避免上纲上线，不但解决问题，同时也会形成良性的社区氛围，对房子价格是更重要的支撑。否则即使硬装了电梯，一楼天天不爽来闹一闹，也会影响大家的居住体验，好事变坏事。
最后说个段子，网上还有个搞笑的解决方案：“电梯按你说的方案安装，安装完你家和一楼换一下 。我觉得这是皆大欢喜，你对你方案的理解程度应该比原一楼更彻底。”当然这只是个段子，博君一笑。