买房，定金竟然可以退！
成都之南，一个购房者去年10月将复地天府湾项目公司诉至公堂，要求退还定金。
他胜诉了。而且当复地天府湾项目公司上诉时，更高一级的法院支持了一审判决。
复地天府湾项目公司再次败诉！
请注意，购房者支付的是定金定金定金定金而不是订金。
这一切是如何发生的？购房者为何要一定要退复地天府湾这套房子？一般来说，因为房价问题少有执意退房者，那复地天府湾究竟怎么了？
1.定金和订金
买房定金与订金虽然只有一字之差，但是它的法律意义与法律后果却大相径庭，甚至有人根本不知道买房定金与订金这两个读音完全一样的词语是存在着分别的，事实上人们在现实的生活中对于定金、订金、保证金、押金等 混用和错用的案例比比皆是。
简单来说定金就是一种法定的担保形式，作为合同履行的金钱上的担保普遍存在于买卖合同关系当中，在《合同法》、《担保法》及其司法的解释中都是有明文的规定的，是有着严格的法定的条件的：
1、定金是必需以书面的形式进行约定的;
2、定金是必须要实际完成了交付的;
3、定金的数额是不得超过合同标的总额的20%的。
在这里需要提醒各位买房者注意，定金是指合同一方当事人根据合同的约定，预先付给另一方当事人一定数额的金额，以保证合同的履行，是作为债权担保而存在的。
如果支付定金的一方违约，即丧失定金的所有权，定金归收取定金的一方所有。如果收取定金的一方违约，则应双倍返还定金。这种以定金方式确保合同履行的方法称为定金罚则。在商品房销售中，定金罚则同样适用。 但应在开发企业取得房屋合法的销售证件后，才能收取买房人的定金。
而“订金”不具有定金的性质，它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议。
2，购房者胜诉过程
据《刘某超与眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》显示，原告（购房者） 刘 某 超与眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，于2019年10月14日立案。
判决书显示，原告 刘 某 超向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的商品房认购协议。2、判令被告向原告立即返还定金20000元，并按同期银行贷款利率支付资金占用利息138元（自2019年6月29日开始计算至实际返还费用为止，暂计至起诉之日共计42天）。3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2019年6月16日向被告支付了20000元的认购定金，欲购买复地天府湾一期6号楼2-1702室，双方签订认购书。在原告签订认购协议时，已明确告知被告工作人员，原告银行流水很少，不知道能不能在银行办理按揭手续，但被告工作人员一直承诺可以为原告开假的工资证明以及假的银行流水来办理按揭手续，让原告不用担心。2019年6月23日，原告按照与被告工作人员约定的时间前往被告售楼部签约，原告在签约时才了解到具体合同内容，针对合同中商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件以及违约责任、逾期交房的违约责任、取得房产证的时间等不合理的内容原告提出了异议，希望通过协商修改这些条款或者签订补充协议，被告销售人员多次明确表示这些合同是房管局提供的格式合同，不得有任何修改。原告认为,被告销售人员在原告签订认购协议之前，为了促成交易，在原告已明确告知自己的实际情况无法通过银行贷款审批的情形下，仍许诺帮原告去办理虚假工资证明和银行流水。被告销售人员的做法严重违反了职业操守，又涉嫌违法犯罪。被告的过错行为是双方未能签订商品房买卖合同的全部原因。此外，原告作为签订商品房买卖合同的一方当事人，有权在签订合同之前就买卖合同的内容同贵司平等协商，而被告销售人员明确拒绝与原告磋商合同内容，剥夺了原告作为当事人平等协商的权利。现原告诉至法院，请求判如所请。
被告眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司辩称，在签订认购书之前，被告已通过书面方式多次提示原告，原告也在《天府湾项目》认购书以及相关的复地天府湾签约、按揭须知上签字确认。原告未在约定时间内签订购房合同、提供资料，无权要求退还定金。
经审理查明，2019年6月16日，原、被告签订《天府湾项目》认购书。该认购书约定，原告认购复地天府湾一期6号楼2-1702室的住房，房屋总价为897118元，原告支付定金20000元。该认购书中相关约定主要载明，1、在签订本认购书前，认购人已充分了解认购房屋的详细情况，并已仔细阅读出卖人提供的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议等文本及销售现场公示文件，并确认没有异议。2、认购书约束范围：本认购书仅限于约束协议双方认 定的房屋位置、建筑面积、房屋价格以及定金的支付和双方在认购期间的违约责任。 除出卖人另有通知外，认购人应于2019年6月23日前，携带本认购书，不低于房屋签约总金额30%的首付款、购房需携带证件及其他相关材料，亲自至项目销售中心于出卖人签订《商品房买卖合同》并付清应付首付款，认购人签订《商品房买卖合同》并付清应付首付款时所付的定金将自动转为房款。 3、认购人未在本认购书约定的期限内签署《商品房买卖合同》、付清约定的首付款、提供购房所需全部证件及其他相关资料的，均视为认购人违约，出卖人有权不经催告将认购人认购的上述房屋另行处分，认购人所付定金，不予退还； 出卖人在约定期限届满前将认购人认购的上述房屋另售他人的，视为出卖人违约，认购人所付定金，双倍返还。
还查明，原告于当日向被告支付定金20000元。2019年6月23日，原告前往被告处准备签约时，要求对购房合同进行修改，均遭到了被告销售人员拒绝。最终，双方未能达成一致意见，没有签订正式房屋买卖合同。之后，原告又与被告的工作人员联系，要求对购房合同进行修改，仍被拒绝。
上述事实，有如下证据：《天府湾项目》认购书、定金收据、微信聊天记录、录音资料、商品房预售许可证、签约按揭须知、购房温馨提示等以及原、被告在庭审中的陈述予以佐证。
眉山市彭山区人民法院认为，本案的争议焦点为被告是否应当退还原告定金20000元。本案中原、被告未能签订正式的商品房买卖合同系双方未能就合同内容达成一致意见所致，该事由不能归责于双方。虽然认购书约定“在签订本认购书前，认购人已充分了解认购房屋的详细情况，并已仔细阅读出卖人提供的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议等文本及销售现场公示文件，并确认没有异议”；但该认购书系被告为重复使用而预先拟定的格式条款，排除了购房者对商品房买卖合同进行协商的主要权利，且被告没有举证证明在签订认购书时已与对方充分协商，因此该条款无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故原告要求解除认购协议并要求被告返还20000元，于法有据，应予支持。对于原告要求被告支付利息，于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告刘某超与被告眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司于2019年6月16日签订的《天府湾项目》认购书。
二、被告眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告刘某超20000元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
至此，双方的第一次交锋以购房者胜诉而告终。
但成都新楼市认为，双方第二次交锋更加精彩，也是成都购房者必读的。
上诉人眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司不服四川省眉山市彭山区人民法院（2019）川1403民初1800号民事判决，向四川省眉山市中级人民法院提起上诉。法院于2020年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。
眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回 刘 某 超的诉讼请求。事实和理由：1、一审未查明《认购书》已解除的事实。 刘 某 超认可收到上诉人邮寄的《解除认购书通知函》，认购书已被上诉人依法解除，理由是 刘 某 超未按照认购书约定按期签订商品房买卖合同并支付相应的款项，其为违约方无权要求解除《认购书》。2、 刘 某 超在签订《认购书》当天，同时在《购房温馨提示》和《复地天府湾签约、按揭须知》上签字，即使《认购书》相关约定第1条属于格式条款，适用合同法第三十九的规定，上诉人也通过这两份文件，多次提醒 刘 某 超注意阅读《四川省商品房买卖合同》。因此如果一方提出修改合同条款应与对方协商一致，协商不成按照双方之前确认的合同签订。刘某超在签订商品房买卖合同当天要求单方面修改合同并非“不可归责于任何一方当事人”的事由。3、一审采信证据存在重大问题，录音资料侵害他人合法权益，不应被采信。微信聊天记录也没有显示时间、对象，且刘某超未提交原件。
刘 某 超答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。认购书是开发商为了重复适用拟定的合同，其中相关约定第1、4条均是在排除我方的权利，也没有加粗，未引起当事人注意，属于无效条款。在签订认购书时，上诉人并未将房屋买卖合同给答辩人看，也未引导答辩人了解情况。双方因商品房买卖合同的主要条款未达成一致，是未签订买卖合同的原因，因此我们认为要求退定金是正确的。我方2019年6月29日要求上诉人退还定金，答辩人提交的录音是围绕着认购书所说的房屋以及房屋买卖的内容进行的，该录音是在售楼部的录音，并未侵犯对方隐私，是合法的。 请求驳回上诉，维持原判。
二审中双方均未提交新的证据。
二审查明， 刘 某 超于2019年6月16日签订《认购书》时，还同时在眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司提供的《购房温馨提示》、《复地天府湾签约、按揭须知》两份文件上签字。
其余事实与一审查明事实一致，法院予以确认。
法院认为，本案二审中双方争议焦点为：双方签订的《认购书》是否应当解除,眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司是否应当退还 刘 某 超定金2万元。
眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司认为本案双方签订的《认购书》已经解除，解除方式是该公司于2019年7月15日向 刘 某 超邮寄了解除《认购书》的通知函； 刘 某 超认为自己已经于2019年6月29日向眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司邮寄了申请解除《认购书》和定金退款的申请。从双方所陈述的内容来看，双方均向对方主张解除合同，由此可知双方均认为事实上《认购书》所确定的交易目标房屋的已在事实上不可能，双方对解除《认购 书》意见是一致的，故对双方签订的《认购书》予以解除本院予以确认。
《认购书》解除后眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司是否应退还 刘 某 超定金，应依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定对当事人在履行合同中的行为进行评价和判断。本案中，该认购书实质为预约合同，是合同双方为将来订立确定性合同，也即本约，达成的书面允诺或协议， 刘 某 超缴纳的2万元定金实为订约定金。 刘 某 超在签订《认购书》时，还在眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司提供的《购房温馨提示》、《复地天府湾签约、按揭须知》两份文件上签字。《认购书》中对交易房屋的具体房号、面积、价格、最低首付款、签约时间等核心内容进行了确认，眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司主张 刘 某 超签署的前述文件中公司并未限制或者排除其主要权利，而前述文件中也并无签订本约时合同不能协商修改的约定，则双方就《认购书》中房屋面积、房号、价款及支付方式等主要条款之外的其他内容仍有磋商的空间，并可就相关内容以补充协议等形式记载。而刘某超要求修改的条款并非双方《认购书》中已达成一致意向的房屋面积、房号、价款及支付方式等主要条款，而是逾期交房违约责任、取得房产证时间不合理等其他条款。眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司以合同为备案版本等行业习惯为由不接受对该条款进行磋商，并认为若协商不成只能按照《认购书》等文件中确认的合同版本签订商品房买卖合同于法无据。基于双方在签订本约过程中未能就合同部分条款磋商一致，导致双方签订本约未成，而非眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司在签订本约前将认购房屋另售他人的原因导致，故责任不可归责双方任何一方。
由此，刘某超请求眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司退还定金2万元一审予以支持并无不当。
综上，眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司上诉理由不成立，其请求应不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人眉山市彭山区铂琅房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
3，复地天府湾价格“归去来”
据房天下显示，复地天府湾于2018年12月11日取得预售，预售证号眉山预售043号，预售价格8200-8500元/㎡。
到了2019年11月28日，复地天府湾二期溪岭开盘，建面约99—138㎡，均价约8700元/㎡，这一价格在今年2月25日则变成了8088元/㎡。
在复地自身的购房小程序中显示，复地天府湾目前均价8200元/㎡，在价格方面目前销售均价低于2018年底开盘售价（产品类型均为洋房+高层、面积段基本持平）。
据介绍，复地天府湾是是复地在成都的六号作品，据称总占地约547亩，共分5期开发打造，产品包含建面99-127㎡高层、洋房。
在房天下页面的楼盘点评页面我们则看到不少对项目产品评价——楼间距较密、采光相对一般、对于居住舒适度的担忧。无独有偶，在购房通小程序的留言界面，我们看到了一条关于诚意金退款的留言。购房者在去年12月26日询问11月25日办理的诚意金退款何时到账，在今年1月7日再次回复该留言，指出半个月前便说到财务了，现在还没有音讯。
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