“北上广深”永远涨的神话,将要终结?

最近业内疯传一个消息——北京许多小区楼盘大尺度降价,距离最高点足足跌去了20%-30%,有些认的首付直接跌没了。

望京是一大重灾区。望京新城小区,毗邻望京SOHO,有两条地铁线交汇。2000年前后的房子,房龄20年,这里在2017年一季度价格曾经逼近8万,一年后在7万左右,而目前价格普遍在5-6万之间,甚至跌破5万。

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还有北京门头沟的融景城,紧贴西五环外侧,距离最近的地铁站苹果园站大约1km多一点。2017年4月价格高达7万,如今部分楼盘甚至只有5万出头。

(图片来源:格隆汇,链家二手房成交价格记录)

此外,贝壳研究院数据也显示,2月北京二手房成交均价54115元/平方米,环比下跌8.6%,同比下跌9.7%;新增房源挂牌均价57790元/平方米,环比跌幅扩大至3.9%,调价中降价次数占比环比提高5.4个百分点至92%;新增房源量也开始明显下跌,环比下降51.4%,同比下降57.7%。

不光是二手房,还有业内人士透露:如果着急卖房,很多高端房产的价格甚至已经回到了2015年甚至在此之前。

帝都的房价为啥也能跌?

其实北京和上海有相似的逻辑。一方面,人口管控十分严厉,这就缺乏持续不断的购买力。数据显示,2019年,北京常住外来人口为745.6万人,比上年减少19万人,已连续第四年负增长。再看上海,2019年其外来常住人口977.71万人,相比2014年(996.42万人),减少了18.71万人。

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另一方面,楼市的调控也是极其严格、买房门槛很高,你再有钱也未必能买到北京的房。再加上北京的房价经过前几年的炒作,本身就存在一定的泡沫。所以,我们认为这两个城市的房价还有下跌的空间(当然,我们说的是均价,核心地段除外)。

北京的房价下跌,给了我们一个启示——投资房地产不需要智商的时代结束了!即使是大城市,也一样不能闭眼买房。

然而广深的楼市,我们却比较看好。区别于北京、上海,他们是敞开怀抱欢迎人才的城市,在此基础上,具体支撑房价上涨的逻辑又各不相同。

广州是以外贸为主的城市,而今年外贸绝对是受冲击最大的产业之一。别的产业都是打完了国内的上半场,但外贸却要打全场,还要打国外疫情的下半场。

因此,今年广州出于稳经济的考虑,一定会用最大程度的政策利好,来鼓励居民的房地产消费。迄今为止,广州已经4个月之内先后对南沙、黄埔、花都、番禺放松限购了。而且广州的政策玩的很妙,是以“人才购房”名义来放松的:

哪怕只设定半年的门槛(比如广州黄埔,“经区认定的在黄埔区连续工作半年以上的各类人才,可不受户籍限制,在黄埔区范围内购买1套商品住房。”),

哪怕“中职技工学校”的学生都算人才(比如广州白云区规定,“在白云区辖内的大专院校(高校、中职技工学校)学习连续满一年;在白云区工作连续满一年,具备中级或以上专业技术职称、或具有大专及大专以上学历、或在白云区注册企业担任中高级管理职务。”)

在种种刺激下,广州的新房看房量和成交量数据也是不断上涨。

深圳的楼市,最近则是刷新了我们的眼界,让大家见识到了“报复性买房”的强大购买力。

千万豪宅,分分钟“秒光”。3月13日,深圳蛇口招商太子湾4套豪宅,4200万起步价,竟然8秒售罄,销售金额达6亿元。3月16日,深圳宝安万科星城288套公寓线上销售,仅7分半钟全部售罄。4月5日,招商蛇口太子湾·湾玺再度开盘,单套总价2900万起,开盘半天全部售罄。

百万起价的公寓,7分钟抢了288套房!3月16日,万科星城线上开盘,通过E选房平台进行线上选房,当晚线上开盘直播围观人数高达近50万人次(各平台峰值合计)。当天,线上开盘推出的是4栋288套房,7分钟全部卖完,销售额2.99亿。

支撑深圳楼市的,首先是一个又一个的政策利好。2019年深圳城市定位发生了大逆转,此前,深圳一直被定位为全国经济中心城市,在城市综合功能上无法跟香港、广州相比。但2019年,“大湾区”“社会主义先行示范区”“国家综合性科学中心”“全球海洋中心城市”......一系列的顶层设计,让深圳的城市目标变成了“竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市”。也就是说,深圳追赶的目标已经不再是香港、新加坡,而是纽约、伦敦,深圳的城市定位彻底与京沪的比肩。

其次是持续高精尖的人才涌入。高精尖人才,就意味着超强的购买力。他们对于价格的承受力,显然远超普通人。而决定一个城市房价天花板的,永远不是大家的平均收入,而是这个城市的有钱人,那波最能买得起房的人群的收入。

还有深圳楼市的基本面,一方面是土地供应极为有限;另一方面楼市库存也创下新低,截止3月25日,深圳新房住宅库存量只有27633套。这都加剧了深圳楼市的供需矛盾,决定其易涨难跌。

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至于其他城市,在今年经济承受压力的情况下,“消费”是稳住经济的压舱石。相比几十块的下馆子(餐饮消费)、几千块的手机(电商消费),百万甚至千万一套的房子绝对是地方刺激经济的绝佳手段,因此,各个城市都会出台相关政策,刺激楼市发展。

因此,我们也看到了各种地方的花式放松调控,虽然屡屡被打回,但仍然屡屡想新招、可谓是越挫越勇。

不过在被打回的政策中,并没有“人才购房”,相信这会是楼市的一个突破点。

无论如何,在政策的刺激下,估计各地的楼市都会迎来量价齐升的行情。但这其中,有的是“充满潜力”,但有的却是“虚假繁荣”。

比如杭州、苏州这类城市,无论从城市治理还是产业情况来说都是很有前景的。尤其是杭州,在有些地方企业复工都得盖9个章的情况下,杭州“一码”通行全市,甚至还和社保、医保联通起来,最近又在为“城市大脑”立法,在全国城市治理中都属于顶级水平;除此之外,杭州还是中国互联网企业的“风水宝地”,这些企业的市值加总起来,超越北京、超越深圳,位列全国第一,未来杭州潜力绝对是无限的。另外,2019年各大城市之中,杭州新增人口数量最多,超越了深圳,达到了55 .4万。

因此,在对大城市房价、生存压力望而却步的情况下,许多人会选择这类强二线城市安家落户。

而其他三四线等低线城市,前几年在棚改的推动下早已过早地透支了居民的购买力,而人口却一直在净流出。2020年是棚改收官之年,这个大杀器宣告终结。

如今,有些城市为了刺激需求放出了“一个家庭买N套”“首付降至两成”“公积金买房”这样的大招,若是你此时盲目杀入,那么估计今年年底,“降价维权”的大军中就会出现你的身影。

总之,投资房地产不需要智商的时代已经结束了。一套房子,不同的城市、不同的地段、不同的小区,日后的价值一定会千差万别。买房不是抢白菜,买的快不如买的好。