文：木一
关于房地产泡沫的问题，相信很多人都有着自己的看法和判断。长期以来，随着房价的上涨，不少媒体、专家、百姓都认同我国楼市是存在泡沫的，清华大学魏杰教授也曾表示，如今中国国民财富的63%集中在房地产上，所以房地产这个泡沫无论如何是不能再吹了，如果再继续下去的话，无疑会走上当年日本的老路。那么，我国房地产泡沫究竟有多么严重？又存在着哪些隐患呢？
对于房地产泡沫问题，我们应该从两个方面来考虑：一是房价与人均收入的关系；二是房地产市场的供求关系。
首先，让我们看看房价和人均收入之间的关系。据数据显示，截至目前，我国的平均房价已超过1万元/平方米，其中一二线城市的平均房价更是高达4 -5万元/平方米。那么我国的人均收入又是多少呢？根据国家统计局公布的数据，2019年中国人均可支配收入为30733元。如果用最普通的三口之家来计算，一个家庭的平均年可支配收入约为9万元。如果按照平均值来计算的话，一个家庭想要购买一处100平米的房子，至少需要不吃不喝工作11年。作为全国人均可支配收入最高的城市，上海2019年人均可支配收入为69442元，家庭平均年可支配收入约为21万元。上海的房价自然无需多言，如果一个在上海工作的家庭想要在上海购买一套房子，至少需要不吃不喝工作数十年。如此来看，我国房价已经超过了绝大多数人的购买力，足以证明我国房价确实存在虚高问题。
由于房价过高，人们不得不选择贷款买房，导致房地产杠杆率上升，居民总债务激增。据数据显示，2019年，我国新增人民币贷款16.8万亿元。其中，4万亿元都是住房贷款。在今天的房地产市场上，超过90%的买家都是通过贷款买房的。对住房贷款的日益依赖也是房地产泡沫的真实写照。
二是市场供求关系。我国的住房总数足够34亿人居住，闲置住房约4亿套，供远远过于求。与此同时，近年来，中国的人口增长已经放缓，购房需求将逐渐减少，未来的刚需族也会越来越少。然而，即便住房过剩问题如此严重，但开发商却从未停止过建房的步伐。未来，我国会有越来越多的闲置住房。
日本房地产泡沫破灭
上世纪八九十年代，日本面临着非常严重的房地产泡沫问题。当时日本的金融政策非常宽松，非常适合房地产和金融业的发展。在政策的支持下，日本的房企越来越多，实业企业越来越少，实体经济正在逐步“空心化”。很快，日本就尝到了这个病态市场所带来的苦果：房价飙升，房地产泡沫加剧，制造业面临前所未有的危机。最终，日本选择签署“广场协议”，主动戳破房地产泡沫，弃房价保汇率。在之后短短3个月时间，日本的平均房价就暴跌近70%，整个房地产市场集体“暴雷”。最终，大量房产被银行回收，大量人群资不抵债，大批人口面临失业，经济整体下行。
我国房地产泡沫也将面临破灭？
日本房地产泡沫破灭前夕，房价依然居高不下，房地产负债率持续上升，国家总债务激增。这些似乎与我国当前的房地产形势非常相似。不过，这并不意味着我国的房地产泡沫也将面临破灭。我国与日本国情不同，对待房地产泡沫的态度也不相同。日本选择了主动刺破房地产泡沫，而我国则是选择挤压房地产泡沫，通过政策调整，挤出房地产市场的水分，重建健康、良性的市场，避免房地产泡沫所带来的危机。
对于房地产泡沫问题，北大教授陈平表示：如果能够尽早推出空置税，就能够很好地解决房地产泡沫膨胀的问题。因为空置税一旦开征的话，会收取他们大量的税费，我相信他们一定不敢再继续囤积房子。而且空置税还能减少房子的投资属性，同时还会增加政府的税收，有利于政府退出土地财政，也有利于楼市的稳定发展。
除此之外，随着“房住不炒”原则的落实，对于投机炒房行为的严打，也将逐渐缩小我国房地产泡沫。让房屋不再成为牟利的工具，回归最原始的居住属性，才是急需解决的问题。对此，大家又是怎么看的呢？
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