时值五月初夏，天气开始渐渐变热，但对于此时此刻的房地产市场而言，依然呈现着一股清冷之意。就拿笔者的一个朋友来说，从事房产中介工作五六年了，在刚刚过去的四月份，跑前跑后忙了一个月，每天带好几组客户看房，结果仅仅成交了两单，其中一套房还是亲戚买的。因此，他向笔者坦言，如今太怀念2016年、2017年的那种热销盛况，虽然说数钱数到手软有点夸张，但至少不愁没有客户买房却是真的。
其实，在经历了三年多的楼市调控以后，再加上此次“黑天鹅”事件的影响，房地产市场几乎一直处于“连阴雨”的过程当中。根据国家统计局数据显示，今年第一季度全国房地产开发投资21963亿元，同比下降7.7%，降幅环比今年前两个月收窄了8.6%。商品房销售面积21978万平方米，同比下降了26.3%， 降幅环比收窄13.6%。通过数据不难看出，伴随楼市逐步降温，不仅房产中介面临开单难的问题，开发商也面临着销售压力和回款压力。
那么，房地产降温会持续多久呢？如果按照以往的调控经验来看，一旦房地产市场的热度降温或者国民经济面临下行压力，楼市调控基本都会逐步宽松，从而发挥房地产拉动经济的作用。但是，今日不同以往，这一次明显不一样了，对此大家都有深切感受。笔者认为，面临不断变化的国内外经济大环境，房地产调控不仅不会放松，而且正在迎来3大“逆转”，那么马云的预言要成真了吗？开发商大佬孙宏斌透露了重要的信号。
楼市3大“逆转”来袭
第一、国家一锤定音，房地产这把“夜壶”被搁置了。
从2003年，房地产成为国民经济的支柱产业开始，在近20年的时间里，房地产一度成为拉动经济，促进就业，推动城镇化的重要力量，重要地位不言而喻。但是，伴随房地产行业的高歌猛进，高负债、高杠杆、高周转等问题也开始出现。对此，中国社科院发布的《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》报告也显示，房地产与经济增长存在着倒U型关系，目前房地产对经济增长的综合贡献已经由正转负。
因此，最近这两三年，国家对房地产行业一锤定音，首次提出了不再把房地产作为短期刺激经济的手段。比如，前段时间，国家统计局公布了我国今年第一季度国内生产总值为206504亿元，同比下降了6.8%。对此，很多业内人士认为应该重启房地产这把“夜壶”了， 然后让房地产行业挑大梁。但是，就在同一天，关键时刻，国家再次重申长期坚持房住不炒，向市场传递了清晰的信号。很显然，时过境迁，楼市已经迎来了逆转，房地产这把夜壶已经被搁置了。
第二、“旧改”时代来临，大拆大建阶段渐行渐远。
经过二十年的快速发展，我国已经不缺房子了。近日，央行公布了一组调查数据：目前一套住房家庭占比58.4%，两套住房占比31.0%，三套及以上占比10.5%，城镇家庭户均1.5套房子。对这份数据，目前业内有一些争议，但根据国家统计局的数据显示，目前城镇人均住房面积达到了40平方米了，所以不管参考哪个数据，都说明房子总量已经充足了。其实，像上海、北京、深圳、南京、杭州等城市已经进入或者即将进入到了存量市场，二手房成交量几乎占到一半甚至更多。
伴随房地产从增量市场向存量市场过渡， 从2019年开始，国家已经三次明确表态要加快城市的更新，做好城镇老旧小区的改造。据住建部数据显示，全国共有老旧小区16万个，涉及4200万户，建筑面积40亿平方米，目前厦门、广州等15个城市已经启动了试点。笔者认为，旧改不同于棚改，更加强调物尽其用，而旧改时代的来临，意味着大拆大建的阶段将会渐渐远去，所以土地市场会进入相对稳定期，房价大涨的动力自然也会减弱。
第三、楼市信贷政策继续从紧，行业迎来了大洗牌。
众所周知，作为资金密集型行业，房地产开发的每个环节都离不开大量资金的支持。过去三年多，在去杠杆和防控风险的背景下，国家从开发贷、房地产信托、私募等融资渠道给房地产安上了“紧箍咒”，房企融资环境一直都不宽松。拿此次央行公布的LPR看，1年期LPR下调了20个基点，5年期LPR下调了10个基点，这样的非对称降息相当于通过调控政策把实体利率和楼市利率隔开对待，意味着楼市信贷政策仍旧从紧。
楼市信贷政策继续从紧，行业不可避免地迎来了大洗牌。根据人民法院公告网数据显示，截至5月1日，2020年有超过150家房地产相关企业宣告破产，而且大部分都是集中在三四线城市的中小房企。究其原因，大型房企本身就具备资金实力，而且也有口碑，所以可以通过降价促销来回笼资金，这是中小房企所无法匹及的。今年4月份，银保监会首席风险官肖远企表示，要坚决纠正贷款违规流入房地产市场。显然，针对房地产行业的信贷监管依然是收紧的趋势，行业“洗牌”仍将会继续。
马云房价预言要成真？孙宏斌一语中的，透露重要信号
马云，虽然是电商大佬，但是马云的“房产观”一直影响着很多的购房者。想必大家都还记得，早在2017年的时候，马云曾经公开表示“未来8年房价如葱”，当时恰恰是房地产行情一片大好的时候，所以很多人都把这句话当作是玩笑话来看待。但是，仅仅两年之后，鹤岗、玉门、石嘴山、乳山等一些城市就出现了很便宜的房子，甚至几万块钱就能买一套，不少人开始认为“房价如葱”可能真的要实现了。
那么，“房价如葱”真会实现吗？笔者认为，购房者应正确理解“房价如葱”的预言。一方面，目前“房价如葱”仅仅局限于个别收缩型城市，这是房地产市场分化的结果，加之我国城镇化并没有结束，未来人口流入的大城市依然有增值空间，所以购房者应理性看待，具体城市具体分析。另一方面，马云预言“房价如葱”的本意是国家已经开始发展住房租赁市场，未来住房会越来越容易，所以呼吁年轻人不用着急买房子。细心点你就会发现，就在预言“房价如葱”的同一年，马云开始进入租赁市场，在杭州上线了全国首个智慧住房租赁监管服务平台。
其实，正所谓“春江水暖鸭先”，对这个问题，我们不妨听一听开发商大佬的观点。其中，孙宏斌的观点可能更加一语中的。在某活动现场，他公开表示，房地产相关行业在国民经济中占比达30%以上，因此未来房地产的地位仍然十分重要。但是，话锋一转，他又强调，过去10年时间，房地产行业的规模从3万亿增加到了15万亿，新房市场开始接近饱和，未来大家就要竞争存量市场了。此外，他还进一步表示，这次调控一定是长期的，大家不应该抱有侥幸心理，而是应该理解新形势，新变化。
当然，孙宏斌并不只是口头上说说而已。据悉，过去两年一直买买买的他，今年却表示要卖掉手下一些持有的资产，比如酒店、商业甚至一些乐园。显然，如此有魄力的房地产大佬也开始保守和谨慎起来了。最后总结一下，在笔者看来，过去这三年多时间，从“房住不炒”到“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”，伴随国家对房地产行业的一锤定音，确也到了需要换一种眼光来看待未来房地产走向的时候了，尤其是需要放弃盲目买房，稳赚不赔的经验和观念了。