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来源 / 樱桃大房子、木子聊房
公寓次世代综合报道
最近，国家统计局公布了4月份70个大中城市的房价数据，其中有50个城市的房价依然环比上涨，超过了3月份的38个。
不过，同样是房地产市场，租房市场可以说是一片寒冬，自疫情爆发至今，持续低迷，就算是传统的开年旺季，到毕业季，租房需求也没有明显升温，租金价格环比持续下降。
图片数据来源：中国房价行情
以深圳为例， 深圳在4月份一共成交了2704套商品房，与去年同期相比上涨了40%左右，这是商品房热销的一面。 在房屋租赁方面，深圳出租房的房租一降再降，致使深圳租赁市场的租金回报率下跌到1.41%，这也是两年来的最低位。
目前，全国各大一线城市皆存在这类情况，一边是上海、杭州、深圳等城市豪宅靠抢，房价继续上涨创历史，一边是写字楼、出租房空置严重，房租连续多个月下降，以非常模式开启的2020，房地产看来也不正常了。
一
为什么房价上涨？
以下观点来自：樱桃大房子（ytdfz8）
出现这个情况，其实并不奇怪。
既然这样，为什么房价还在涨？是因为全球都在放水，以美国为首的欧美国家都在量化宽松，国内这两个月M2重回两位数，多次降准降息。
有点钱的人都担心钱贬值，如何让手里的钱跑赢通胀？
想想还能买什么呢？黄金涨太慢，银行理财和债券收益太低，股票、信托、基金有风险，宝宝类理财产品死绝了，那就只有房产了。
房产是既能自住，又能投资，这么多年证明最不吃亏，收益最高，稳赚不赔的产品。
房子还能抵押贷款。 即便是投亏了，还能住，多少能卖点钱，不至于像宝宝类、股票一样，能把你亏死。
所以房子能带给人一种无法替代的安全感。中国人历来就爱买房子。
二
房租为什么降？
以下观点来自：樱桃大房子（ytdfz8）
而房租为什么降，确实跟现在实体经济不景气有关，跟大家收入不涨有关。
暂时找不到工作，租不起好房子了，那就租差点的，原来单独租的就合租，所以租金一层一层自然要降了。
决定房价的是高收入人群，而跟房租相关的是中低收入人群。
经济下行时，高收入人群会努力寻找资金避险渠道，蜂拥涌入楼市，特别是城市的核心区域，供不应求的地段，有利可图的倒挂新房，大家都会去抢购。
而每次放水的结果就是引发资产价格上涨，因为放的水，并不是平均分发给社会，而是会优先进入富人手里，因为富人赚钱的速度快，赚钱的能力强一些，这又会导致社会贫富差距进一步拉大。
打个比方，某倒挂的新豪宅楼盘，市场价15万，新盘限价11万，面积都是120平米以上的，一套总价就是1320万以上，普通人即使有名额又怎样，哪来首付的几百万？
有钱人就不一样了，能不能打中再说，反正先准备好名额和钱，打中了的话，一平米4万的价差，一套500万的利润就到手了。
你普通上班族，要工作多少年才能赚到500万啊？
现在干什么比买房赚钱还轻松呢？
而且现在有个现象，越是豪宅，限价越狠，倒挂越多，因为政府想控制房价上涨嘛，越是刚需盘，跟市场价越接轨，所以有钱人获利更多，刚需获利反而更少。
当然低收入人群就更无关了，因为连刚需盘都买不起，只能靠租房。
三
2020年房价、房租走势分析
部分观点来自：子木聊房（ zimuliaofang ）
于是，当全世界经济因为疫情，需要货币放水来提振，房价就出现了较明显的涨幅。但稳了这么多年的楼市，不会轻易放开。
从今年的 政府工作报告中关于房地产的部署， 一共一百九十余字，简单概括下来，共三条信息：
1、坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位 2、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展 3、新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务
图片来源：子木聊房
看起来和前两年区别不大，实际上又有本质上的不同，今年未设GDP增长目标，这点非常重要。
过去地方重度依赖房地产的原因主要有两个方面：第一，招拍挂创造土地财政营收；第二，达到中央的GDP增速目标。
前几年为什么“房住不炒，稳房价”，落地效果很一般，因为各地方一有空隙就想办法松绑政策启动地产，屡禁不止。
其中一大部分原因正是GDP增速。为了达到目标，或者背后的政绩，地方会不顾及根本地“抢经济”。经济好的城市压力小，经济差的城市，则只能通过拉升房价的方法，快速达到预期。
这种现象在2008—2018年这10年中尤为猛烈，GDP目标和稳房价是天然矛盾的。
所以2020年，在不追求GDP目标的情况下，地方对“房住不炒”的落地，将会比以往更实际一些。
依此判断，今年房地产调控政策依然会采取严苛措施，在买卖市场上，鼓励刚需正常购房，像前段时间地方出现的炒作现象，会立刻被叫停，房价。
那么房租呢？在新的政府报告中，没有再强调“租售并举”，而是更加强调住房不炒的基调，不论买房、租房，都不能炒，必须稳健发展。
值得关注的是，今年相比经济增速，稳就业和保民生是第一位的。
2020年政府工作报告的“六稳”和“六保”： 稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。 保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。
住房是人们在城镇就业的第一大民生问题，在短期内房价依然高企，一二线城市有大量人口需要租房住，从这个角度预测，各地将持续以鼓励住房租赁市场发展。但鉴于各地发展节奏不同，在租赁市场管理上，将“因城施策”，全国性的租赁立法短期内还比较难实现，而为了稳定市场，各地将有计划性地推动“国家队”扩增房源或者与品牌公寓合作，发挥真正的稳定器作用。
总的来说， 2020这一年只需用一个字来形容——“稳”，从中长期看，房价和房租业不可能一直背道而驰，只要收入不增长，那么房价就拉不起房租，最终房租会将房价拉下来了。
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