当你所在城市二手房和新房价格差不多或“价格倒挂”就需要谨慎了

subtitle 楼市探讨 05-03 23:11 跟贴 24 条

众所周知的一个事实是“新房价格一般要比二手房价格高”,这也是为何很多刚需购房者买房的时候会优先选择二手房的原因。毕竟二手房的优势是价格相对较低、位置较好。但是在一个区域内如果二手房价格与新房价格差不多的情况,这就是我们经常说的“价格倒挂”,二手房价格倒挂的情况下,个人是不建议买房的。借此机会简单谈谈我的观察。

同区域内新房价格比二手房价格高是事实,这也应该是常态,毕竟房价跟土地价格和土地可使用年限有关系

房价最重要的部分其实是土地价格,土地价格高低取决于年限和周边配套情况

一个基本的事实是二手房除去房屋建筑老旧外,房产依附的土地年限也变短了。房价的高低很大一部分原因取决于土地价格,土地价格跟使用年限也有关系(也跟土地周边资源配套有关系),毕竟我国住宅房产的土地使用年限最高为70年!虽然说物权法规定了“房产到期自动续期”,但是近几年围绕房产到期后是否需要补缴土地出让金?争论从未停止过,国家也未明确给予定论。毕竟人都不愿意未来平白多出一部分钱来重新“续租”土地使用权。

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土拍现场

一个区域内的资源配套相差无几,二手房本身的优势就体现不出来了

二手房之所以有市场一个很重要的因素就是“资源配套更加完善”,这点在这些年城市框架发展快的城市身上体现的更加淋漓尽致。三环内的资源配套跟三环外完全不同,总有“市中心跟郊区”的感觉。但这点在一个区域内的差距就不明显了,没有了足够的资源优势,价格就很难跟新房进行对比了。

近20年来我国商品房价格上涨更多指的是“新房价格”,毕竟土地购置费用上涨过快

开始之前跟大家要普及下什么是土地购置费?一般来说土地购置费包含了土地出让金、土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等;大家可以简单理解为开发商为了开始建设房屋所需要付出的所有成本。

近些年房价价格上涨跟土地购置费用持续上涨有很大关系,尤其是新房

2010-2019年房企土地购置面积及购置费用走势图

图上所示是2010-2019年房企土地购置面积及购置费用走势图,可以看到一个明显的时间节点2016年。2016年后房企土地购置费用骤增(跟去库存背景下棚改拆迁安置有关系),但是实际购置土地面积增长却很有限。简单计算下,2018年房企土地购置费36387.01亿元,土地购置面积为29141.57万平方米,也就是说仅仅这样计算房价就应该是1.25万左右,实际2018年商品房销售均价为8544.11元/平米。算到这,大家知道为何房价这些年会上涨这么高了吧。“羊毛出在羊身上”,房企的高土地购置费用最终还是由老百姓买单(高房价)。

二手房和新房价格差不多的情况下怎么选择?建议都不要买,换个城市或区域

一个城市同一个区域内如果出现了二手房价格跟新房价格相差不大甚至还高的情况下,基本就是属于“价格倒挂”是房地产市场出现问题的标志

一般来说出现“价格倒挂”的城市集中在三四线等中小城市,这些城市的房地产市场也是最容易出现问题的。以河南南阳为例,从2019年开始市区内不少二手房的价格都要高于新建商品房,而产生这样结果的原因就是“大量的烂尾楼出现”。所以,当一个城市同一个区域内二手房价格要高于新房价格(或者相差不大)的情况下基本上就表明了“当地房地产市场有问题”,新房烂尾,二手房价格虚高是常态。当然非得买的话,还是选择二手房或者新房现房,起码能够降低风险。

大家在看二手房

买房就是投资未来、选择城市,谨慎点没有什么不好

一直以来我都在劝大家要“学会逃离”,城市发展未来很长一段时间还是要保持“大者恒大,强者恒强”的情况。受制于国内经济和产业发展水平限制,教育、交通、商业、产业等优质资源还是会向大城市聚集,趋势不会变自然意味着人的选择不会变化。房地产行业本身发展跟城市发展有很大关系,城市未来发展越好的城市自然房价就越坚挺。

综上,二手房和新房价格差不多的情况下还是建议大家尽量不要购买或者选择“逃离”。如果说真的要买的话,建议尽量选择新房现房或者二手房,起码这样不会有未来房产无法交付的风险。

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