关于西安国际港务区奥体板块的规划调整，最近争议很大。
有人认为，自己是奔着旁边的公园、医院等配套去的，结果规划调整之后这些配套缩水了。
有人认为，政府既然能够调整规划一定有自己的原因的，应该理解，并且支持规划的调整。
说实话，我还没关注这个事情，要不是有粉丝在问，我还不知道。为了了解清楚到底发生了什么，我专门看了一下规划调整的相关信息。
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规划调整：公园绿地、商业用地缩水，住宅用地增加
在西安国际港务区官网上，2020年4月24日发布了一份《西安奥体片区与会展片区控制性详细规划部分控制单元用地优化调整方案的公告》，这份公告是自然资源和规划局发布的。
这份调整方案，主要涉及的是绕城高速以北、灞河以东、郑西高铁线以南、港务大道以西，目前正在建设中的港务区奥体片区的部分用地行政调整。
调整可以总结为以下几点：
1. 体育用地减少21.99公顷，大约329.85亩，主要是减少了原先规划的网球中心，港务西路以西、潘骞路以北、杏渭路以东的体育用地，变成了住宅用地。
2. 商业用地减少了6.78公顷，大约101.7亩，主要发生在港务大道与草南一路交汇处西北角。
3. 医疗卫生用地减少了6.73公顷，大约100.95亩，主要是秦汉大道与港务西路交汇处西南角的医疗卫生用地减少了。
4. 增加的部分主要是住宅用地，调整后住宅用地增加了21.68公顷，大约325.2亩。
总结一下，你就是医疗配套、商业配套、体育设施配套用地大幅缩水，而住宅用地则大幅增加了325.2亩。
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城市新开发区域的常见现象
对于相关配套用地的减少变成住宅用地，这意味着这个区域的居民能够享受到的商业、医疗、体育设施必然减少，这个时候很多在该片区购买了房子的市民就认为自己的利益受到了伤害，开始要讨说法。
客观的讲，市民有意见属于正常反应，看到自己家旁边的体育场突然变成了几栋高层、看到旁边原先规划的商业也变成了高层住宅、看到规划中的医院体量缩水了……我相信任何一个人，都会心里不平衡的。
但事实上，作为一个新开发区域，在规划发布之后确实存在调整的可能性，不仅仅港务区出现这种情况，西安、西咸新区多个片区都曾出现这种情况。
由于规划调整，消失与缩水的不仅仅是公园、学校、医院、商业等，甚至有的楼盘把房子都卖出去几百套了，突然由于新的规划那几栋楼都没有了~
这也就是地产房剑经常在文章中提到的城市新开发区域买房的风险所在，我们要面对的是由于规划调整相关配套进行调整的不确定性。
港务区当然也是这样。
虽然说西安国际港务区在2008年的时候就已经成立，已经经历了12年时间的发展。但实际上，港务区在城市建设方面的真正提速，是2017年才开始的事情了，也就是确定2021年第十四届全运会主会场西安奥体中心落户港务区。
从这个时候开始，代建三中心的华润、配套建设全运村的绿城，以及携带企业区域总部或者产业的招商蛇口、电建、中冶、绿地等，才进入到了港务区。
03
为什么要调整？
至于为什么港务区奥体板块要减少体育设施用地、商业用地、医疗用地，而要大幅增加住宅用地，正如前文所说，调整一定有调整的道理。
例如：带着配套、产业去的企业，肯定是需要配套住宅用地的，有住宅用地开发房子销售才能有现金流继续投入到配套当中
例如：随着城市发展，之前的相关配套出现同质化，或者是发现存在一定的不合理性，然后进行调整
实际上，我们可以回顾一下港务区这几年的土地出让就会发现，与高新区、西咸新区进行公开拍卖的土地不断的是，港务区的土地基本都是产业勾地定向挂牌，仅有去年9月份的时候金地拿下的60.25亩土地是公开拍卖以12.02%的溢价成交的。
从一定意义上讲，港务区现在的土地出让、城市建设等，重点都是围绕2021年全运会而展开。土地大量出让实现出让金收入，然后有资金来进行城市基础配套投入；商业、酒店、住宅用地、超高层用地集中出让建设，兑现奥体周边的开发建设、提升形象……
但这个时候问题就出现了：现在集中大量出让土地，几年后的港务区会怎么办？
面临后劲不足，这是多位西安分析人士给出的看法。有点类似于目前的曲江二期，前些年集中供应土地之后，目前可供供应的土地越来越少。
而在可供新增土地有限的同时，不管是新增招商的产业项目落地，还是更多、更好的配套落地，都是需要大量的土地来实现的。
当一个片区可供新增供应的土地无法满足这种需求的时候，只有两种选择：1.区域发展降速；2.向外围区域继续扩张获得更多的土地。
因此，在一个新开发区域建设中，如何把握土地供应与城市建设的节奏，是一个需要思考的问题。