导读：买卖合同中，标的物交付前毁损、灭失风险由卖方承担，交付后毁损、灭失风险由买方承担，房屋买卖也是一样的，房屋毁损、灭失的风险，在交付前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。

由于房屋是特殊的商品，根据法律的规定，房屋需要竣工验收合格后才能向买方交付使用，所以，卖方交付房屋时，应当向买方同时提供证明房屋经验收合格的证明文件，否则买方有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由卖方承担，反之符合交房条件的，由买方承担违约责任。

正常情况下，房屋具备交付时，对于房屋的交付形式，实务中常见的有领取钥匙、发送交房通知、入伙通知等等，履行完这些手续，卖方已履行交付的义务。 但是，实务中有个争议的问题是，房屋并未经过竣工验收，在并不具备交付使用的情况下，卖方将房屋交由买方占有用使用，这种情况下是否已经向买方交付房屋？

根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

根据上述法律条文的规定，除当事人另有约定外，如果卖方将房屋实际交由买方占有的，即视为已经向买方交付使用，即使该房屋仍未经过竣工验收。这种情况多发生在开发商因各种原因，不能按合同约向买方交房，为了避免更大的损失，在房屋未经竣工验收的情况下，向买方交付使用，买方亦同意接收房屋。

此时买方误认为未经验收，不符合交房的条件，即使已经接收占有房屋的，仍视为逾期交房的期间，但实际上并不是这样的，未经验收合格交付房屋的，属于瑕疵交付，根据上述法律的规定，视为已经向买方交房，此后卖方不再承担逾期交房的违约责任。

为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！

案情简介

2014年10月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于某地的房屋一套，购房款为528478元，原告已经按照合同约定履行了付款义务。根据《商品房买卖合同》第八条规定，该商品房应在2015年12月31日前验收合格并交付原告使用。

2015年12月25日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告所购的房屋已符合交房条件，并要求原告去办理收楼手续。当原告验收房屋时，发现2号楼并未达到交付条件，比如电梯施工尚未完成，供水、供电和供气设施均不具备使用条件。为此，原告和其他业主多次与被告交涉，并于2016年3月15日向被告发出《催告函》，要求被告尽快将房屋验收手续办理完毕。

被告于2016年3月29日做出的《关于2号楼部分买受人所反映问题的复函》中明确认可“截止2015年12月31日，尚未取得政府相关部门的对商品房验收合格的手续。”同时承诺“该楼在尚未达到双方签订的《商品房买卖合同》第八条之约定之前，物业公司不收取买受人的物业管理费。”后由于被告不断催促，原告无奈于2016年4月14日接收该商品房，并向某物业服务有限公司预付了3个月的物业管理费共计452.6元，该公司在2016年12月底通知业主自2017年1月1日起开始收缴物业费，现已实际扣减了原告已预付的3个月物业管理。

但直至起诉之日，该商品房仍未经验收合格，致使原告至今不能入住和取得房屋所有权证。被告的行为已构成严重违约，原告有权要求被告继续履行交付合格的房屋和办理房屋所有权证的义务，并承担支付违约金的法律责任。

同时，根据相关法律规定和被告的承诺，商品房在竣工验收合格前，物业服务费应由作为开发商的被告承担，被告依法应赔偿原告某物业服务有限公司收取的3个月物业管理费。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。

原告向法院提出诉讼请求：被告按《商品房买卖合同》约定支付逾期交房违约金50733.89元（528478元×0.2‰×480天，违约金从2015年12月31日暂计至2017年4月25日，之后计至被告将验收合格的房屋交付原告之日止）；被告按《商品房买卖合同》约定为原告办理房屋所有权证。3、被告赔偿原告3个月物业管理费452.6元。

被告房地产公司答辩称：原告于2016年4月14日已接收了涉案房屋，原告无权要求被告承担实际交付之日起至具备合同约定交付条件之日止的违约金。虽然双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2015年12月31日前将验收合格的涉案房屋交付原告使用，但原告已在2016年4月14日对涉案房屋进行了验收，满意后接收了该房屋，即原告在房屋尚不具备合同约定交付条件的情形下实际接收了房屋，视为对合同变更，是原告对其原有权利的放弃。

判决要点

法院审理认为：根据合同约定，被告应在2015年12月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用。但是，在合同履行过程中，该地区于2015年10月4日发生了特大台风“彩虹”，对于该台风的发生，被告不能预见、不能避免并不能克服。故被告据此主张交房时间应予延长，法院予以采纳。

但被告辩称房屋的交房时间应延长五个月，缺乏事实依据，法院不予采纳。综合考虑台风“彩虹”对建筑工程行业造成的影响及原告的合法权益，法院酌情确定交房时间可延长一个月，即被告应于2016年1月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用。但被告于2016年4月14日才将房屋交付原告使用，显然已构成违约，应承担违约责任。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。

对于原告请求收房之后的逾期交房违约金，原告收房时房屋尚未符合合同约定的交付条件，原告本可以此为由拒绝接收房屋，但原告已自愿接收房屋。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，应认定原告收房之日被告即履行了交付房屋的义务。被告在房屋尚未符合合同约定的交房条件的情况下向原告交房，属于瑕疵交房，而不属于逾期交房，因此，原告请求被告支付收房之后的逾期交房违约金，法院不予支持。如原告认为涉案房屋不具备交付条件造成其损害的，可另行主张权利。

被告应在原告收房之日（2016年4月14日）后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理房屋权属证书，但被告未能提供证据证实其已履行了该义务，且原告至2017年10月18日止尚未取得房屋权属证书，被告的行为已构成违约，因此，原告请求被告为其办理房屋权属证书，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。

判决结果

综上，法院判决：被告房地产公司须于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金7821.47元给原告李某强；被告房地产公司须于判决生效之日起三十日内为原告李某强办理房屋权属证书。

案例评析

该案中，房屋不符合交房条件，被告房地产公司交房时，原告完全可以拒绝接收房屋，但是原告同意接收房屋并入住，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，视为卖方已经向买方交付了房屋。因此，原告于2016年4月14日收房之后，再主张其后的逾期违约金的，法院判决不予支持。