一个读者来信，自己买房办的是10年期商品房贷款，利率为5.88%，已经还了4年，还有6年未还，现在应不应该转成LPR利率方式？我的看法是：改， 必须改！
存量贷款利率必须进行转换
10年期的商品房贷利率，5.88%的水平，这个利率算是较高的利率了，相较于央行五年期以上的贷款基准利率4.9%来说，上涨了20%。根据原来的房贷合同，应该是每年1月1日参考最新的央行基准利率上涨20%，但是央行基准利率自2015年10月24日至今再也没有调整过，现在LPR利率已经逐渐取代了基准利率。
根据央行的通知，所有存量贷款在今年都需要进行LPR利率转换，可以选择两种方式，第一种是转化为LPR利率加点的方式，另一种是转化为固定利率的方式。
先说第一种方式，转化为LPR加点方式。
这种方式是通过将客户当前利率与LPR利率相对比，确定中间的差点方式，可以为加点，也可以为扣点。以2019年12月份的LPR报价利率作为基准，12月的LPR利率为4.8%，那么5.88%的利率就需要加点108个BP，即4.8%+1.08%=5.88%。
1.08%就是确定的加点数，以后每年1月1日可以根据上一年12月LPR报价利率加点重定价形成新的利率，每年可以重定价一次。从4月份LPR报价利率看，五年期以上利率为4.65%，假设到12月份时，五年期利率维持不变，那么转化为LPR加点利率后，明年初利率就会变为4.65%+1.08%=5.73%。
再说第二种方式，转化为固定利率方式。
转化为固定利率方式，其实就非常简单了，因为原来5.88%的利率是在央行基准利率上浮动20%，假如央行基准利率上升了，房贷实际利率就会下降；假如央行基准利率下降了，实际利率就会上升。
但转换为固定利率，即在合同期内，一直按照5.88%的利率执行，不再有调整。
那么为什么说一定要改为LPR利率方式呢？
因为从大环境看，如果时间太久，比如15年或20年后的利率水平如何？可能并没有人可以准备的预测，但是如果已还款4年，仅有6年的剩余还贷时间，从未来几年，货币政策是偏向宽松的，今年受到疫情影响，国内宏观压力承压，央行需要加大逆周期调节力度，未来还会有降低存款准备金率和引导实际利率下降的操作。
这意味着未来的五年期LPR利率整体会呈现下行的趋势，即便是以当前的利率来看，也要比固定5.88%的利率要低，而随着未来利率下行，每年都有一次重定价机会，房贷利率会随之下行，每个月还款额也会有所减少的。