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“精耕时代”系列

近些年,房企的工作开始覆盖生活各方面。文旅、智能、教育、大健康......看似和房地产毫不相关的领域,如今却是房企们争相抢占的业务板块。
告别野蛮生长,告别黄金时代,告别高杠杆高周转的一路狂飙,房企进入精耕时代。专业有技术,创新能变通,房企要做的事,越来越多。
無房开启新的系列,聊聊精耕时代的房企,如何向阳而生。
此为第四篇,教育地产篇——房企的三尺讲台。

一纸政策,让北京适龄子女入学的家长坐不住了。

4月30日,北京市西城区教委发布了新的义务教育阶段入学政策,从今年7月31日起,北京西城区将实施多校划片,而西城是北京最后一个未实行多校划片的优质教育资源区域。

政策一出,北京“学区房”市场沸腾了,家长们向入学资格最后的终点发起冲刺。

据报道,5月29日,北京市西城区三帆中学附属小学(简称为三帆附小)发布了2020年新生登记入学通告,通告显示今年招生划片新增加了2栋楼。其中,链家APP上显示,一套华尊大厦的160平两居,2018年就已挂牌销售,在5月29日当晚直接提价700万元。

今年7月31日后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

这几个月的火热成为了北京学区房最后的狂欢,此后,购买一套房子再也无法保证孩子升入某一所优秀学校,学区房的概念将逐渐告别人们的视线。

学区房退出舞台,那么那些布局教育行业的房企呢?

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古有孟母三迁,现有北京天价学区房,这是一个教育话题,更是一个房地产现象。

教育行业与房地产行业的作用与反作用贯穿整个房地产的发展进程。房地产进入精耕时代,房企们不约而同地将视线转向教育行业。

据资料显示,截止2018年9月全国共有超过30家地产公司成立了教育品牌,中国Top10的房地产商无一缺席。

教育行业对房企仍然像几年前那样敞开怀抱吗?房姐并不这样认为。

学区房政策将房地产和教育紧密相连,“教育+地产”成为今年来高讨论度的敏感话题。

房子被划进招生片区,孩子有了上学资格,房地产便与教育有了属性链接,教育配套是业主在选择购房时的重要参考因素。

如今,学区房市场过热,各地出台政策给学区房降温。2019年中共中央、国务院发布《关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》,要求民办义务教育学校招生纳入审批地统管理,与公办学校同步招生:对报名人数超过招生计划的,实行电脑随机录取。

简而言之,统一管理,摇号上学。不用买房,有居住证就有摇号资格。

在政策的不断推动下,虽然短期内学区房的溢价不会消失,但房企的拿地方向会考虑调整。当学区房的概念逐渐弱化,“名校”+“名盘”的玩法将受到冲击。

在学区房热度最高时,多家房企以靠近学校或拿地代建学校作为土拍的重要考虑标准。而如今政策缩紧,拿地时学区房的优先级会有一定程度的降低。

比如2019年拿地在城市区位选择,一则跟着城市发展方向,跟着城市规划走;二则二是看区位发展成熟度;三是跟着轨道交通走;

龙光在大湾区一直强调地铁口、做轨道交通物业,而融信在杭州围绕地铁2号线全面布局……

学区房不如从前热销,那房企自主办学呢?

早在1993年,碧桂园项目开设了第一所广东碧桂园学校,学校办得好,楼盘卖得好。目前,碧桂园旗下的教育集团博实乐教育已于2017年在纽交所上市。

碧桂园赶上了好时机,但其他房企想要在办学上开拓新产业可能难了。

《中华人民共和国义务教育法》明确规定了政府的职责和义务教育的公益性,然而,中小学与房地产商“联姻”的现象却长期存在。此做法不仅给一些地方本已过热的房地产市场“添乱”,也意味着义务教育阶段教育公平的“失衡”。

2017年,北京市发布消息,所有中小学校不得与房地产商合作办学,厘清商业化的房地产行业与公益化的教育事业之间的关系,彻底斩断利益链条,让教育回归公益,让企业回归本位。

虽然目前这条政策还仅限于北京和公立学校,但政府的监管意图还是明显的。

此外,教育地产具有难复制性。不同于万达能一个又一个的复制万达广场的商业地产,教育地产的核心卖点始终是名校和名师,而这一资源具有稀缺性和不可复制性。

同时,办学从根本属性上来看有公益性质,投资资本大,回报周期长。阳光城在2018年未公布其教育产业的收入,就其在2017年的教育管理收入项来看,仅占全年营业收入的0.5%。

民办学校从诞生开始,其法人属性就定位为民办非企业单位。这一法人性质要求民办学校必须具备三个特征:

一是不得以营利为目的;

二是办学结余不能分配;

三是举办者不享有出资所形成的财产权益。

这种属性意味着民办学校不能直接在证券市场上市。

而这也意味着,即使房企们研心办学也无法将家大业大的资本向教育产业转移,在办学校上还是只能当“活雷锋”小打小闹一番。

教育产业对房企来说是一片蓝海,对于互联网企业来说,亦然。

受疫情影响,2020年度上半年的学习任务需要靠线上教学直播消化,潜伏已久的在线教育产业以强势劲头脱颖而出。

2019年中国在线教育市场规模3468亿元,同比2018年2855亿元增加了21.47%。用户方面,2019年中国在线教育用户规模2.69亿人,同比2018年2.01亿人增长33.83%。在线教育的渗透率约为10%,未来还有非常广阔的上升空间。

在线教育的出现成为了教育地产的搅局者。

在线教育打破地域对教育的限制。除了公共教育兜底外,本该私立教育作为补充的部分被在线教育大肆抢占,这对教育地产是一种正面冲击。

比如,以万达为例研发的教育mall等线下教育集成模式,如果在线教育高度渗透,那学科教育、素质教育、职业教育等一站式的教育服务将不限于线下培训,教育mall的产业优势也将不复存在。

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无论是“名校+名盘”、房企自主办学还是社区营地、教育mall,房企的根本目的都离不开项目销售和变相拿地。

虽然这是房地产的积极转型,是的短效机制向长效机制发展的方向,但是教育地产不是简单的相加。

房企如何摆脱教育产品同质化问题、怎么接受互联网在线教育的冲击、是否能给房地产企业带来预期的回报等问题,还需要多方熟虑。