深圳:从房价畸变看穷人补贴富人,二手房价分化大

证券时报04-22 08:45 跟贴 435 条

出发时起点一样,走着走着,小户型的价格就飞跑起来,大户型气喘吁吁地跟在后面,越跑越慢。

就像光会被引力改变方向一样,如果房价出现畸变,一定是有异常的干扰因素。

我所看到的房价畸变,是指在深圳房地产市场,那些当初作为新房出售时单价相同的房子,现在价格出现很大的分化,越大户型的房子单价相对越低。

出发时起点一样,走着走着,小户型的价格就飞跑起来,大户型气喘吁吁地跟在后面,越跑越慢。

这种分化的情况在学位房上比较常见。学位房有学位价值,小户型和大户型在学位上的权利是同等的,所以小户型有溢价,比如一套20平米的小房子可以卖400-500万元,同学区一套60平米的房子,价格可能是700-800万元。

但是一些学位房很一般的小区,价格也在发生畸变,以深圳福田区的益田村为例,60平米左右挂牌单价为8万多元,面积超过100多平米,挂牌单价就降低为7万多。现在挂牌价普遍有这种情况,那就是总价越高的房子,平均下来单价反而越低。

房屋总价是个很重要的衡量指标,不同总价有不同的购买群体,比如总价如果上了1500万元,如果潜在客户没有那么多,那么房屋单价就要有所折让,以便可以达成交易。

现在的情况是,有很多区域总房价超过了1500万元,但是潜在购买人群有限,所以这部分户型价格涨速比不上小户型。

而小户型房产的潜在购买人群多,小户型尽管在整体房源比例上占比很高,但是因为可以买得起的人多,房源不够,那就只能提高单价。莲花一村21层42.12平米的房屋,去年9月份成交单价是6.65万元,同一楼层,今年3月23日成交价为7.98万元。在很多大型社区,小户型较大户型单价要贵上一两万元。

一般购房者想买的房子不够用,超级购房者可以更悠哉地挑选房子,可以以更低单价享受更多空间。总价超过3000万元的豪宅,如果算上赠送面积,其实单价并不算贵。如果将这些房子拆分成小户型出售,总价远远不止如此。这就是穷人在补贴富人。

穷人补贴富人的情况有很多,火车上也出现过。

近年来我旅行已很少再坐硬座,去年居家卧铺出行,车厢里空调温度调到刚刚好,空气也新鲜,小孩子们在车厢里玩耍,看着窗外闪过的风景,不由得产生愉悦感。当我穿过卧铺车厢,走到硬座车厢,空气立马就变了,车道里坐满了人,堆满了包裹,和20年前一样。

普通消费者愿意节省资金,去坐硬座,其实如果以单个车厢产生的营收计算,硬座会远远超过卧铺,但是卧铺车厢有人专门打理,到站有专人提醒,享受了更高服务。

高铁也是这样,头等车厢价格尽管贵,但是非常宽裕,如果按照人均面积计算,性价比远远超过二等车厢。

究其原因,就是市场给有钱人提供的机会比给普通人提供的机会要多很多,穷人因为支付能力不高,可以选择的空间有限,只能被动接受。

按理说,有钱人赚钱能力强,政府应该从有钱人那里收钱,转移支付补贴其他低收入人群,奢侈品税就是这样。但现实情况往往没有那么理性。美国有一段时间就想调整税收政策,巴菲特去年就说,“相对于普通大众而言,富人缴纳的税肯定是太少了。”中国也有类似情况,比如收入并不算高的工薪阶层按章纳税,工商户和企业主却有各种方法可以逃税避税。

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