美国人都住什么样的房子?疫情后房价会涨会跌?

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不吹不黑 亲历亲记

今天继续分享我们特约撰稿伊格老师的文章,他留学后在洛杉矶一家技术公司做产品经理,目前在家一半奶爸,一半工作。

1.房子就是城堡

其实“美国人住什么样的房子”这种问题简单来说一个字就可以总结了,那就是——大。

查查数据发现还真是。如果按平均住房面积计算,超过美国的也只有澳大利亚了。

长久以来,美国人一直都会被更大更开放的空间吸引,也许这和他们的文化有关。

自从二战后以来,美国的平均房屋面积增加了一倍以上。根据美国房屋建筑商协会的官方数据,2019年新单户住宅的平均面积为2584平方英尺(约240平方米)。

“房屋象征着自治。”康奈尔大学经济学教授Louis Hyman说,“在美国,每个房屋都是一座城堡,因此,它具有象征‘独立性’的意义。”

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这也从侧面说明了美国的“城堡法(Castle doctrine)”的重要性,那就是根据美国“刑法第198.5条”,如果居民面对进入自己房屋内的任何入侵者,则没有撤退的义务,并允许居民对任何非法闯入者或试图闯入的入侵者使用武力

美国人相信,“一个人的家就是他们的城堡。”在必要时甚至可以使用致命武器的力量来防御入侵者并获得法律豁免。

所以做为“堡主”,地方当然是越大越好啦。

2.买不起就租

然而现实是骨感的。之前即使长达十年的经济复苏(直到疫情前),对于普通美国人来说,买房却并不容易。

在美国平均收入水平的人群,全国有超过71%的房源是他们买不起的(首付也付不起)。报告说,要想超过目前全国的房价中位数257000美元,购房者需要的(年)总收入需要达到67647美元,但是美国家庭的平均收入为58214美元(2019年末)。这是不够的。

所以目前超过1亿美国人(34%)在租房,这是自1960年以来最多的租房人口——当然了租金也不便宜。

图中美国各州的一居室租金情况一目了然。华盛顿和沿海地区房租最高,其中华盛顿特区一居室的月租金达到了2516美元居全国首位。马萨诸塞州紧随其后为2218美元,夏威夷也蛮贵的排在第三位。

华人“热点居住地”纽约州和加州的租金则分别为1527美元和1753美元,对于一般的中等收入者来说其实也不少了。

当然了,如果不考虑工作地点的话,西弗吉尼亚州就很经济,月租才637美元;或者俄克拉荷马州(680)也不错——而且这种地方房价也很便宜。不过工作质量及机会嘛,和东西两岸比起来那就……你懂的。

3.平均房价

美国房子按类型一般为:独栋,联排,公寓这几类。

公寓不用说了,联排就是要和左邻右舍共享侧面墙壁。所以说独栋(single house)一般来说是最好的选择。

当然了,也不是一概而论,在纽约曼哈顿拥有一个几十平米的公寓也是极好的,身价(一百多万美金)也许还完全抵得过西弗吉尼亚州的两套几百平米的独栋别墅(带泳池)。

无论如何,作he为纽约任何意义的“中心”,曼哈顿的平均房价至今为止处于美国的顶端,即使经历了疫情的冲击,现阶段房价中位数仍然超过了155万美金。纽约州的平均房价目前为65万美金。

另一个华人喜爱的定居地就是加州了,目前房价中位数为53万美金左右,根据Zillow的平均面积计算,换算单位来说约为3390美金/平米——差不多24000人民币/平米,你们觉得这个价钱在国内是什么水平?

4.阶层差异

在美国,富裕阶层的人们住在像比佛利山庄那样数百万美元打底的豪宅中,而下层穷人却只能住在拖车中生活。而在两者之间就是中产阶级,挣着辛苦钱,含泪交着税,而这税又被政府用来养着穷人。

广义上,在美国年收入最少要35万美金以上才能被当作富裕阶层,而中产阶级大约是5万到7万左右的年收入。

如果你一年赚2万美金以下,基本上就别想什么正常的房子了,就是这么残酷。

不过有趣的是,平均数据显示,美国无论是富人还是穷人,花在房屋或住宿上的开销占收入比例都十分相近,在26.7%到29.2%之间。

但是在相同的比例下,一个普通“富裕阶层”成员每年的房屋支出就可以轻松超过下层收入成员支出的20-40倍,从而显著提高了生活质量。

而中产阶级,往往会在合适的区域购买一个在预算允许的情况下相对舒适的的独栋别墅,然后再背上30年房贷。

5.病毒影响

冠状病毒疫情给美国房产市场带来的冲击是肯定的,但是目前看来许多热门地区的房屋价格却保持不变或仅仅略有下降,这主要是因为在交易很少的情况下很难更改价格,也就是说疫情以及政府禁令使美国房地产市场处于接近“停顿”状态。

最近,Zillow和Redfin等美国房地产门户网站的流量下降了近40%。在纽约和加州的一些市场,代售房屋的挂牌量甚至下降了70%。每周的抵押贷款申请也下降了接近20%。

以洛杉矶为例,目前“亲自看房”已经被完全禁止了。连房子都看不了,怎么买?

虽然一些房产中介提供了“虚拟看房”的服务,但是一直这么下去也不是个事儿,因为在金毛狮王的一系列“骚操作”之下,你不知道病毒和疫情还会在美国肆虐多久。

不过,有些有头脑的房产专家又觉得还有机会,“虽然这是一个充满压力的时期,但是我却看到,因为病毒的威胁,人们与家人建立了更深的联系。”

“家”的概念越被强化,那么对“拥有自己的房子”的需求也会越发迫切,这就会让房产市场在疫情过后迎来升温。

至于美国目前疫情导致的失业群体,实际上由于这部分群体的工作性质,大部分也许原本也没有近期的购房计划(并无贬义),所以对房产市场过后的回暖不会产生太大的影响,无论正面还是负面。

另一方面,美国大选也越来越逼近了,川普为了政治导向而做的一系列移民和旅行限制相信也会在大选过后有所缓和,也许会随着疫情一起消逝。

那么届时新的一轮美国房产投资,你准备好了吗?

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