杭州的开发商，拿地热情为什么这么高？
作者：何博文
2020年以来，尽管遭受到新冠疫情的影响，但很奇怪地，杭州的土地市场持续地保持高位运行，溢价率长期封顶。
从5月已经出让的土地来看，如仅看杭八区，不考虑富阳、临安，以及商业地块，住宅用地除了公租房和人才用地外，几乎一律是30%溢价率封顶，然后进入竟配自持阶段。
类似的情况几乎是从2019年不断持续。
那么问题来了，为什么杭州的土地市场可以持续保持高溢价率，热度一直不掉？背后的原因究竟是什么？
在大多数人的印象中，2016年以来，杭州的土地出让金多次蝉联全国土地出让金之最。单从这个角度来说，似乎杭州的土地供应量非常之大。
土地供应巨大的情况下，为什么开发商还如此热衷拿地呢？
事实上，土地出让金的高低并不能说明土地出让量大。单看土地出让金，杭州确实是首屈一指，但杭州的地价并不便宜。从2017年以来，杭州的平均楼面价就在18000/平米左右。
并不便宜的地价最终使得，尽管土地出让金很高，但实际的土地供应量，以及土地所属的规划建筑面积并不大。
更进一步地，土地出让规定的规划建筑面积并不能全部变成新房供应面积，这里面有一个很大的折扣。
如果细究土地出让的明细就会发现，每块土地都包含了大量的“配套建筑”，例如各种行政用房、公租房、幼儿园、养老机构……林林总总，不一而足。最终实际可售的商品住宅的建筑面积总量就在这“七剪八砍”过程中“屈指可数”了。
可以参看下图，蓝色的柱子是涉宅用地每年总的规划建筑面积，红色柱子是最终可售的商品住宅的建筑面积。最近3年，这个“折扣”（紫色折线）打得非常之大。
尤其是2019年以来，几乎每块宅地都需要配建5~15%无偿移交的公租房，更是大大缩减了预期商品住宅的实际可售面积。
数据测算及绘图：何博文
数据来源：杭州规划自然资源局、RDAS数据库
数据说明：红色柱子可能受统计数据缺失，预计仍偏高于实际值
然而，如果我们从商品住宅的成交量（绿色柱子）来看，杭八区2018年的新建商品住宅交易量接近1000万方，2019年大概是900万方，均高于当年出让的涉宅用地的实际可售住宅规划建筑面积（红色柱子）。
也就是说，从库存的角度来说，连续3年，杭州的新建商品住宅的库存是减少的。
库存减少，对于开发商来说就意味着实际土地储备的减少和不足。
但是，从近年来杭州常住人口的增速来看，超过了历史上的任何一个时期，意味着楼市的购买力在不断地冒出来。
绘图：何博文
数据来源：杭州统计局
所以一方面，购房需求在不断增长；另一方面，开发商手里的土地储备不增加甚至减少，出于补仓心态，开发商对土地储备的需求非常之大。在这背后旺盛的土储需求下，开发商怎么会放弃在土地市场上的“搏杀”呢？
“去库存”行情以来，杭州新房的大小存量均处于历史低位，杭州楼市的矛盾尤其地表现为：杭州人民旺盛的置业需求与实际商品住宅供应的不足。
所以，虽然看起来每年杭州的土地出让金全国第一，但背后却是杭州实际商品住宅供地的不足。
稀缺市场下，开发商的拿地热情焉能不高？
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文/编辑 | 何博文
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