今天为什么要聊聊写字楼呢？还要从昨天看到的一条消息说起...
大南宁的“梦幻基建”
昨天在网上看到一篇说：南宁因写字楼空置率太高而被人民日报点名的文章，并附上了文章截图。
不过我也是特意的去人民日报官网查了下，不过并未查到那篇文章。
虽然，这个报道不一定真实， 但是南宁写字楼的话题已经被互联网上一波节奏所带热。
图 | 百度搜索
戴德梁行*研究报告显示，自2017年以来，南宁写字楼市场进入供应高峰期。2019年底，南宁甲级写字楼存量为204.1万平方米，较2016年底增加了151.81%。
结果就是，截止2019年底时，南宁甲级写字楼平均空置率达54.3%，平均租金78.94元/平方米/每月，同比下降了14.91%。其中，南宁新兴商务区——五象新区的总部基地空置率更是达到恐怖的78%。
图 | 南宁五象新区 by ROYALK
在戴德梁行统计的24个主要城市（含港台）中，南宁分别拿下空置率正数第一（也是唯一一个空置率过半的城市）、租金水平倒数第二。
信息源 | 戴德梁行
虽然空置率有点高，但是看南宁五象新区的夜晚灯光璀璨，面子上确实是霸气冲云霄。所以你很难相信，这股震撼的气场是来自于一个GDP4500亿的首府级（省会级）城市。
视频 | 南宁五象新区 via Andy菜
防城港写字楼里，谁在写字？
说完了南宁最近这个写字楼话题，我们回过头来看防城港的写字楼。
防城港的写字楼实际上并不算太多，但是对于一个人口基数，本地产业都还没有成型的5线城市来说，这就是有些争议了。
前有财经中心交房难招商难，最终难的让开发商直接放弃了财经中心1#地块的写字楼，将规划变更成了住宅。所以，防城港的写字楼首先交付使用是一道坎。
图 | 防城港CBD by _CCGGangsta
再就是除了部分没交付的写字楼外，市面上有很多写字楼其实已经交付使用了，比如三生国贸、2#地块财经中心的两栋，荟金亚太，商会大厦等等。但是交付之后，摆在眼前的问题就是招商，出租以及租金能否达到业主的心理预期。
招商与出租，是目前防城港写字楼交房之后头疼的问题，现阶段人口少、企业少，很多写字楼都是空置状态。就出租率来说，以上几个写字楼现在看商会大厦出租率目前是高一点。
因为商会大厦里面聚集了一些房地产开发企业，建筑企业和销售企业。这一点几乎和南宁写字楼业态一模一样。因为没有其他产业，那么开发写字楼的企业，建设写字楼的企业和卖写字楼的企业，最终都搬进了写字楼，仅此而已。
房地产的繁荣成就了这座城市的房地产上下游公司，而房地产公司几乎成为了防城港和南宁，目前写字楼中的主角。
视频 | 潇洒哥
然而除了以上这些写字楼之外，将来防城港还有一栋金港中心已经在路上，而南宁还有更多的写字楼在路上...
防城港写字楼，还能买吗？
防城港的写字楼现在还能买吗？
现在在防城港，别说买写字楼，就是卖写字楼的都已经屈指可数了。防城港的写字楼是否过盛，好不好卖，好不好出租，开发商心里一清二楚。
市面上有很多原规划是写字楼的项目，都已经摇身一变成了公寓。包括龙光、桂海等很多开发商都曾经把写字楼和其他的商业土地，变更成了公寓或LOFT公寓。
其实我个人认为：哪怕是改成了公寓能住人，但是商业地产终究还是商业地产，本质上的问题是土地是商业性质。
对于一部分没有实际使用需求的购房者，至少再买商业地产之前，你要清晰的懂得商业用地和住宅用地存在的差异。
商业地产高昂水电费
商业地产较高的首付比例
商业地产较高契税和转让税费
40年之后商业土地续期的前置条件
适不适合自己，自己先掂量掂量。
而对于真正有实际使用需求的一部分人来说，商业地产可以买。有人自己开公司就要买个写字楼自己用；有人就是追求一线海景，就要买景区旁边的公寓；有人就要买天地楼，就是想在一楼开个超市，楼上还能自己住。
人的需求不一样，并且我也不赞同有些人一杆子打死商业地产，一律不能买的说法。
其实，商业地产不是能不能买的问题，而是你有没有实际需求和对商业地产投资风险是否有一定的心里准备。
买商业地产就像原油宝事件一样，赔钱投资客愤怒的不只是赔钱了，而是从最开始就不知道原油宝背后真实的主体是原油期货，很多人都以为和余额宝的货币理财一样安全。所以，最后只能说个人没有风险意识，而不能说期货这东西有问题。
所以一部分人，没搞清住宅和商业地产的区别，也没搞清货币基金和期货的区别。模糊概念混淆视听之下，很多人最后都是哑巴吃黄连。
- 本回完 -
本文转载需授权
参考资料：
1.戴德梁行，国际房地产投资五大行之一，https://www.cushmanwakefield.com.cn/