新冠疫情的冲击下，包括北上广深在内很多城市的房价（尤其是二手房）出现下跌，一二线城市房价都很难维持稳定的情况下，三四线城市就更难了。毕竟三四线城市本身的“底蕴”就很弱。借此机会简单谈谈我的观察。
媒体曝出的北上广深房价下跌，指的更多是二手房，而二手房走势变弱早在几年前已经发生
- 北上广深等一线城市过去2年新房房价持续上涨，进入2020年后这个趋势没有变
过去2年北上广深等一线城市新房价格走势图（以2015年定基100）
图上所示是过去2年北上广深等一线城市新房价格走势图（以2015年定基100），可以看到进入2020年后除去广州出现了价格回调外（涨幅低于2019年12月份），北京、上海、深圳都还保持了稳定上涨，只不过涨幅更加趋缓。新房价格持续上涨的情况在任何城市都很难改变，更何况是一线城市。
- 相比于新房来说，北上广深的二手房价格走势却迥然不同，二手房走势偏弱早就发生
过去2年北上广深二手房价格走势图
图上所示是过去2年北上广深二手房价格走势图，可以看到除去深圳的二手房几乎处于一直上涨的情况外，北京、上海、广州的二手房从2018年12月后走势就偏弱，基本处于稳定不涨或微跌的情况。也就是说媒体今年曝出的北上广深房价下跌已经是“老新闻了”，只不过这个时候提出来似乎更能吸引大家注意而已。
相比于一二线城市始终有大量的人口、资源等涌入不同，三四线城市的房价始终让人感到“后劲不足”
- 国内主要三四线城市二手房价格真正开始上涨的时间也就是2018年前后
过去2年国内主要三四线城市的二手房价格走势图
图上所示是过去2年国内主要三四线城市的二手房价格走势图，可以看到国内三四线城市房价开始大涨的时间段也是从2018年开始的（跟国内三四线进行大规模拆迁安置有关系），这个涨幅进入2019年后就开始趋于稳定，多数城市处于“横盘”状态（只有山东济宁除外）。从这点来看，三四线城市的二手房走势与一二线基本一致。
- 三四线城市过去2年新房价格出现了一波暴涨，但是后期增长乏力的情况很明显（尤其是东北地区）
相比于二手房价格从2019年涨势就趋于稳定来说，三四线城市的新房价格却从2018年开始迎来了一波大涨。以2015年定基从过去的涨幅10%左右，如今直接到了30-50%之间，尤其是三亚这样的旅游城市受到了更多投资者的注意。未来三四线城市能否继续保持这样的上涨动力？真的让人怀疑，毕竟过去几年多数三四线城市房价上涨动力跟“去库存”有关系。
哪怕没有此次新冠疫情，三四线城市过去几年的房价“补涨”结束后，也很难有继续维持上涨
- 假如把过去几年三四线城市房价上涨理解为“补涨”，那么补涨期2020年也该结束了
从2015年开始一二线城市出现了一波房价大涨期，以2015年定基100来说，绝大多数一二线城市如今的涨幅都在30-40%左右（相比于）；在2018年以前三四线城市的房价相比于2015年的涨幅只有10-20%，不过随着2018年后的一波大涨如今绝大多数三四线城市的涨幅也到了40%左右。这就是我一直说的“补涨期”结束的原因，毕竟一二线城市的房价相比于2015年上涨超过40%后涨幅都极其有限了，三四线城市也很难有大的波动。
房地产调控主要还是降增速
- 相比于一二线城市本身的资源、人口、资本、产业等聚集度密集来说，三四线城市想要维持房价都是难事
房价高低说到底还是房产背后的资源聚集度。人口、产业、资本等要素越聚集的城市房价自然就会越高，伴随着城市用地越来越紧张，自然房价会水涨船高。但是需要指出的是，国内绝大多数三四线城市的人口、产业、资本都是属于净流出的情况，在市场不景气、各种要素不断流出的今天三四线城市想要继续推高房价无疑是很难的。
如果说因城施策背景下，允许三四线城市从融资端和供需端放松调控维持高房价还有戏，但从目前高层态度来看基本没戏。2-3月份包括河南驻马店在内的不少三四线城市试图通过降低首付比例等方式来鼓励大家购房，直接被约谈（后刺激措施被取消）就可以看出高层对于“房住不炒”的坚持。
综上，北上广深的新房价格并没有下跌，哪怕二手房也仅仅是维持稳定不涨的情况。对于三四线城市的房价来说本身就已经到了高点，哪怕没有此次新冠疫情想要继续上涨也是难事。